Auszahlungsvoraussetzungen

Bevor eine Bank ein zugesagtes Immobiliendarlehen tatsächlich überweist, muss der Kreditnehmer eine Reihe vertraglicher Bedingungen erfüllen. Diese sogenannten Auszahlungsvoraussetzungen dienen der Bank in erster Linie als Absicherung: Sie will sichergehen, dass die Finanzierung ordnungsgemäß besichert ist und das Geld zweckgebunden eingesetzt wird. Erst wenn alle geforderten Nachweise vollständig vorliegen, wird das Darlehen freigegeben.

Was die Bank vor der Auszahlung verlangt

Den größten Stellenwert hat die Grundschuldbestellung. Die Bank benötigt eine erstrangige Grundschuld an der zu finanzierenden Immobilie – also eine im Grundbuch eingetragene Sicherheit, auf die sie im Ernstfall zugreifen kann. In der Praxis erfolgt die Auszahlung häufig bereits nach notarieller Beurkundung der Grundschuld, noch bevor das Grundbuchamt die Eintragung vollzogen hat. Das Grundbuchamt Osterholz-Scharmbeck ist dabei für Immobilien im Landkreis Osterholz zuständig; für Objekte im Stadtgebiet Bremen ist das dortige Grundbuchamt die maßgebliche Stelle.

Darüber hinaus fordert die Bank den beurkundeten Kaufvertrag als Nachweis, dass das Geschäft tatsächlich zustande gekommen ist. Bei einem Neubauvorhaben tritt der Bauvertrag hinzu. Beides wird dahingehend geprüft, ob es mit den Konditionen übereinstimmt, unter denen die Finanzierungszusage erteilt wurde.

Ebenfalls zwingend ist der Nachweis einer Wohngebäudeversicherung. Die Bank lässt sich dabei als Sicherungsnehmerin eintragen, sodass sie im Schadensfall direkt begünstigt ist. Ohne diesen Versicherungsbeleg bleibt die Auszahlung gesperrt.

Besonderheiten beim Kauf einer Bestandsimmobilie

Bei einem klassischen Immobilienkauf läuft die Auszahlung über ein Notaranderkonto. Der Notar fordert die Bank nach Kaufvertragsabschluss zur Zahlung auf, nimmt den Betrag treuhänderisch entgegen und leitet ihn erst an den Verkäufer weiter, wenn alle vertraglich vereinbarten Bedingungen erfüllt sind – etwa die Eintragung einer Auflassungsvormerkung oder der Nachweis, dass keine kommunalen Vorkaufsrechte bestehen.

Ein häufig unterschätzter Punkt ist die Frage bestehender Grundschulden auf der Verkäuferseite. Hat der Verkäufer das Objekt selbst noch finanziert, muss seine Bank eine Löschungsbewilligung für die eingetragene Grundschuld erteilen. Ohne diese Bewilligung kann die finanzierende Bank des Käufers keine erstrangige Grundschuld erlangen – und damit ist eine zentrale Auszahlungsvoraussetzung nicht erfüllt. Der Notar koordiniert diesen Ablauf in der Regel, dennoch sollten Käufer diesen Schritt frühzeitig im Blick behalten.

Auszahlung bei Neubauten: Abschnitte statt Einmalbetrag

Wer ein Haus neu baut, erhält das Darlehen in aller Regel nicht auf einen Schlag, sondern in Teilbeträgen, die sich am Baufortschritt orientieren. Die Bank lässt sich dabei durch einen Gutachter oder Architekten bestätigen, dass der erreichte Baustand den bereits ausgezahlten Mitteln entspricht. Dieses Vorgehen schützt beide Seiten: die Bank vor einer Überzahlung im Falle eines Baustopps, den Bauherrn vor einer unnötigen frühen Zinsbelastung auf noch nicht benötigte Beträge.

Gerade im Teufelsmoor-Gebiet rund um Grasberg und Worpswede sollten Bauherren dabei besonders sorgfältig planen. Moor- und Marschböden mit hohen Grundwasserständen erfordern aufwendigere Gründungsmaßnahmen, als es auf gewachsenem Boden der Fall wäre. Verzögerungen oder Mehrkosten durch notwendige Bodengutachten, Pfahlgründungen oder besondere Abdichtungsmaßnahmen können den Bauablauf verschieben – und damit auch die Zeitpunkte, zu denen Teilauszahlungen beantragt werden können. Wer das von Anfang an in der Finanzierungsstruktur berücksichtigt, vermeidet unnötige Engpässe.