Abgeschlossenheitsbescheinigung

Wer ein Mehrfamilienhaus in einzelne Eigentumswohnungen aufteilen möchte, kommt an der Abgeschlossenheitsbescheinigung nicht vorbei. Das amtliche Dokument bestätigt, dass die einzelnen Wohn- oder Gewerbeeinheiten in einem Gebäude baulich voneinander getrennt und rechtlich selbstständig nutzbar sind. Es bildet die gesetzlich vorgeschriebene Grundlage für die Begründung von Wohnungseigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) und ist damit Voraussetzung für jeden entsprechenden Grundbucheintrag.

Was die Bescheinigung rechtlich bewirkt

Das WEG verlangt für die Aufteilung eines Gebäudes in Sondereigentum zwingend den Nachweis der baulichen Abgeschlossenheit jeder einzelnen Einheit. Erst wenn die zuständige Baubehörde diesen Nachweis in Form der Abgeschlossenheitsbescheinigung erteilt hat, kann eine Teilungserklärung notariell beurkundet und das Wohnungseigentum im Grundbuch eingetragen werden. Ohne diesen Schritt lässt sich eine Wohnung weder separat verkaufen noch zur Finanzierung mit einer Grundschuld belasten – die Bescheinigung ist also kein bürokratisches Beiwerk, sondern eine echte Schlüsselstelle im gesamten Aufteilungsverfahren.

Bauliche Voraussetzungen

Damit die Behörde die Bescheinigung ausstellen kann, muss jede Einheit räumlich klar abgegrenzt sein: eigene Wände, Decken und Böden trennen sie von den Nachbareinheiten, und der Zugang erfolgt über einen eigenen oder einen gemeinschaftlichen Flur, ohne dass dafür eine andere Wohnung betreten werden müsste. Jede Einheit benötigt zudem eine abschließbare Eingangstür. Die Baubehörde prüft das anhand eingereichter Grundrisse und gegebenenfalls durch eine Begehung vor Ort. Entspricht die Bausubstanz nicht den aktuellen Anforderungen – was bei älteren Bestandsgebäuden durchaus vorkommen kann –, sind unter Umständen bauliche Anpassungen nötig, bevor der Antrag Aussicht auf Erfolg hat.

Antrag und Zuständigkeit im Landkreis Osterholz

Zuständig für die Ausstellung ist die jeweilige Baubehörde am Standort der Immobilie. Im Landkreis Osterholz ist das der Fachbereich Bauen beim Landkreis in Osterholz-Scharmbeck. Zum Antrag gehören vollständige Bauzeichnungen mit eingetragenem Aufteilungsplan, ein aktueller Lageplan sowie eine genaue Nummerierung aller Einheiten. Die Bearbeitungszeit sollte man realistisch mit mehreren Wochen einplanen; in der Praxis empfiehlt es sich, den Antrag frühzeitig zu stellen, damit er den Notartermin für die Teilungserklärung nicht verzögert.

Beispiel: Aufteilung eines Zweifamilienhauses

Um die Bedeutung greifbar zu machen, ein überschaubares Beispiel: Ein Eigentümer möchte ein Zweifamilienhaus in Ritterhude (Landkreis Osterholz) in zwei separate Eigentumswohnungen aufteilen und eine davon verkaufen.

• Schritt 1 – Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragen: Der Eigentümer reicht Grundrisse und Lageplan beim Landkreis Osterholz ein. Die Behördengebühr richtet sich nach der kommunalen Gebührenordnung und liegt je nach Anzahl der Einheiten typischerweise im unteren dreistelligen Bereich.
• Schritt 2 – Teilungserklärung beim Notar: Liegt die Bescheinigung vor, beurkundet ein Notar die Teilungserklärung. Dabei werden Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum verbindlich festgelegt.
• Schritt 3 – Grundbucheintragung: Das Grundbuchamt Osterholz-Scharmbeck legt für jede Einheit ein eigenes Wohnungsgrundbuchblatt an.
• Schritt 4 – Verkauf der zweiten Einheit: Erst jetzt kann die abgetrennte Wohnung eigenständig verkauft werden. Auf den Kaufpreis fällt in Niedersachsen die Grunderwerbsteuer von 5,0 % an – bei einem Kaufpreis von 250.000 Euro wären das 12.500 Euro.

Ohne die Abgeschlossenheitsbescheinigung am Anfang dieser Kette wäre keiner der folgenden Schritte möglich gewesen.