Sicherheiten

Wer eine Immobilie finanziert, stellt seiner Bank in der Regel eine oder mehrere Sicherheiten zur Verfügung. Dahinter steckt ein einfaches Prinzip: Der Kreditgeber möchte für den Fall abgesichert sein, dass der Schuldner seine Raten nicht mehr bedienen kann. Bei der Immobilienfinanzierung ist die Grundschuld die mit Abstand gebräuchlichste Form dieser Absicherung – daneben kommen Bürgschaften, abgetretene Lebensversicherungen oder verpfändete Wertpapiere in Betracht.

Welche Formen von Sicherheiten es gibt

Die Grundschuld ist eine dingliche Belastung, die im Grundbuch eingetragen wird und der Bank das Recht gibt, die Immobilie im Ernstfall zwangsversteigern zu lassen. Sie wird in Abteilung III des Grundbuchs vermerkt, und der Rang richtet sich nach dem Zeitpunkt der Eintragung – wer früher eingetragen ist, wird bei der Erlösverteilung vorrangig bedient.

Die Hypothek funktioniert ähnlich, ist aber heute seltener: Sie erlischt automatisch, sobald das Darlehen vollständig zurückgezahlt ist, während die Grundschuld im Grundbuch bestehen bleibt, bis sie aktiv gelöscht wird.

Eine Bürgschaft bringt eine dritte Person ins Spiel, die persönlich für die Schulden des Kreditnehmers einsteht. Bei der selbstschuldnerischen Bürgschaft kann die Bank den Bürgen direkt in Anspruch nehmen, ohne vorher den Schuldner verfolgen zu müssen – das ist für Kreditinstitute die attraktivere Variante.

Schließlich lassen sich auch Kapitalanlagen als Sicherheit einsetzen: Eine an die Bank abgetretene Lebensversicherung oder ein verpfändetes Wertpapierdepot erhöhen die Sicherheitenbasis, ohne dass eine Immobilie belastet werden muss.

Grundschuld im Detail: Bestellung und Löschung

Die Bestellung einer Grundschuld setzt eine notarielle Beurkundung voraus. In der Regel wird dabei gleichzeitig eine Zwangsvollstreckungsunterwerfung erklärt – das bedeutet, die Bank kann ohne vorherigen Gerichtsprozess direkt vollstrecken, wenn Zahlungen ausbleiben. Für Käufer im Landkreis Osterholz ist das zuständige Grundbuchamt in Osterholz-Scharmbeck.

Heute wird fast ausschließlich die Buchgrundschuld eingesetzt, bei der nur der Grundbucheintrag maßgeblich ist. Die früher verbreitete Briefgrundschuld, bei der ein physisches Dokument ausgestellt und übertragen wurde, spielt kaum noch eine Rolle.

Nach vollständiger Rückzahlung des Darlehens stellt die Bank eine Löschungsbewilligung aus. Ob Sie die Grundschuld dann tatsächlich löschen lassen oder im Grundbuch belassen, bleibt Ihnen überlassen – manchmal ist es sinnvoll, sie für eine spätere Anschlussfinanzierung bestehen zu lassen.

Beleihungswert und Beleihungsauslauf

Bevor eine Bank eine Grundschuld akzeptiert, ermittelt sie den Beleihungswert der Immobilie. Dieser fällt bewusst konservativer aus als der Verkehrswert, um Marktschwankungen abzupuffern. Wie günstig der Zinssatz ausfällt, hängt wesentlich vom sogenannten Beleihungsauslauf ab: das Verhältnis zwischen Darlehensbetrag und Beleihungswert. Liegt er bei 60 Prozent oder darunter, räumen Banken die besten Konditionen ein. Im Bereich bis 80 Prozent bewegen sich die meisten Standardfinanzierungen. Wer darüber liegt, muss mit Zinsaufschlägen rechnen oder zusätzliche Sicherheiten beibringen.

Gerade im ländlichen Umland von Bremen, wo Resthöfe, ältere Einfamilienhäuser und vereinzelt auch Objekte mit Reetdach angeboten werden, kann die Bewertung durch die Bank von der eigenen Einschätzung abweichen – besondere Bauweisen oder sanierungsbedürftige Substanz führen nicht selten zu einem konservativeren Beleihungswert.

Was bei Zahlungsschwierigkeiten passiert

Bleiben drei Monatsraten aus, folgt in der Regel eine Mahnung mit Nachfrist, danach die außerordentliche Kündigung des Darlehens. Die Bank kann anschließend die Zwangsversteigerung beim zuständigen Amtsgericht beantragen – im Landkreis Osterholz ist das das Amtsgericht Osterholz-Scharmbeck. Ein solches Verfahren dauert erfahrungsgemäß mehrere Monate und bringt oft einen geringeren Erlös als ein regulärer Verkauf.

Ein freiwilliger Verkauf vor der Versteigerung ist deshalb in vielen Fällen die wirtschaftlich sinnvollere Lösung – vorausgesetzt, die Bank stimmt zu und der Verkaufserlös reicht aus, um die Grundschuld abzulösen. Nach Abschluss einer solchen Transaktion erlischt die Grundschuld nicht von selbst; erst mit der Löschungsbewilligung und dem Eintrag beim Grundbuchamt ist die Immobilie wieder unbelastet.