Lastenfreistellung

Wenn eine Immobilie verkauft wird, steht fast immer die Frage im Raum, welche Belastungen im Grundbuch eingetragen sind und was damit geschieht. Lastenfreistellung bezeichnet den Vorgang, durch den diese Belastungen – in der Regel Grundschulden aus einer Bankfinanzierung – im Zuge des Verkaufs beseitigt werden, damit der Käufer ein unbelastetes Eigentum erhält. Der Notar übernimmt dabei die Koordination zwischen Verkäufer, Käuferbank und der bisherigen Gläubigerbank.

Was im Grundbuch steht

Das Grundbuch gliedert sich in mehrere Abteilungen. In Abteilung II finden sich Nutzungsrechte und Beschränkungen wie Wegerechte, Wohnrechte oder Vorkaufsrechte. Abteilung III weist die Grundpfandrechte aus – also in erster Linie Grundschulden, mit denen Bankdarlehen abgesichert wurden. Hypotheken erfüllen eine ähnliche Funktion, sind im modernen Immobilienverkehr aber deutlich seltener geworden.

Nicht alle Eintragungen müssen zwingend gelöscht werden. Wegerechte oder Leitungsrechte bleiben häufig bestehen und sind mit dem Grundstück verbunden. Wohnrechte hingegen wirken sich erheblich auf den Wert aus und werden im Kaufpreis berücksichtigt. Im Landkreis Osterholz und dem Bremer Umland finden sich gerade bei älteren Resthöfen und Bestandsimmobilien regelmäßig Dienstbarkeiten, die sorgfältig geprüft werden sollten, bevor ein Kaufpreis festgelegt wird.

Ablauf der Freistellung

Der Notar fordert zunächst bei der Bank des Verkäufers eine Ablösungsmitteilung an. Diese enthält die genaue Restschuld sowie eine etwaige Vorfälligkeitsentschädigung, die anfällt, wenn das Darlehen vor dem vertraglich vereinbarten Ende zurückgezahlt wird. Aus dem Kaufpreis wird dieser Betrag direkt an die Bank überwiesen. Sobald der Eingang bestätigt ist, erteilt die Bank die sogenannte Löschungsbewilligung. Der Notar reicht diese beim zuständigen Grundbuchamt ein – im Landkreis Osterholz ist das das Grundbuchamt in Osterholz-Scharmbeck – und beantragt die Löschung der Grundschuld. Erst danach kann die Eigentumsumschreibung auf den Käufer erfolgen. Erfahrungsgemäß sind dafür vier bis acht Wochen einzuplanen.

Wenn die Bank des Verkäufers noch vor der vollständigen Ablösung bereit ist, die Eigentumsumschreibung zu ermöglichen, stellt sie eine sogenannte Freistellungserklärung aus. Diese unwiderrufliche Zusage enthält die genaue Ablösesumme und den Zahlungsweg und schützt den Käufer davor, dass die Bank nach Eigentumsübergang doch noch auf der Grundschuld besteht. Dieses Vorgehen ist besonders bei Bauträgerverträgen üblich.

Notaranderkonto und direkte Zahlung

Bei einfachen Verhältnissen – eine einzige Grundschuld und eine klare Freistellungserklärung der Bank – kann der Kaufpreis häufig direkt fließen: ein Teil an die Bank zur Ablösung, der Rest an den Verkäufer. Sind mehrere Gläubiger zu bedienen oder die Zahlungsströme komplex, empfiehlt sich ein Notaranderkonto. Der Kaufpreis wird dabei zunächst auf ein Treuhandkonto des Notars eingezahlt und erst dann an die einzelnen Empfänger ausgekehrt, wenn alle Bedingungen erfüllt sind. Das schafft Sicherheit für beide Seiten, verursacht aber zusätzliche Kosten.

Kosten und Übernahme von Belastungen

Die Kosten der Lastenfreistellung trägt üblicherweise der Verkäufer. Dazu gehören die Vorfälligkeitsentschädigung, die je nach Restlaufzeit und Zinsdifferenz spürbar ins Gewicht fallen kann, sowie die Notargebühren für die Bearbeitung der Löschungsbewilligung und die Grundbuchkosten für die Löschung selbst. Diese Positionen sollten bei der Kalkulation des Verkaufspreises von Anfang an berücksichtigt werden.

Eine Alternative zur Löschung ist die Übernahme der bestehenden Grundschuld durch den Käufer. Das kann sinnvoll sein, wenn das dahinterstehende Darlehen besonders günstige Konditionen hat. In diesem Fall muss die Bank die Bonität des Käufers prüfen und der Übernahme zustimmen, und der Verkäufer wird aus der Haftung entlassen. In der Praxis ist diese Variante eher selten, bietet aber gelegentlich Vorteile in einem Marktumfeld, in dem Bestandskonditionen schwer zu ersetzen sind.