Einliegerwohnung

Eine Einliegerwohnung ist eine in sich abgeschlossene Wohneinheit innerhalb eines Einfamilienhauses – ausgestattet mit eigenem Zugang, eigener Küchenzeile und eigenem Bad. Sie ermöglicht es Eigentümern, Mieteinnahmen zu erzielen und dabei im selben Haus zu wohnen. Typischerweise findet man sie im Souterrain oder Dachgeschoss und sie umfasst zwischen 30 und 60 Quadratmeter Wohnfläche.

Was die Einliegerwohnung baulich ausmacht

Damit eine Wohneinheit als Einliegerwohnung gilt, muss sie tatsächlich abgeschlossen sein: ein eigenständiger Zugang – entweder direkt von außen oder über einen abtrennbaren Hausflur –, eine eigene Küchenzeile sowie ein vollständiges Bad mit WC gehören zwingend dazu. Die Wohnfläche sollte mindestens 23 Quadratmeter betragen, damit die Einheit baurechtlich als eigenständige Wohnung anerkannt wird.

Die Bauordnung schreibt außerdem eine lichte Raumhöhe von mindestens 2,40 Metern vor. Für Souterrainwohnungen bedeutet das in der Regel den Einbau von Lichtschächten, um ausreichend Belichtung und einen gesicherten Rettungsweg zu gewährleisten. Zwischen den Wohneinheiten gelten erhöhte Anforderungen an den Schallschutz – ein Punkt, der bei der Planung häufig unterschätzt wird.

Genehmigung: Was im Vorfeld geklärt sein muss

Der Einbau oder die Errichtung einer Einliegerwohnung ist in der Regel genehmigungspflichtig. Maßgeblich ist dabei, ob der gültige Bebauungsplan Zweifamilienhäuser in dem jeweiligen Gebiet überhaupt zulässt. In manchen Lagen – gerade in reinen Einfamilienhausgebieten, wie sie im Landkreis Osterholz verbreitet sind – ist die Nutzung als Zweifamilienhaus ausdrücklich ausgeschlossen. Das sollte vor jedem Bauvorhaben beim zuständigen Bauamt geprüft werden.

Häufig verlangt die Genehmigungsbehörde auch den Nachweis eines zweiten Stellplatzes auf dem Grundstück. Wer diese Voraussetzungen nicht im Blick hat, riskiert, dass die nachträgliche Legalisierung aufwändig oder im schlimmsten Fall gar nicht möglich ist.

Vorteile im Alltag und bei der Finanzierung

Die laufenden Mieteinnahmen machen den wohl größten praktischen Vorteil aus: Viele Banken berücksichtigen eine prognostizierte Kaltmiete bereits bei der Kreditvergabe und verbessern dadurch die Finanzierbarkeit des Gesamtprojekts. Wer die Einheit vermietet, kann außerdem den auf die Vermietung entfallenden Anteil der Zinsen, der Abschreibung (AfA) und weiterer Werbungskosten steuerlich geltend machen.

Daneben bietet die Einliegerwohnung viel Flexibilität: Sie kann an familienfremde Mieter, an Angehörige, eine Pflegekraft oder ein Au-pair vermietet werden – oder, bei entsprechender Lage, als Ferienwohnung genutzt werden. Im ländlichen Umland von Bremen, wo viele Eigentümer auf einem großzügigen Grundstück wohnen, wird diese Nutzungsform gerade mit Blick auf das Alter oder den Pflegebedarf von Elternteilen zunehmend interessanter.

Nachteile und Kosten, die man kennen sollte

Wer eine fremde Person im eigenen Haus beherbergt, gibt einen Teil der Privatsphäre auf. Lärmübertragung zwischen den Wohneinheiten lässt sich trotz gutem Schallschutz nie völlig ausschließen. Hinzu kommen die Vermieterpflichten: Nebenkostenabrechnung, Instandhaltung und die Regeln des Kündigungsschutzrechts gelten auch für Einliegerwohnungen – mit einer Ausnahme: In einem selbst bewohnten Haus mit maximal zwei Wohneinheiten ist eine ordentliche Kündigung ohne konkreten Grund möglich, wobei sich die Kündigungsfristen um drei Monate verlängern.

Beim Verkauf sollte man bedenken, dass ein Objekt mit Einliegerwohnung eine andere Käufergruppe anspricht als ein klassisches Einfamilienhaus – der Kreis der Interessenten ist in der Regel kleiner.

Beispielrechnung: Einliegerwohnung im Neubau

Eine anschauliche Orientierung, was eine Einliegerwohnung kosten und einbringen kann:

Annahmen: Neubau eines Einfamilienhauses mit 40 m² Einliegerwohnung im Souterrain, Lage im Landkreis Osterholz.

Bei einer Jahresmieteinnahme von rund 4.800 Euro amortisieren sich die Mehrkosten rechnerisch in etwa zehn Jahren – noch ohne Steuereffekte. Wer die Einheit als Ferienwohnung in der Nähe des Teufelsmoors oder der Künstlerkolonie Worpswede vermietet, kann saisonal höhere Erträge erzielen, muss dafür aber eine gewerbliche Anmeldung und ggf. die Kurtaxe einkalkulieren.