Abschreibung

Wer eine Immobilie vermietet, kann die Anschaffungskosten des Gebäudes nicht auf einen Schlag steuerlich absetzen – sondern verteilt über die sogenannte wirtschaftliche Nutzungsdauer. Dieses Prinzip nennt sich Absetzung für Abnutzung, kurz AfA, und bildet einen der zentralen steuerlichen Vorteile für Vermieter und Immobilieninvestoren. Dabei gilt: Nur der Gebäudeanteil ist abschreibbar, nicht der Grund und Boden, weil ein Grundstück steuerrechtlich keinem Wertverzehr unterliegt. Jährlich mindert die AfA das zu versteuernde Einkommen – ohne dass im selben Jahr tatsächlich Geld fließt.

Welche Abschreibungssätze gelten?

Für Wohngebäude, die zwischen 1925 und Ende 2022 fertiggestellt wurden, sieht das Einkommensteuergesetz eine lineare Abschreibung von 2 Prozent jährlich vor (50 Jahre); für ab 2023 fertiggestellte Wohngebäude sind es 3 Prozent. Ältere Gebäude – errichtet vor 1925 – werden mit 2,5 Prozent über 40 Jahre abgeschrieben. Gebäude im Betriebsvermögen, die nicht Wohnzwecken dienen, werden mit 3 Prozent abgeschrieben; privat vermietete Gewerbeobjekte in der Regel mit 2 Prozent.

Die Abschreibung beginnt mit dem Anschaffungsdatum, im ersten Jahr also zeitanteilig nach vollen Monaten.

Kaufpreisaufteilung: die entscheidende Rechengröße

Da nur der Gebäudeanteil in die AfA einfließt, muss der Kaufpreis sachgerecht auf Gebäude und Grundstück aufgeteilt werden. In der Praxis entfallen bei bebauten Grundstücken häufig 70 bis 85 Prozent auf das Gebäude und entsprechend 15 bis 30 Prozent auf den Grund und Boden – je nach Lage, Bebauungsdichte und örtlichem Bodenpreisniveau.

Im Raum Grasberg und dem Landkreis Osterholz bewegen sich die Bodenrichtwerte deutlich niedriger als in den Bremer Stadtteilen selbst, was den Gebäudeanteil und damit die Abschreibungsbasis tendenziell erhöht. Maßgeblich ist, was im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen ist oder was ein Sachverständigengutachten belegt. Das Finanzamt kann eine eigene Schätzung vornehmen, wenn die Aufteilung erkennbar nicht der Realität entspricht. Das Bundesfinanzministerium stellt online eine Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung bereit, die als erste Orientierung dient, aber nicht bindend ist.

Nachträgliche Modernisierungskosten erhöhen die Bemessungsgrundlage und werden gemeinsam mit dem verbleibenden Restwert weiterabgeschrieben.

Sonderabschreibungen für besondere Gebäude

Wer ein denkmalgeschütztes Gebäude saniert und vermietet, profitiert von erhöhten Abschreibungssätzen auf die Sanierungskosten: In den ersten acht Jahren können 9 Prozent jährlich angesetzt werden, in den vier darauffolgenden Jahren weitere 7 Prozent – damit sind die Sanierungskosten innerhalb von zwölf Jahren vollständig abgeschrieben. Bei Eigennutzung gelten 9 Prozent über zehn Jahre, also 90 Prozent der Kosten insgesamt. Begünstigt sind dabei nur die Modernisierungsaufwendungen, nicht der Kaufpreis des Gebäudes selbst.

In Worpswede, das als Künstlerort mit zahlreichen denkmalgeschützten Bestandsgebäuden bekannt ist, spielt diese Regelung bei Sanierungsvorhaben häufig eine praktische Rolle. Wer dort ein schützenswertes Gebäude erwirbt und instand setzt, sollte die steuerliche Behandlung frühzeitig mit einem Steuerberater abstimmen.

Für Neubauten von Mietwohnungen gibt es zeitlich befristete Zusatzabschreibungen nach § 7b EStG, sofern bestimmte Baukostenobergrenzen eingehalten werden. Diese treten neben die reguläre AfA. Für selbstgenutztes Wohneigentum wiederum existiert kein laufender Abschreibungsanspruch; energetische Sanierungsmaßnahmen können hier jedoch über drei Jahre mit insgesamt 20 Prozent der Kosten steuerlich gefördert werden.

Beispielrechnung: Vermietetes Einfamilienhaus im Landkreis Osterholz

Ein Vermieter erwirbt ein Wohnhaus aus dem Jahr 1978 für insgesamt 480.000 Euro. Laut Kaufvertrag entfallen 75 Prozent auf das Gebäude und 25 Prozent auf das Grundstück.

Die jährliche AfA von 7.200 Euro mindert das zu versteuernde Einkommen – ohne dass dieser Betrag als tatsächliche Ausgabe anfällt. Über die gesamte Abschreibungsdauer summiert sich der Steuervorteil erheblich.

Was passiert beim Verkauf?

Durch die jährliche Abschreibung sinkt der steuerliche Buchwert der Immobilie kontinuierlich. Wird das Objekt innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist veräußert, berechnet sich der steuerpflichtige Veräußerungsgewinn nicht aus der Differenz zwischen Verkaufspreis und ursprünglichem Kaufpreis, sondern zwischen Verkaufspreis und dem aktuellen Buchwert. Die in der Vergangenheit genutzten Abschreibungen werden also indirekt nachversteuert.

Nach Ablauf der Spekulationsfrist bleibt ein Veräußerungsgewinn im Privatvermögen in der Regel steuerfrei – auch wenn über Jahre AfA in Anspruch genommen wurde. Das macht den Zeitpunkt eines Verkaufs steuerlich bedeutsam. Eine sorgfältige Dokumentation aller abschreibungsrelevanten Kosten von Beginn an ist daher keine bürokratische Formalität, sondern schlicht im eigenen Interesse.