Abberufung

Unter Abberufung versteht man die einseitige Beendigung einer Bevollmächtigung oder eines Auftragsverhältnisses durch denjenigen, der die Leistung bestellt hat. Im Immobilienbereich betrifft das vor allem den Maklerauftrag, den Architektenvertrag und die Bestellung eines WEG-Verwalters. Grundsätzlich ist eine solche Beendigung fast immer möglich – ob sie Kosten auslöst, hängt jedoch von der gewählten Vertragsform und dem Vorliegen eines wichtigen Grundes ab.

Rechtliche Grundlagen: Vollmacht und Dienstvertrag

Das Bürgerliche Gesetzbuch unterscheidet zwei Ebenen. Die Vollmacht selbst kann der Auftraggeber gemäß § 168 BGB jederzeit und ohne Begründung widerrufen; sie erlischt, sobald der Widerruf dem Bevollmächtigten zugegangen ist. Geschäfte, die der Bevollmächtigte noch vor Zugang des Widerrufs wirksam abgeschlossen hat, bleiben für den Auftraggeber bindend. Den Widerruf schriftlich zu erklären und den Zugang nachweisbar zu dokumentieren, ist in jedem Fall ratsam. Wurde die Vollmacht notariell beurkundet, empfiehlt sich für den Widerruf ebenfalls die notarielle Form.

Die zweite Ebene ist das zugrunde liegende Vertragsverhältnis. Bei Makler- und Architektenverträgen handelt es sich typischerweise um Dienstverträge nach § 627 BGB. Dort ist eine ordentliche Kündigung mit den vertraglich vereinbarten Fristen möglich, eine außerordentliche Kündigung ohne Frist dagegen nur bei einem wichtigen Grund – etwa einer erheblichen Pflichtverletzung des Auftragnehmers.

Maklerauftrag kündigen

Wie aufwendig die Abberufung eines Maklers ist, richtet sich nach der Auftragsform. Ein einfacher Maklerauftrag ohne Exklusivität lässt sich jederzeit und ohne finanzielle Folgen beenden, weil der Makler lediglich auf Erfolgsbasis arbeitet und keinen Tätigkeitsanspruch hat. Anders verhält es sich beim Alleinauftrag: Hier hat sich der Auftraggeber zur Zusammenarbeit für eine bestimmte Laufzeit verpflichtet. Kündigt er vorzeitig ohne wichtigen Grund, kann der Makler Schadensersatz – oft in Höhe eines pauschalierten Anteils der vereinbarten Provision – geltend machen.

Beim qualifizierten Alleinauftrag, bei dem auch der Verkäufer selbst keine anderweitigen Aktivitäten entfalten darf, sind die finanziellen Folgen einer unbegründeten Abberufung in der Regel noch höher. Ein wichtiger Grund – etwa nachweisbare Inaktivität oder falsche Angaben des Maklers – schützt dagegen vor Schadensersatzforderungen. Die Kündigung sollte stets schriftlich per Einschreiben erfolgen, damit der Zugang zweifelsfrei belegt ist. Im Raum Bremen und im Landkreis Osterholz ist es inzwischen gängige Praxis, Makleraufträge von vornherein mit klaren Laufzeiten und Regelungen zur vorzeitigen Beendigung zu versehen – das schützt beide Seiten.

Architekten- und Bauvertrag auflösen

Der Architektenvertrag kann nach § 648 BGB (früher § 649 BGB a. F.) ebenfalls jederzeit gekündigt werden. Der Architekt hat dann Anspruch auf das Honorar für bereits erbrachte Leistungsphasen nach HOAI sowie auf den entgangenen Gewinn für die noch ausstehenden Leistungen, abzüglich der Aufwendungen, die er sich durch die Kündigung erspart. In der Praxis werden hier Abzüge von rund zehn Prozent des Resthonorars als Anhaltswert diskutiert, wobei der tatsächliche Betrag immer vom Einzelfall abhängt.

Liegt ein wichtiger Grund vor – etwa wiederholte Terminüberschreitungen oder mangelhafte Planungsleistungen –, entfällt der Anspruch auf den entgangenen Gewinn. Gerade im Neubaubereich rund um Grasberg und Worpswede, wo Moor- und Marschböden besondere Anforderungen an Gründungsplanung und Entwässerung stellen, kann eine fehlerhafte Planung in diesen Bereichen einen solchen wichtigen Grund begründen. Entsprechende Mängel sollten vor der Kündigung sorgfältig dokumentiert und wenn möglich abgemahnt werden.

Auch beim Bauunternehmer gilt: Nach einer freien Kündigung sind die bis dahin erbrachten Leistungen nach Aufmaß zu vergüten, hinzu kommt der entgangene Gewinn für den nicht mehr ausgeführten Teil.

Abberufung des WEG-Verwalters

In Wohnungseigentümergemeinschaften wird der Verwalter durch Beschluss der Eigentümerversammlung bestellt, üblicherweise für eine Laufzeit von einem bis drei Jahren. Eine vorzeitige Abberufung vor Ablauf dieser Frist erfordert in der Regel eine qualifizierte Mehrheit von drei Vierteln der Stimmen. Liegt ein wichtiger Grund vor – etwa eine fehlerhafte Jahresabrechnung, unterlassene Instandhaltungsmaßnahmen oder mangelnde Transparenz –, genügt nach der aktuellen Rechtslage eine einfache Mehrheit.

Der Verwalter hat Anspruch auf seine Vergütung bis zum Zeitpunkt der Abberufung. Unmittelbar anschließend muss eine neue Verwaltung bestellt werden, damit die Gemeinschaft handlungsfähig bleibt. Die Übergabe sämtlicher Unterlagen, Konten und Schlüssel sollte zeitnah, üblicherweise innerhalb von zwei Wochen, erfolgen.

Schadensersatz vermeiden

Wer eine Abberufung plant, sollte von Anfang an auf eine lückenlose Dokumentation setzen. Pflichtverletzungen des Auftragnehmers sind schriftlich festzuhalten; in vielen Fällen ist eine vorherige Abmahnung sinnvoll, um die Grundlage für eine außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund zu schaffen. Eine solche Kündigung befreit in der Regel von Schadensersatzpflichten und vermeidet die teils erheblichen Kosten, die bei einer Kündigung ohne Grund entstehen können. Vertragsklauseln zu Vertragsstrafen oder pauschalierten Entschädigungen sollten bereits bei Vertragsschluss aufmerksam geprüft werden.