Altlastenverdacht: Grundstück verkaufen in Niedersachsen

Kurz gesagt

• Wer in Niedersachsen ein Grundstück mit Altlastenverdacht verkaufen will, hat noch keinen Schaden am Hals. Der Verdacht heißt nur: Auf dieser Fläche wurde früher etwas gemacht, das man sich genauer ansehen sollte.
• Die amtliche Auskunft gibt die untere Bodenschutzbehörde, für Grasberg der Landkreis Osterholz: gebührenpflichtig, berechtigtes Interesse vorausgesetzt.
• Verschweigen ist der teuerste Weg. § 444 BGB nimmt einem Verkäufer den vereinbarten Gewährleistungsausschluss aus der Hand, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen hat.
• Was der Käufer vorher weiß, rechnet er in sein Gebot ein. Findet er es selbst, wird daraus ein Streit über den Preis.
• Klären Sie den Punkt vor der Vermarktung, nicht während der Notartermin schon steht.

Ein Altlastenverdacht klingt nach Chemiefabrik. In Wirklichkeit fängt er meistens viel harmloser an: ein Heizöltank, der seit den Achtzigern im Garten liegt. Eine Scheune, in der der Großvater Landmaschinen gewartet hat. Eine Senke, die irgendwann in den Sechzigern aufgefüllt wurde, und heute weiß niemand mehr genau, womit. Wenn Sie in Niedersachsen ein Grundstück mit Wohnhaus verkaufen wollen und so ein Punkt im Raum steht, ist die erste Frage fast immer dieselbe: Muss ich das jetzt untersuchen lassen — und was passiert mit meinem Preis?

Ich nehme Ihnen die Sorge nicht ganz, aber ich kann sie kleiner machen. In vielen Fällen lässt sich der Verdacht schon mit einer Auskunft der Behörde klären. Was Sie dafür brauchen, steht unten.

Was bedeutet Altlastenverdacht bei einem Grundstück?

Altlastenverdacht bedeutet, dass auf einer Fläche früher Abfälle lagerten oder mit umweltgefährdenden Stoffen umgegangen wurde und deshalb der Verdacht einer schädlichen Bodenveränderung besteht. Das Bundes-Bodenschutzgesetz nennt solche Flächen "altlastverdächtige Flächen" (§ 2 Abs. 6 BBodSchG). Der Verdacht ist ein Prüfauftrag. Er kann sich auflösen.

Der Begriff kommt aus dem Bundes-Bodenschutzgesetz, und dort ist er erstaunlich nüchtern definiert. Das Gesetz unterscheidet zwei Ausgangslagen. Altablagerungen sind stillgelegte Abfallbeseitigungsanlagen und "sonstige Grundstücke, auf denen Abfälle behandelt, gelagert oder abgelagert worden sind". Altstandorte sind "Grundstücke stillgelegter Anlagen und sonstige Grundstücke, auf denen mit umweltgefährdenden Stoffen umgegangen worden ist" (§ 2 Abs. 5 BBodSchG).

Entscheidend ist der Halbsatz, der in beiden Fällen folgt: Zur Altlast werden diese Flächen erst, wenn dadurch "schädliche Bodenveränderungen oder sonstige Gefahren für den einzelnen oder die Allgemeinheit hervorgerufen werden".

Auf diese Unterscheidung kommt es später im Kaufvertrag an. Ein Verdacht ist ein offener Punkt, den man klärt. Bei einer festgestellten Altlast geht es dann ums Beziffern. Dazwischen liegen eine Behördenauskunft und, seltener, eine orientierende Untersuchung. Woher der Verdacht bei ganz normalen Wohnhäusern überhaupt kommt, sehen wir uns als Nächstes an.

Woher der Verdacht bei Wohnimmobilien meistens kommt

Bei den Häusern, die ich im Landkreis Osterholz und im Raum Bremen sehe, kommen fünf Auslöser immer wieder vor. Sie erkennen Ihr eigenes Grundstück vermutlich in einer der Zeilen wieder.

Dazu kommt bei uns der Untergrund. Das Moorinformationssystem Niedersachsen führt das Teufelsmoor mit 360,8 Quadratkilometern als "das mit Abstand größte Moorgebiet in Niedersachsen", und Grasberg liegt mittendrin. Für das Wörpetal bei Grasberg verzeichnet die amtliche Kartierung den Boden als "auf engem Raum sehr wechselhaft, stark zersetzter Seggen-, Birkenbruchwald- oder Schilftorf" (MoorIS, Kartierung 1974/75). In solchen Randlagen stoße ich regelmäßig auf Aufschüttungen, für die es keine Unterlagen mehr gibt. Das ist der eigentliche Punkt am Moorbezug. Nicht dass Torf gefährlich wäre, sondern dass die Geschichte eines Grundstücks hier oft schlechter dokumentiert ist als anderswo. Genau deshalb helfen Bauakte und historische Luftbilder, Schritt 1 der Checkliste weiter unten, hier besonders.

Das typische Muster sieht so aus: Ein Wohnhaus steht auf einer früheren Hofstelle, im Garten liegt ein Erdtank aus den späten Siebzigern. Erdtank, Dieselstelle und alte Werkstattfläche liegen dann oft dicht beieinander, und die Eigentümerin fragt sich, ob sie vor dem Verkauf ein Bodengutachten braucht. Die Reihenfolge, die ich in so einem Fall vorschlage: erst die Auskunft beim Landkreis, parallel die Stilllegungsrechnung des Tanks heraussuchen, und erst danach über eine Untersuchung reden. Am Ende liegt dann meist ein Blatt Papier in der Verkaufsmappe.

Asbest und feuchte Keller fehlen in dieser Tabelle bewusst. Das sind Gebäudethemen und gehören in die Mängelbeschreibung.

Zwischenfazit: Der typische Altlastenverdacht bei einer Wohnimmobilie ist ein alter Tank oder eine frühere Nutzung, die niemand mehr im Kopf hat. Bevor Sie etwas untersuchen lassen, fragen Sie die Behörde. Den Weg dahin gehe ich mit Ihnen im nächsten Abschnitt durch.

Wo Sie in Niedersachsen Auskunft bekommen

Niedersachsen führt seit Jahrzehnten Buch. Das Landesamt für Bergbau, Energie und Geologie (LBEG) weist für das Land 10.614 erfasste Altablagerungen aus, und die Erfassung "läuft mittlerweile seit 1985" (LBEG, Stand der Zahlen: 31.07.2025). Das klingt nach viel. Für ein Flächenland wie Niedersachsen ist es vor allem eines: eine ordentlich geführte Liste. Ob Ihr Grundstück darin steht, sagt Ihnen allerdings nur die Behörde.

Für Wohngrundstücke ist die zweite Kategorie oft die wichtigere: die Altstandorte, also Flächen mit früherer gewerblicher oder handwerklicher Nutzung. Erfasst sind dort 91.931 Standorte mit Altlastverdacht, als Altlast eingestuft sind davon 2.408 (LBEG, Stand 31.07.2025). Bitte lesen Sie daraus keine Wahrscheinlichkeit für Ihr Grundstück heraus: Die Erfassung ist nach Angaben des LBEG noch nicht abgeschlossen, und längst nicht jede Verdachtsfläche wurde bisher untersucht. Sie sagen etwas über die Systematik dahinter. Verdacht und Altlast sind in der Behördensprache zwei verschiedene Dinge, und der Weg vom einen zum anderen führt über eine Prüfung.

Die Zuständigkeit ist eindeutig geregelt. Das LBEG schreibt dazu: "Die Zuständigkeit für Altlasten obliegt nach § 10 Niedersächsisches Bodenschutzgesetz (NBodSchG) den Landkreisen und kreisfreien Städten (unteren Bodenschutzbehörden)." Die Zuständigkeit hängt am Landkreis, und mein Einzugsgebiet verteilt sich auf mehrere. Wenn Sie in Tarmstedt wohnen, kommen Sie mit einem Antrag in Osterholz-Scharmbeck deshalb nicht weiter.

Die Kontaktdaten finden Sie auf der Website Ihres Landkreises unter Umwelt oder Bodenschutz. Nach § 6 NBodSchG führen diese Behörden das Verzeichnis der altlastverdächtigen Flächen und Altlasten. Im Alltag heißt es Altlastenkataster.

Zwei Dinge überraschen dabei fast jeden:

• Die Auskunft ist nicht frei zugänglich. Das LBEG formuliert es so: "Die Behörden geben Auskunft über Eintragungen im Altlastenkataster an Bürger/innen, die ein berechtigtes Interesse hieran nachweisen können." Als Eigentümerin oder Eigentümer haben Sie dieses Interesse, Sie müssen es nur benennen.
• Die Auskunft kostet Geld. "Die Auskunftserteilung ist gebührenpflichtig", heißt es beim LBEG. Die Leistungsbeschreibung im Serviceportal Niedersachsen ergänzt, dass Gebühren "je nach Aufwand" erhoben werden. Die Auskunft selbst erteilt nach § 10 NBodSchG Ihr Landkreis. Eine Höhe nenne ich hier bewusst nicht, weil sie vom Einzelfall abhängt und ich keine Zahl in die Welt setzen möchte, die dann nicht stimmt.

Für den ersten Überblick, noch vor jedem Antrag, gibt es den NIBIS® KARTENSERVER des LBEG. Er informiert nach Angaben des Landesamts "mit mehr als 400 Fachkarten" unter anderem zum Themenbereich Altlasten. Erwarten Sie dort keine parzellenscharfe Antwort auf die Frage, ob Ihr Garten betroffen ist; die verbindliche Aussage kommt vom Landkreis. Als Orientierung, ob in Ihrer Umgebung überhaupt etwas erfasst ist, taugt der Kartenserver gut. Wenn Sie ohnehin gerade amtliche Auskünfte einholen, lohnt sich der Blick darauf, welche Auskünfte Ihnen in Niedersachsen zustehen. Bodenrichtwert und Altlastenauskunft liegen im selben Behördenumfeld.

Wecke ich schlafende Hunde, wenn ich selbst frage?

Das ist die Sorge, die Eigentümer am häufigsten vom zweiten Schritt abhält, und ich verstehe sie. Sie beantragen eine Auskunft über das, was die Behörde bereits erfasst hat; das Verzeichnis nach § 6 NBodSchG führt der Landkreis ohnehin. Und die Erfassung läuft nach Angaben des LBEG seit 1985, also lange unabhängig davon, ob jemand verkaufen möchte. Die Behörde erfasst dieselben Flächen, ob Sie fragen oder nicht. Nur Ihr Kenntnisstand ändert sich.

Und wenn tatsächlich ein Eintrag da ist? Dann beginnt ein geregelter Weg. Die LBEG-Statistik bildet die Stationen ab: Auf die Erfassung folgt die Gefährdungsabschätzung, erst danach wird eine Fläche als Altlast eingestuft, und erst dann kommen Sanierung und Überwachung überhaupt in Betracht. Der Bearbeitungsstand dieser Altstandorte sah zum 31.07.2025 so aus:

• 11.221 als abschätzungsbedürftig eingestuft
• 5.430 Gefährdungsabschätzungen abgeschlossen
• bei 3.187 Flächen hat sich der Gefahrenverdacht ausgeräumt

Eins muss ich dazusagen, weil es sonst schief liegt: Eine Auskunft ohne Eintrag ist kein Freibrief. Sie sagt Ihnen, dass die Behörde zu Ihrem Grundstück nichts erfasst hat, und das ist viel wert. Sie sagt nicht, dass im Boden garantiert nichts ist. Für die Vorbereitung eines Verkaufs reicht das in aller Regel trotzdem, weil Sie damit den Kenntnisstand haben, über den Sie mit dem Käufer sprechen können.

Zwischenfazit: Der Weg ist kurz: eine Anfrage beim richtigen Landkreis, dann eine Gebühr nach Aufwand und einige Zeit später ein Schreiben für die Akte. Danach kommt die Frage, die rechtlich zählt.

Und wenn eine Untersuchung nötig wird: Wer macht die eigentlich?

Im ersten Schreck denkt daran kaum jemand: Sie beauftragen dafür nicht den nächstbesten Bodengutachter. § 18 Satz 1 BBodSchG verlangt: "Sachverständige und Untersuchungsstellen, die Aufgaben nach diesem Gesetz wahrnehmen, müssen die für diese Aufgaben erforderliche Sachkunde und Zuverlässigkeit besitzen sowie über die erforderliche gerätetechnische Ausstattung verfügen." Die Einzelheiten dazu regeln die Länder.

Praktisch: Fragen Sie bei der unteren Bodenschutzbehörde nach, welche Stellen dafür in Frage kommen, bevor Sie einen Auftrag vergeben. Und rechnen Sie damit, dass am Ende ein Bericht steht. Legen Sie ihn den Interessenten vor. Ohne Bericht malen sich Interessenten das Schlimmste aus.

Was das für den Verkauf bedeutet

Hier wird es rechtlich, und hier höre ich als Maklerin auch auf. Ich kann Ihnen erklären, was im Gesetz steht. Ob in Ihrem konkreten Fall eine Offenbarungspflicht besteht, beurteilt eine Notarin, ein Notar oder eine auf Immobilienrecht spezialisierte Rechtsanwältin. Nicht ich.

§ 442 Abs. 1 BGB knüpft an das Wissen des Käufers an: "Die Rechte des Käufers wegen eines Mangels sind ausgeschlossen, wenn er bei Vertragsschluss den Mangel kennt." Das ist die gesetzliche Fassung dessen, was ich Eigentümern ohnehin rate: Was auf dem Tisch liegt, kann der Käufer bewerten und in sein Gebot einrechnen.

§ 444 BGB zieht die Grenze in die andere Richtung: "Auf eine Vereinbarung, durch welche die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen oder beschränkt werden, kann sich der Verkäufer nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat."

Der übliche Satz "gekauft wie gesehen" im Kaufvertrag ist genau so eine Vereinbarung. Das Wort, auf das es ankommt, ist "soweit". Die Norm hebt den Ausschluss nicht komplett auf, sie greift für den Punkt, um den es geht.

Die zweite Ebene: das Bodenschutzrecht

Die beiden BGB-Vorschriften regeln das Verhältnis zwischen Ihnen und dem Käufer. Daneben steht eine zweite Ebene, und die ist für Verkäufer die unangenehmere: das Bodenschutzrecht. § 4 Abs. 3 BBodSchG benennt mehrere Verantwortliche nebeneinander: "Der Verursacher einer schädlichen Bodenveränderung oder Altlast sowie dessen Gesamtrechtsnachfolger, der Grundstückseigentümer und der Inhaber der tatsächlichen Gewalt über ein Grundstück sind verpflichtet, den Boden und Altlasten […] so zu sanieren, daß dauerhaft keine Gefahren, erheblichen Nachteile oder erheblichen Belästigungen für den einzelnen oder die Allgemeinheit entstehen." (Die Schreibweise "daß" steht so im Gesetz, das ist kein Tippfehler.)

Absatz 6 wirkt über den Verkauf hinaus. Er nimmt den früheren Eigentümer in den Blick: "Der frühere Eigentümer eines Grundstücks ist zur Sanierung verpflichtet, wenn er sein Eigentum nach dem 1. März 1999 übertragen hat und die schädliche Bodenveränderung oder Altlast hierbei kannte oder kennen mußte." Satz 2 nimmt davon aus, wer "beim Erwerb des Grundstücks darauf vertraut hat, daß schädliche Bodenveränderungen oder Altlasten nicht vorhanden sind", sofern dieses Vertrauen "unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalles schutzwürdig ist".

An dieser Stelle lese ich Eigentümern die Passage gern noch einmal langsam vor. Das Vertrauen bezieht sich auf den Zeitpunkt, zu dem Sie das Grundstück gekauft haben, nicht auf den Verkauf. Und Absatz 3 nennt die Verantwortlichen nebeneinander. Wie sich das in einem konkreten Fall verteilt, gehört in ein Gespräch mit Notariat oder Anwaltskanzlei. Führen Sie es, bevor ein Vertragsentwurf steht. Der Verkauf beendet die Frage also nicht in jedem Fall von selbst. Umso mehr lohnt es sich, den Punkt vorher zu klären.

Was ich daraus für die Praxis mache, ist unspektakulär: Der Verdacht gehört in die Unterlagen, bevor der erste Interessent das Haus betritt. Am besten als geklärter Punkt, mit der Behördenauskunft im Anhang. Käufer reagieren auf einen offen benannten, dokumentierten Sachverhalt völlig anders als auf einen, den sie selbst finden. Und was Sie offenlegen, gehört am Ende in die notarielle Urkunde. Ob der bekannte Verdacht dort benannt wird und wer eine spätere Untersuchung zahlt, formuliert Ihr Notariat. Auch ein einbehaltener Teil des Kaufpreises ist möglich. Ich sage Ihnen nur, dass es diese Wege gibt und dass man sie vor dem Beurkundungstermin bespricht. Das gilt übrigens für jeden Mangel. Mehr dazu steht in dem Beitrag darüber, was beim Verkauf ohne Makler auf Sie zukommt.

Zwischenfazit: Das Kaufrecht belohnt Offenheit, und das Bodenschutzrecht lässt den früheren Eigentümer unter Umständen nicht so schnell aus der Verantwortung. Die rechtliche Einordnung Ihres Falls gehört zu Notariat oder Anwaltskanzlei. Die Vorbereitung dorthin können Sie selbst leisten. Wie Sie das tun, steht gleich in der Checkliste.

Der alte Heizöltank: was Sie nachweisen können sollten

Der Erdtank ist der häufigste Anlass in diesem Thema und zugleich der, der sich am leichtesten aus der Welt schaffen lässt. Ein oberirdischer Tank im Keller ist dabei etwas anderes als ein Behälter im Erdreich: Was unter der Erde liegt, kann niemand ansehen, und genau deshalb fragen Käufer danach. Drei Unterlagen beantworten die Frage meistens vollständig:

• der Stilllegungs- und Reinigungsnachweis des Fachbetriebs,
• die zugehörige Rechnung mit Datum,
• falls vorhanden, der Schriftwechsel mit der unteren Wasserbehörde.

Warum es diese Papiere überhaupt gibt: Nach § 62 Abs. 1 Satz 1 WHG müssen Anlagen zum Lagern wassergefährdender Stoffe "so beschaffen sein und so errichtet, unterhalten, betrieben und stillgelegt werden, dass eine nachteilige Veränderung der Eigenschaften von Gewässern nicht zu besorgen ist". Die Einzelheiten stehen in der AwSV, die Heizölverbraucheranlagen ausdrücklich als eigene Kategorie führt. Dort steht auch, dass bei der Stilllegung einer Anlage die enthaltenen wassergefährdenden Stoffe zu entfernen sind, "soweit technisch möglich" (§ 17 AwSV), und dass Prüfungen nur von Sachverständigen durchgeführt werden dürfen (§ 47 Abs. 1 AwSV). Ob Ihre Anlage anzeige- und prüfpflichtig ist, hängt von Gefährdungsstufe und Lage ab. Das beantwortet Ihnen der Landkreis. Dort würde ich anrufen, bevor Sie selbst recherchieren.

Liegt das vor, können Sie den Punkt in der Objektbeschreibung selbst formulieren, statt ihn erst auf Nachfrage zu erklären. Etwa so: "Auf dem Grundstück befand sich bis [Jahr] ein Heizöl-Erdtank; der Stilllegungs- und Reinigungsnachweis liegt vor. Die Auskunft aus dem Altlastenkataster vom [Datum] weist keinen Eintrag aus." Ein Satz, und die Besichtigung dreht sich wieder um das Haus.

Checkliste: In sechs Schritten vom Verdacht zur belastbaren Unterlage

1. Sammeln Sie, was Sie über die Geschichte des Grundstücks wissen. Alte Fotos, Erzählungen aus der Familie, Rechnungen von Tankstilllegungen, der Schriftwechsel beim Kauf. Zwei Spuren werden dabei selten genutzt: die Bauakte, die Sie bei Gemeinde oder Landkreis einsehen können, und historische Luftbilder, aus denen sich frühere Gebäude und Aufschüttungen erkennen lassen. Bei geerbten Häusern ist das oft der mühsamste Schritt, und der wertvollste.

2. Beantragen Sie die Auskunft aus dem Altlastenkataster bei der unteren Bodenschutzbehörde Ihres Landkreises, für Grasberg und Umgebung also beim Landkreis Osterholz. Dafür brauchen Sie:

   • die genaue Bezeichnung des Flurstücks, also Gemarkung, Flur und Flurstücksnummer aus dem Grundbuchauszug,
   • die Adresse und einen Eigentumsnachweis, etwa eine Kopie des Grundbuchauszugs oder des Grundsteuerbescheids,
   • wenn vorhanden einen Lageplan oder die Flurkarte.

   Ein Satz reicht: "Als Eigentümerin des Flurstücks … in der Gemarkung … beantrage ich Auskunft über Eintragungen im Altlastenkataster. Zweck: geplanter Verkauf." Rechnen Sie mit einer Gebühr und etwas Bearbeitungszeit. Stellen Sie den Antrag deshalb vor dem Vermarktungsstart.

3. Klären Sie den Heizöltank separat und legen Sie die drei Nachweise aus dem Abschnitt oben dazu.
4. Werfen Sie einen Blick in den NIBIS® Kartenserver, um das Umfeld einzuordnen. Das ersetzt die Behördenauskunft nicht, hilft Ihnen aber, Interessentenfragen zu beantworten.
5. Erst wenn die Auskunft einen Eintrag zeigt, reden Sie über eine Untersuchung. Vorher wäre es Geld für eine Frage, die noch keiner gestellt hat. Wer untersucht und wer zahlt, ist Verhandlungssache und gehört zum Kaufvertrag, also zum Notariat.
6. Legen Sie alles in eine Mappe, die Interessenten bekommen. Der Punkt ist damit erledigt, statt in jeder Besichtigung neu aufzupoppen.

Fehlt noch der Preis.

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Was der Verdacht mit dem Preis macht

Ehrlich: Das lässt sich nicht pauschal beziffern, und jede Prozentzahl, die Ihnen im Netz begegnet, ist geraten. Aus der Praxis kann ich Ihnen aber sagen, wovon es abhängt.

• Ist der Verdacht ohne Katastereintrag geklärt, kostet Sie das die Auskunftsgebühr und etwas Zeit. Der Punkt ist erledigt, bevor er zur Frage wird.
• Ein Eintrag im Kataster verändert die Verhandlung, weil der Käufer ein Risiko einpreisen muss, das er selbst nicht beziffern kann. Was ich in Verhandlungen sehe: Ein Risiko ohne Zahl daneben wird teurer eingepreist als eines mit.
• Auch die finanzierende Bank des Käufers sieht sich das Objekt an. Ein offener Bodenpunkt kann den Beleihungswert berühren, und dann wackelt die Finanzierungszusage oder der Käufer braucht mehr Eigenkapital. Für Sie heißt das: Die Zusage kommt später, und der Kreis der Interessenten wird kleiner.
• Der Zeitpunkt der Offenlegung ist der unterschätzte Hebel. Kommt das Thema erst auf, wenn der Käufer emotional schon eingezogen ist und der Notartermin steht, wird aus einer Sachfrage ein Vertrauensbruch. Im Exposé-Gespräch ist es dagegen nur eine Zeile in der Objektbeschreibung.

Seit 1994 sehe ich, wie viel am Zeitpunkt hängt. Deshalb rate ich, den Punkt vor dem Vermarktungsstart zu klären. Dann verhandeln Sie über etwas, das Sie beziffern können.

Zwischenfazit: Der Verdacht selbst kostet meist wenig. Teuer wird die Unsicherheit darüber, und die verschwindet mit der Behördenauskunft.

Wenn Sie unsicher sind, wo Ihre Immobilie mit und ohne diesen offenen Punkt steht: Genau dafür ist die kostenlose und unverbindliche Einschätzung Ihrer Immobilie da. Beim Altlastenthema heißt das konkret: Wir gehen gemeinsam durch, was über die Geschichte des Grundstücks bekannt ist. Ich sage Ihnen, welche Unterlagen in die Verkaufsmappe gehören und wie der Punkt gegenüber Interessenten formuliert wird, damit er im Gespräch nicht größer wirkt, als er ist. Und wenn es danach konkret wird, begleite ich Sie beim Hausverkauf von der ersten Einschätzung an. Bringt ein Käufer die Finanzierungsfrage mit, begleite ich auch diesen Teil und vergleiche die Konditionen verschiedener Kreditinstitute unabhängig; das erste Gespräch dazu ist kostenlos. Welche Papiere Sie dafür ohnehin zusammensuchen sollten, steht in der Übersicht darüber, welche Unterlagen Sie zusammentragen sollten.

Häufige Fragen

Muss ich einen Altlastenverdacht beim Hausverkauf angeben?
Das Gesetz arbeitet über zwei Hebel: Kennt der Käufer den Mangel bei Vertragsschluss, sind seine Rechte nach § 442 Abs. 1 BGB ausgeschlossen. Hat der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen, trägt der vereinbarte Haftungsausschluss nach § 444 BGB insoweit nicht. Ob Ihr konkreter Verdacht offenbarungspflichtig ist, beurteilt Ihr Notariat oder eine Fachanwältin. Bitte holen Sie diese Einschätzung ein, bevor der Vertragsentwurf steht.

Wie erfahre ich, ob mein Grundstück im Altlastenkataster steht?
Über die untere Bodenschutzbehörde Ihres Landkreises, für Grasberg und Umgebung also des Landkreises Osterholz. Achten Sie darauf, welcher Kreis für Ihren Ort zuständig ist: Tarmstedt und Zeven gehören zum Landkreis Rotenburg (Wümme), Ottersberg und Oyten zum Landkreis Verden. Sie erteilt die Auskunft aus dem Altlastenkataster an Personen, die ein berechtigtes Interesse nachweisen, als Eigentümerin oder Eigentümer ist das gegeben. Die Auskunft ist gebührenpflichtig, die Höhe richtet sich nach dem Aufwand.

Zählt ein alter Heizöltank im Garten als Altlast?
Nicht automatisch. Ein Erdtank ist zunächst ein Anlass, genauer hinzusehen. Zur Altlast im Sinne des § 2 Abs. 5 BBodSchG wird eine Fläche erst, wenn schädliche Bodenveränderungen oder sonstige Gefahren tatsächlich hervorgerufen werden. In der Praxis geht es meist um die Frage, ob der Tank fachgerecht stillgelegt wurde und ob es dafür eine Dokumentation gibt.

Wer bezahlt eine Bodenuntersuchung, Verkäufer oder Käufer?
Das regelt kein Gesetz. Das handeln Sie aus, und es gehört in den Kaufvertrag. Wichtig ist, dass die Regelung im notariellen Vertrag steht und nicht in einer WhatsApp-Nachricht. Die Formulierung gehört ins Notariat.

Muss ich untersuchen lassen, bevor ich überhaupt vermarkte?
Aus meiner Sicht selten. Sinnvoll ist die Reihenfolge: erst die Behördenauskunft, dann entscheiden. Ohne Eintrag sparen Sie sich die Untersuchungskosten und haben trotzdem einen dokumentierten Kenntnisstand. Und wenn doch ein Eintrag drinsteht, wissen Sie wenigstens, worüber Sie mit Käufern und Notariat sprechen.

Ist das in Niedersachsen anders geregelt als in anderen Bundesländern?
Die Definitionen stehen bundeseinheitlich im Bundes-Bodenschutzgesetz. Wer das Verzeichnis führt und wer Auskunft gibt, regeln die Länder. In Niedersachsen sind das nach § 10 NBodSchG die Landkreise und kreisfreien Städte als untere Bodenschutzbehörden; das LBEG stellt die landesweiten Daten und den NIBIS® Kartenserver bereit.

Über die Autorin

Sybille Suhling ist Geschäftsführerin der Suhling Immobilien GmbH in Grasberg. Sie ist
Dipl.-Ing., besitzt die Erlaubnis nach § 34c GewO (Aufsichtsbehörde: IHK Stade), ist
IHK-zertifiziert und seit 2020 Mitglied im Immobilienverband Deutschland (IVD). Ihre erste
Immobilie vermittelte sie 1994. Sie begleitet Eigentümer in Grasberg, im Landkreis
Osterholz-Scharmbeck und im Raum Bremen persönlich, von der ersten Einschätzung bis zur
Schlüsselübergabe.

Dieser Beitrag informiert über die Rechtslage und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
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