So läuft der Notartermin beim Hausverkauf ab

Kurz gesagt

• Der Notartermin beim Hausverkauf dauert meist rund eine Stunde. Der Notar liest den gesamten Kaufvertrag vor, erklärt ihn und lässt ihn dann von beiden Seiten unterschreiben.
• Ohne Notar geht es nicht, auch nicht beim Verkauf an die eigene Nichte (§ 311b Abs. 1 S. 1 BGB).
• Mitbringen müssen Sie wenig: Ausweis und Steuer-Identifikationsnummer. Die Unterlagen liegen längst beim Notar.
• Der Notar berät nicht Sie, sondern beide Seiten gleichermaßen. Wer Ihre Interessen vertritt, muss vorher geklärt sein.
• Änderungen sind im Termin noch möglich. Der Notar schreibt sie handschriftlich in die Urkunde.

Der Notartermin ist für viele Eigentümer der Moment, vor dem sie sich am meisten drücken. Und der sich hinterher als der harmloseste des ganzen Verkaufs entpuppt. Wer den Ablauf des Notartermins beim Hausverkauf einmal kennt, sitzt deutlich entspannter am Tisch. Ich begleite Eigentümer in Grasberg, im Landkreis Osterholz-Scharmbeck und im Raum Bremen durch diesen Termin und seine Vorbereitung. Deshalb gehe ich hier durch, was in dieser einen Stunde tatsächlich passiert: wer spricht, wer unterschreibt, was Sie dabeihaben müssen und an welcher Stelle Sie noch eingreifen können. Und ich sage Ihnen auch, was der Notar ausdrücklich nicht für Sie tut. Das wird selten erwähnt und ist doch der Punkt, um den es mir hier geht.

Warum Sie um den Notar nicht herumkommen

Es gibt in Deutschland keinen Weg, ein Haus ohne Notar zu verkaufen. Das Bürgerliche Gesetzbuch ist an dieser Stelle ungewöhnlich knapp:

"Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung."
— § 311b Abs. 1 S. 1 BGB (Abruf 18.07.2026)

Ein Handschlag reicht also nicht. Ein unterschriebener Vertrag am Küchentisch auch nicht, der wäre schlicht unwirksam. Das gilt unabhängig davon, ob ein Makler beteiligt ist, ob Sie an einen Fremden verkaufen oder an jemanden aus der Familie. Gerade der Verkauf innerhalb der Familie führt hier regelmäßig zu Missverständnissen, weil man sich ja einig ist. Einigkeit ersetzt die Beurkundung nicht.

Wenn der Termin also ohnehin sein muss: Was passiert darin eigentlich genau?

Ein Hinweis noch: § 313 BGB, der in diesem Zusammenhang gelegentlich auftaucht, regelt etwas völlig anderes, nämlich die Störung der Geschäftsgrundlage. Wenn Sie irgendwo nachlesen, prüfen Sie ruhig die Fundstelle. Es lohnt sich öfter, als man denkt.

Wie läuft ein Notartermin beim Hausverkauf ab?

Beide Seiten weisen sich mit dem Ausweis aus. Der Notar liest den gesamten Kaufvertrag laut vor, erklärt dabei die Regelungen und beantwortet Fragen. Änderungswünsche trägt er handschriftlich ein. Anschließend unterschreiben Verkäufer und Käufer, zuletzt der Notar selbst. Damit ist der Vertrag geschlossen.

Der Ablauf ist erstaunlich gleichförmig. Egal ob Reihenhaus in Ritterhude oder Einfamilienhaus in Grasberg, es sind immer dieselben Schritte in derselben Reihenfolge.

Das Vorlesen ist keine Formalie, die man abkürzen könnte, auch wenn alle Beteiligten den Entwurf längst kennen. Das Beurkundungsgesetz verlangt es ausdrücklich:

"Der Inhalt der Niederschrift muss in Gegenwart des Notars den Beteiligten vorgelesen, die Niederschrift von ihnen genehmigt und eigenhändig unterschrieben werden; …"
— § 13 Abs. 1 S. 1 BeurkG (Abruf 18.07.2026)

Rechnen Sie deshalb mit etwa einer Stunde, so erlebe ich es in der Begleitung meiner Verkäufer. Bei umfangreichen Verträgen (mehrere Grundstücke, Wohnrechte, Erbengemeinschaften) kann es länger dauern.

Wichtig ist der dritte Schritt, und den übersehen Verkäufer am häufigsten: Sie dürfen im Termin noch eingreifen. Fällt Ihnen beim Zuhören auf, dass der Übergabetermin falsch steht oder die Einbauküche im Vertrag fehlt, sagen Sie es. Der Notar ändert das an Ort und Stelle. Was einmal unterschrieben ist, lässt sich dagegen nur mit einem weiteren beurkundeten Vertrag korrigieren. Der kostet erneut.

Zum Zuhören gehört übrigens, dass man zuhören darf. Ich habe Verkäufer erlebt, die sich nicht getraut haben, den Notar zu unterbrechen. Trauen Sie sich. Der Notar ist verpflichtet, Ihnen die Tragweite zu erklären:

"Der Notar soll den Willen der Beteiligten erforschen, den Sachverhalt klären, die Beteiligten über die rechtliche Tragweite des Geschäfts belehren und ihre Erklärungen klar und unzweideutig in der Niederschrift wiedergeben."
— § 17 Abs. 1 BeurkG (Abruf 18.07.2026)

Zwischenfazit: Der Termin selbst ist Routine: vorlesen, erklären, unterschreiben. Ihre einzige aktive Aufgabe ist, aufmerksam zuzuhören und Abweichungen sofort anzusprechen.

Was Sie zum Notartermin mitbringen müssen

Weniger, als Sie vermutlich befürchten. Die eigentlichen Unterlagen, also Grundbuchauszug, Flurkarte und Teilungserklärung, hat der Notar zu diesem Zeitpunkt längst selbst beschafft oder von Ihnen bekommen. Für den Termin brauchen Sie im Kern zwei Dinge.

Der letzte Punkt ist der, der am häufigsten kurzfristig Ärger macht. Das ist der Anruf, den man drei Tage vor dem Termin nicht führen will.

So läuft es häufig ab: Zwei Geschwister erben das Elternhaus in Worpswede. Eine Schwester wohnt im Ort, der Bruder seit Jahren in Süddeutschland. Beide sind im Grundbuch eingetragen, also müssen beide den Kaufvertrag unterschreiben. Die Frage ist immer dieselbe: Muss er wirklich anreisen? Muss er nicht. Er kann seiner Schwester eine Vollmacht erteilen. Nur braucht die eine bestimmte Form. Das klärt man am besten drei Wochen vorher mit dem Notariat, nicht am Wochenende davor. Ist das erledigt, sitzt am Termin eine Person am Tisch, und der Verkauf läuft ohne Verzögerung durch.

Welche Form die Vollmacht braucht, klärt Ihr Notariat. Formlos auf einem Zettel genügt sie in aller Regel nicht.

Ein Wort zum Vertragsentwurf: Sie bekommen ihn vorab. Lesen Sie ihn wirklich, auch die Seiten, die nach Standard aussehen. Wie viel Vorlauf Ihnen zusteht, hängt davon ab, wer auf der anderen Seite sitzt. Bei einem Verkauf von privat an privat gelten andere Regeln als beim Kauf vom Bauträger. Ihr Notariat beantwortet das sauber.

Was Sie zwei Wochen vor dem Termin erledigen sollten

• Löschungsbewilligung anfordern. Läuft auf Ihrer Immobilie noch eine Grundschuld, braucht der Notar die Bewilligung Ihrer Bank zur Löschung. Banken lassen sich damit Zeit. Das ist der Punkt, der einen Termin am häufigsten verschiebt.
• Vollmachten abstimmen, falls jemand nicht persönlich erscheinen kann.
• Entwurf gegen das Exposé abgleichen. Stimmen Fläche, Baujahr und Grundstücksgröße?
• Inventar schriftlich festhalten. Was bleibt im Haus, was nehmen Sie mit? Einbauküche, Markise, Gartenhaus, Heizöl im Tank.
• Übergabetermin klären. Er steht im Vertrag und lässt sich danach nicht mehr einseitig ändern.

Bleibt die Frage, die fast jeder Verkäufer irgendwann stellt: Wer zahlt das Ganze eigentlich?

Wer den Notar bezahlt, und warum Verhandeln zwecklos ist

Hier finden Sie bewusst keinen Prozentsatz der Notarkosten. Kursierende Prozentspannen helfen Ihnen wenig, weil sie den konkreten Geschäftswert Ihres Vertrags nicht kennen. Ich nenne Ihnen stattdessen, was tatsächlich im Gesetz steht, denn danach wird gerechnet.

Zuerst die Zuständigkeit. Das Gesetz weist die Beurkundungskosten dem Käufer zu.

"Der Käufer eines Grundstücks trägt die Kosten der Beurkundung des Kaufvertrags und der Auflassung, der Eintragung ins Grundbuch und der zu der Eintragung erforderlichen Erklärungen."
— § 448 Abs. 2 BGB (Abruf 18.07.2026)

Das ist die gesetzliche Grundregel. Im Kaufvertrag wird die Kostentragung allerdings ausdrücklich geregelt, und üblicherweise bleiben bei Ihnen als Verkäufer die Kosten, die mit der Löschung Ihrer eigenen Grundschulden zusammenhängen. Was in Ihrem Vertrag steht, steht dort schwarz auf weiß. Fragen Sie im Termin nach, wenn es Ihnen unklar ist.

Und die Höhe? Die steht nicht zur Disposition. Notargebühren stehen im Gesetz. Der Notar darf sie nicht senken, auch wenn er wollte:

"Der Notar ist verpflichtet, für seine Tätigkeit die gesetzlich vorgeschriebenen Gebühren zu erheben."
— § 17 Abs. 1 S. 1 BNotO (Abruf 18.07.2026)

Die Höhe richtet sich nach dem Geschäftswert, also im Wesentlichen nach dem Kaufpreis (§ 34 Abs. 1 GNotKG); für das Beurkundungsverfahren sieht das Kostenverzeichnis eine 2,0-Gebühr vor (KV Nr. 21100 GNotKG). Praktisch heißt das: Die Beurkundungsgebühr ist bei jedem Notariat identisch. Ein Preisvergleich zwischen Notaren in Bremen, Lilienthal oder Osterholz-Scharmbeck lohnt sich also nicht.

Das ist, nebenbei bemerkt, eine der wenigen erfreulich transparenten Stellen im Immobilienverkauf.

Was der Notar für Sie tut, und was nicht

Jetzt die Stelle, an der ich am häufigsten nachhaken muss. Viele Eigentümer gehen davon aus, der Notar sei so etwas wie ihr Anwalt für diesen einen Termin. Das ist er nicht, und das steht sehr deutlich im Gesetz:

"Er hat nicht eine Partei zu vertreten, sondern die Beteiligten unabhängig und unparteiisch zu betreuen."
— § 14 Abs. 1 S. 2 BNotO (Abruf 18.07.2026)

Der Notar sorgt dafür, dass der Vertrag rechtssicher ist und beide Seiten verstehen, was sie unterschreiben. Er prüft nicht, ob der Kaufpreis angemessen ist. Er sagt Ihnen nicht, ob Sie unter Wert verkaufen. Er verhandelt nicht für Sie und rät Ihnen nicht ab.

Das ist kein Vorwurf an die Notariate, es ist genau ihre Rolle. Aber es bedeutet: Alles, was mit dem Preis und den Bedingungen zu tun hat, muss geklärt sein, bevor Sie den Termin überhaupt vereinbaren. Im Notartermin wird über Geld nicht mehr verhandelt.

Genau an dieser Stelle liegt unsere Arbeit. Wir prüfen den Marktwert Ihrer Immobilie, bevor ein Preis im Vertragsentwurf steht, und begleiten Sie durch die Verhandlung davor. Wenn Sie wissen wollen, wo Ihre Immobilie realistisch steht, ist die kostenlose und unverbindliche Immobilienbewertung der richtige erste Schritt. Keine automatisierte Zahl aus einem Online-Tool, sondern eine persönliche Einschätzung.

Zwischenfazit: Der Notar ist neutral. Er schützt die Form des Geschäfts, nicht Ihren Preis. Wer beim Notartermin merkt, dass er zu billig verkauft, merkt es zu spät.

Der Notartermin in Bremen und im Landkreis Osterholz

Der Ablauf ist bundesweit gleich. Die Rahmenbedingungen sind es nicht.

Wenn Sie in Grasberg, Worpswede oder Lilienthal verkaufen, liegt Ihre Immobilie in Niedersachsen, nicht in Bremen. Das klingt banal, entscheidet aber, welche Behörden zuständig sind und welche Marktdaten überhaupt für Sie gelten. Der Obere Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Niedersachsen registrierte im Berichtszeitraum 1. November 2024 bis 31. Oktober 2025 landesweit rund 94.600 Kaufverträge für Immobilien, ein Plus von rund 10 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum (Landesgrundstücksmarktdaten, veröffentlicht 02.02.2026). Jeder einzelne dieser Verträge ist über einen Notartisch gegangen. Anders geht es nicht.

Verkaufen Sie dagegen in der Stadt Bremen, gilt eine eigene Datenlage. Als Immobilienmakler in Bremen sind wir dort ebenso unterwegs wie im Landkreis. Der dortige Gutachterausschuss registrierte im Berichtsjahr 2025 6.519 Kaufverträge gegenüber 5.751 im Vorjahr (Gutachterausschuss Bremen, Snapshot 17.07.2026). Ein Berichtsjahr umfasst dort November bis Oktober des Folgejahrs, ist also kein Kalenderjahr. Mein Rat unabhängig von der Seite der Landesgrenze: Fragen Sie den Notartermin früh an und nicht erst, wenn der Käufer die Finanzierungszusage in der Hand hält.

Dann ist da noch das Negativzeugnis Ihrer Gemeinde. Nach dem Baugesetzbuch kann einer Gemeinde ein Vorkaufsrecht zustehen. Steht keines zu, oder wird es nicht ausgeübt, stellt die Gemeinde darüber ein Zeugnis aus. Beantragen kann das jeder Beteiligte (§ 28 Abs. 1 S. 3 BauGB). Ohne diesen Nachweis trägt das Grundbuchamt den Käufer nicht als Eigentümer ein (§ 28 Abs. 1 S. 2 BauGB). Wie lange eine Gemeinde dafür braucht, ist unterschiedlich. Fragen Sie früh an. Es bleibt einer der Schritte, die den Ablauf nach dem Termin am ehesten in die Länge ziehen.

Sie überlegen zu verkaufen? Der erste Schritt ist eine kostenlose Wertermittlung — ohne Verpflichtung. → kostenlose Immobilienbewertung anfragen

Was Sie davon haben, dass jemand aus der Region neben Ihnen sitzt: eine feste Ansprechpartnerin, kurze Wege und jederzeit Klarheit über den Stand, statt anonymer Abwicklung. Die Bewertung entsteht im persönlichen Gespräch, nicht per Rechenmaschine.

Und dann? Die Unterschriften sind trocken, der Eigentümerwechsel ist damit aber noch längst nicht vollzogen.

Was direkt nach der Unterschrift passiert

Mit Ihrer Unterschrift ist der Kaufvertrag geschlossen. Das Haus gehört dem Käufer aber noch nicht. Hier stutzen viele Verkäufer.

Das Eigentum geht erst mit der Eintragung ins Grundbuch über; die Einigung allein genügt nicht (§ 873 Abs. 1 BGB). Die dafür nötige Einigung heißt Auflassung und wird ebenfalls vor dem Notar erklärt (§ 925 Abs. 1 BGB). Weil bis zum Eintrag Wochen vergehen, sichert eine Vormerkung im Grundbuch den Käufer in der Zwischenzeit ab (§ 883 Abs. 1 BGB).

In der Praxis läuft danach das meiste ohne Ihr Zutun:

1. Der Notar veranlasst die Eintragung der Auflassungsvormerkung.
2. Bestehende Grundschulden werden zur Löschung vorbereitet. Dafür braucht der Notar die Bewilligung Ihrer Bank, und das ist erfahrungsgemäß der zähste Teil. Vorkaufsrechte werden ebenfalls geklärt.
3. Der Notar teilt mit, wann der Kaufpreis fällig ist. Diese Mitteilung kommt nicht willkürlich. Sie setzt in aller Regel drei Dinge voraus: eingetragene Auflassungsvormerkung, vorliegende Löschungsbewilligungen Ihrer Bank, Negativzeugnis der Gemeinde. Deshalb hängt die Checkliste weiter oben direkt an Ihrem Geldeingang.
4. Nach Zahlungseingang folgen Übergabe und schließlich die Umschreibung im Grundbuch.

Zwischenfazit: Mit der Unterschrift ist der Vertrag geschlossen, das Eigentum wechselt aber erst mit dem Grundbucheintrag. Dazwischen liegen Wochen, in denen der Notar die Fäden zieht und Sie wenig tun müssen.

Wie lange diese Kette dauert und welche Fristen dabei laufen, haben wir gesondert aufgeschrieben: wie lange es vom Notartermin bis zur Auszahlung dauert. Und wenn Sie den Notartermin in den Gesamtablauf einordnen wollen, finden Sie hier die neun Schritte eines Hausverkaufs.

Häufige Fragen zum Notartermin

Wie lange dauert ein Notartermin beim Hausverkauf?
In der Regel rund eine Stunde. Der größte Teil davon entfällt auf das Vorlesen des Vertrags, das gesetzlich vorgeschrieben ist. Ist der Vertrag komplizierter, etwa weil mehrere Eigentümer beteiligt sind, dauert es länger. Planen Sie danach lieber nichts Dringendes ein.

Müssen Käufer und Verkäufer gleichzeitig anwesend sein?
Üblich ist, dass beide Seiten zusammen am Tisch sitzen. Zwingend ist es nicht, Sie können sich vertreten lassen. Dafür braucht es allerdings eine formgerechte Vollmacht, die rechtzeitig mit dem Notariat abgestimmt sein muss. Sprechen Sie das früh an, wenn jemand nicht persönlich kommen kann.

Wer sucht den Notar aus?
In der Praxis benennt meist die Käuferseite den Notar, weil sie die Kosten trägt (§ 448 Abs. 2 BGB). Üblich ist das, zwingend nicht: Die Wahl des Notariats lässt sich verhandeln. Da die Gebühren gesetzlich festgelegt sind, spielt es für Ihren Geldbeutel ohnehin keine Rolle, welches Notariat es wird.

Kann ich den Kaufvertrag im Notartermin noch ändern?
Ja. Solange nicht unterschrieben ist, können Änderungen aufgenommen werden; der Notar trägt sie handschriftlich ein und liest sie mit vor. Nach der Unterschrift wird es aufwendig. Dann braucht es eine neue Beurkundung, die erneut Gebühren auslöst.

Prüft der Notar, ob mein Verkaufspreis angemessen ist?
Nein. Der Notar betreut beide Seiten unabhängig und unparteiisch (§ 14 Abs. 1 S. 2 BNotO). Er achtet darauf, dass der Vertrag rechtssicher ist und Sie verstehen, was Sie unterschreiben. Nicht darauf, ob der Preis stimmt. Diese Frage muss vor dem Termin geklärt sein.

Was passiert, wenn ich es mir nach dem Notartermin anders überlege?
Der beurkundete Kaufvertrag ist bindend. Ein Rücktrittsrecht gibt es nur, wenn der Vertrag selbst eines vorsieht, oder unter engen gesetzlichen Voraussetzungen. Wenn Sie unsicher sind, ob Sie wirklich verkaufen wollen, ist der Notartermin der falsche Ort, um darüber nachzudenken. Über die Verkaufsentscheidung selbst sprechen wir gern vorher mit Ihnen. Für die rechtliche Frage nach einem Rücktrittsrecht ist Ihr Notariat oder eine Fachanwältin zuständig.

Über die Autorin

Sybille Suhling ist Geschäftsführerin der Suhling Immobilien GmbH in Grasberg. Sie ist
Dipl.-Ing., besitzt die Erlaubnis nach § 34c GewO (Aufsichtsbehörde: IHK Stade), ist
IHK-zertifiziert und seit 2020 Mitglied im Immobilienverband Deutschland (IVD). Ihre erste
Immobilie vermittelte sie 1994. Sie begleitet Eigentümer in Grasberg, im Landkreis
Osterholz-Scharmbeck und im Raum Bremen persönlich — von der ersten Einschätzung bis zur
Schlüsselübergabe. Mehr zur Begleitung beim Hausverkauf.

Dieser Beitrag informiert allgemein und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Für die
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