Immobilienpreise: Stadt Bremen und Umland im Vergleich

Kurz gesagt

• Zwischen der Stadt Bremen und ihrem Umland verläuft eine Landesgrenze. Für beide Seiten sind unterschiedliche Gutachterausschüsse zuständig, die unterschiedlich erheben und unterschiedlich veröffentlichen.
• Deshalb gibt es keine amtliche Zahl, die Immobilienpreise in Bremen und im Umland sauber gegenüberstellt. Wer eine solche Gegenüberstellung sieht, sieht eine Schätzung.
• Bremen weist für sein Berichtsjahr 6.519 registrierte Kaufverträge aus, ein Plus von rund 13,4 Prozent. Ortsgenaue Preise für einzelne Stadtteile stehen dort nicht frei zur Verfügung.
• Für Niedersachsen ist nur die Landesebene frei abrufbar: im Mittel 270.000 Euro für ein Ein- oder Zweifamilienhaus. Der Landkreis Osterholz kommt in dieser Auswertung nicht vor.
• Für ein einzelnes Haus in Grasberg, Lilienthal oder Worpswede führt kein Weg an einer Einschätzung vor Ort vorbei.

Wenn Sie Immobilienpreise in der Stadt Bremen und im Umland vergleichen wollen, stoßen Sie schnell auf ein Problem, das kaum jemand benennt: Die beiden Märkte werden von zwei verschiedenen Behörden beobachtet. Von Grasberg bis zur Bremer Stadtgrenze sind es ein paar Kilometer. Von der Bremer Datenlage zur niedersächsischen ist es deutlich weiter.

Das klingt nach Verwaltungsdetail. Es entscheidet aber darüber, welche Zahl Sie überhaupt finden können, wie alt sie ist und ob sie für Ihr Haus etwas aussagt. Dieser Beitrag zeigt, was auf beiden Seiten der Grenze tatsächlich veröffentlicht wird, woher die Zahlen stammen, die Ihnen Suchmaschinen und Portale anzeigen, und wie Sie beides auseinanderhalten.

Warum der Preisvergleich an der Stadtgrenze aufhört

Die Stadt Bremen ist ein eigenes Bundesland. Grasberg, Lilienthal, Worpswede und Osterholz-Scharmbeck liegen in Niedersachsen. Deshalb gibt es hier zwei Märkte und dazu zwei getrennte Datenwelten.

Gutachterausschüsse sind unabhängige Gremien. Sie werten nach den §§ 192 ff. BauGB die beurkundeten Kaufverträge ihres Gebiets aus. Sie sind die einzige Stelle, die tatsächlich weiß, was gezahlt wurde. Nur: Jeder von ihnen wertet ausschließlich sein eigenes Gebiet aus, nach eigenem Zuschnitt und in eigenem Rhythmus.

Für die Stadtgemeinde Bremen ist der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Bremen zuständig. Für den Landkreis Osterholz die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Otterndorf, angesiedelt beim Landesamt für Geoinformation und Landesvermessung Niedersachsen, mit Standort in Osterholz-Scharmbeck. Deren Berichtsgebiet umfasst gleich vier Landkreise: Cuxhaven, Osterholz, Rotenburg und Stade.

Warum lassen sich Immobilienpreise in Bremen und im Umland nicht direkt vergleichen?

Weil zwei verschiedene Gutachterausschüsse zuständig sind. Bremen wertet die Stadtgemeinde aus, für den Landkreis Osterholz arbeitet der Gutachterausschuss Otterndorf über vier Landkreise hinweg. Die Gebietszuschnitte, die veröffentlichten Kennzahlen und der Detailgrad unterscheiden sich. Eine amtliche Zahl, die beide Seiten direkt gegenüberstellt, gibt es nicht.

Was die beiden Ausschüsse stattdessen veröffentlichen, sehen wir uns jetzt an.

Was die beiden Marktberichte tatsächlich sagen

Sehen wir uns an, was frei abrufbar ist. Das Ergebnis ist ernüchternder, als man erwartet.

In Bremen meldet der Gutachterausschuss für sein Berichtsjahr 6.519 registrierte Kaufverträge, eine Steigerung um rund 13,4 Prozent; im Vorjahr waren es 5.751. Der Geldumsatz stieg von 1,657 auf 2,134 Milliarden Euro, der Flächenumsatz von 250,8 auf 269,3 Hektar. Wichtig dabei, und die Quelle sagt es ausdrücklich: Ein Berichtsjahr umfasst den Zeitraum November bis Oktober des Folgejahrs. Es ist kein Kalenderjahr.

Das sind Umsatzzahlen, keine Preise. Was ein freistehendes Haus in Borgfeld oder in Huchting gekostet hat, steht auf der frei zugänglichen Überblicksseite nicht.

In Niedersachsen veröffentlicht der Obere Gutachterausschuss nur Landesdaten. Für den Berichtszeitraum 1. November 2024 bis 31. Oktober 2025 kostete ein Ein- oder Zweifamilienhaus im Mittel 270.000 Euro, im Vorjahreszeitraum waren es 255.000 Euro. Reihenhäuser und Doppelhaushälften lagen im Mittel bei 250.000 Euro, unbebaute individuelle Wohnbauflächen bei 139 Euro pro Quadratmeter.

Und jetzt die Zahl, die mir an dieser Auswertung am wichtigsten erscheint: Dieselbe Quelle nennt für Ein- und Zweifamilienhäuser eine Spannweite von 505.000 Euro in der Region Hannover bis 156.000 Euro im Landkreis Holzminden. Zwischen zwei Orten desselben Bundeslandes liegt also mehr als das Dreifache. Ein Landeswert im Mittel ist damit für keinen einzelnen Ort eine Aussage.

Der Landkreis Osterholz wird in dieser Veröffentlichung übrigens gar nicht erwähnt.

Die einzige Zahl, die Sie auf beiden Seiten der Grenze vergleichen können

Eine Größe gibt es für Bremen und für Grasberg gleichermaßen: den Bodenrichtwert. Beide Seiten stellen ihn online und gebührenfrei bereit, nur über getrennte Wege. Der Weg dorthin:

1. Für Niedersachsen, also für Grasberg, Lilienthal und Worpswede: BORIS.NI aufrufen. Für die Stadtgemeinde Bremen führt der Weg über die Bodenrichtwerte des Bremer Gutachterausschusses, ebenfalls gebührenfrei und ohne Registrierung.
2. Nach Ortsname, Adresse oder Flurstückskennzeichen suchen.
3. Den Stichtag prüfen. Für die Stadtgemeinde Bremen gilt der 1. Januar 2026, die Karte erscheint dort alle zwei Jahre. In Niedersachsen wird jedes Jahr neu ermittelt.
4. Den Wert je Quadratmeter mit Ihrer Grundstücksfläche multiplizieren.

Was dabei herauskommt, ist der Bodenwert, nicht der Wert Ihrer Immobilie. Der Bodenrichtwert beschreibt nach § 13 ImmoWertV den Wert eines fiktiv unbebauten Grundstücks. Ihr Haus steckt darin nicht. Für einen Vergleich über die Landesgrenze hinweg ist er trotzdem die einzige Größe, die auf beiden Seiten nach denselben Regeln ermittelt wird. Achten Sie nur auf die Stichtage: Wer eine Bremer Karte von 2026 gegen einen niedersächsischen Wert von 2025 hält, vergleicht zwei verschiedene Zeitpunkte. Warum das die praktisch teuerste Verwechslung in Stadtrandlage ist, habe ich getrennt aufgeschrieben, für Bodenrichtwert in Bremen und für die Bodenrichtwert-Auskunft in Niedersachsen.

Zwischenfazit: Beide Behörden arbeiten sauber. Sie beantworten nur nicht dieselbe Frage. Bremen zeigt, wie viel gehandelt wurde. Niedersachsen zeigt, was ein Haus landesweit im Mittel gekostet hat. Was ein Haus in Grasberg wert ist, zeigt keine von beiden. Wer Immobilienpreise in der Stadt Bremen und im Umland gegenüberstellen will, hat also keine gemeinsame Grundlage. Warum trotzdem jede Suche sofort einen Quadratmeterpreis ausspuckt, sehen wir uns als Nächstes an.

Woher die Zahlen kommen, die Sie im Netz finden

Wenn amtlich so wenig verfügbar ist, warum liefert dann jede Suche nach Immobilienpreisen in der Stadt Bremen und im Umland sofort einen Quadratmeterpreis?

Weil die meisten dieser Zahlen aus Angeboten gerechnet sind, nicht aus beurkundeten Kaufverträgen. Ein Angebotspreis ist eine Forderung. Er sagt, was jemand haben möchte. Was am Ende beim Notar beurkundet wird, ist eine andere Zahl. Ob sie darüber oder darunter liegt, entscheidet sich erst in der Verhandlung.

Ich halte diese Portalwerte nicht für wertlos. Sie zeigen Tendenzen, und sie sind sofort da. Aber sie beantworten eine andere Frage als die, die Sie stellen, wenn Sie überlegen, ob Sie das Elternhaus verkaufen sollen.

Dazu kommt eine Falle, die im Bremer Raum besonders häufig zuschnappt: Osterholz ist zweierlei. Es gibt den Bremer Stadtteil Osterholz, mitten in der Stadt gelegen. Und es gibt den niedersächsischen Landkreis Osterholz mit der Kreisstadt Osterholz-Scharmbeck. Wer nach Preisen für Osterholz sucht, bekommt oft den Stadtteil und liest die Zahl als Kreiswert. Diese Verwechslung passiert leicht, und sie führt zuverlässig in die falsche Richtung.

Vier Fragen an jede Preiszahl, die Sie finden

Bevor Sie eine gefundene Zahl auf Ihr Haus beziehen, prüfen Sie diese vier Punkte:

• [ ] Angebot oder Abschluss? Stammt die Zahl aus Inseraten oder aus beurkundeten Kaufverträgen? Nur Letzteres ist ein bezahlter Preis.
• [ ] Welches Gebiet genau? Stadtteil, Gemeinde, Landkreis oder Bundesland? Je größer das Gebiet, desto weniger sagt der Wert über Ihre Straße.
• [ ] Welcher Zeitraum? Kalenderjahr oder Berichtsjahr von November bis Oktober? Beides kommt vor und lässt sich nicht gegeneinander rechnen.
• [ ] Welche Objektart? Freistehendes Haus, Doppelhaushälfte und Eigentumswohnung entwickeln sich unterschiedlich. Ein Mischwert passt selten.

Wer amtliche Vergleichspreise für ein konkretes Grundstück in Bremen braucht, kann eine Auskunft aus der Kaufpreissammlung beantragen. Der Gutachterausschuss formuliert das ausdrücklich als Kann-Regel, nicht als Anspruch:

• Auskünfte an Privatpersonen können bei berechtigtem Interesse einzelfallbezogen erteilt werden. Was im Einzelfall als berechtigtes Interesse gilt, entscheidet die Behörde.
• Vorausgesetzt ist, dass vergleichbare Kauffälle in ausreichender Anzahl vorliegen.
• Und dass sich diese Fälle hinreichend gut anonymisieren lassen.
• Die Gebühr beträgt im Regelfall 240 Euro. Antragsformulare gibt es getrennt für Wohnhaus, Wohnung und Gewerbe.

Diese Angaben gelten ausdrücklich nur für Bremen. Für den Landkreis Osterholz führt derselbe Weg über die Geschäftsstelle in Osterholz-Scharmbeck, die Gebühr ist dort nicht veröffentlicht.

Zwischenfazit: Zwei Zahlen für dasselbe Haus, die weit auseinanderliegen, verunsichern mehr als gar keine Zahl. Weitersuchen hilft nicht. Klären Sie lieber, welche Frage die gefundene Zahl überhaupt beantwortet. Was das konkret für ein Haus in Grasberg, Lilienthal oder Worpswede heißt, klärt der nächste Abschnitt.

Was das für Grasberg, Lilienthal und Worpswede bedeutet

Diese drei Orte liegen im Landkreis Osterholz, also in Niedersachsen, und zugleich im täglichen Einzugsbereich von Bremen. Viele Menschen, die hier ein Haus besitzen, haben in Bremen gearbeitet oder haben Kinder, die dort wohnen. Der Blick auf den Bremer Markt liegt entsprechend nahe.

Für die Datenlage ist er trotzdem der falsche Blick. Zuständig ist die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Otterndorf mit Standort Pappstraße 4 in 27711 Osterholz-Scharmbeck, erreichbar unter gag-ott@lgln.niedersachsen.de. Sie bietet ausdrücklich Bodenrichtwertauskunft, Auskunft aus der Kaufpreissammlung und Verkehrswertgutachten an. Termine dort laufen nach Vereinbarung.

Was es dagegen nicht gibt: eine frei abrufbare, aktuelle Kaufpreiszahl für den Landkreis Osterholz. Die Landesauswertung für Niedersachsen nennt den Landkreis Osterholz an keiner Stelle. Presseberichte über den regionalen Marktbericht gibt es, sie stehen aber hinter Bezahlschranken und sind keine Primärquelle. Wie sich die Preise im Kreis über die Jahre entwickelt haben, habe ich in einem eigenen Beitrag zur Preisentwicklung im Landkreis Osterholz auseinandergenommen.

Ein Beispiel: Ihr Haus in Lilienthal

Angenommen, Sie besitzen ein Haus in Lilienthal und überlegen, ob sich ein Verkauf lohnt. Sie suchen im Netz und finden zwei Zahlen, die weit auseinanderliegen. Die eine stammt von einem Portal und ist aus Angeboten gerechnet, die andere aus einem Artikel über den Bremer Markt. Welche gilt für Sie?

Keine von beiden. Der Weg wäre ein anderer: zuerst der Bodenrichtwert über BORIS.NI, damit Sie den Bodenanteil kennen. Dann vergleichbare Verkäufe aus der näheren Umgebung, also aus Lilienthal und den Nachbarorten, nicht aus Bremen. Dann der Zustand Ihres Hauses, ehrlich betrachtet. Am Ende steht keine einzelne Zahl, sondern eine Spanne, mit der Sie planen können.

Vergleichbar heißt dabei nicht einfach ähnlich groß. Es heißt: dieselbe Objektart, eine ähnliche Baujahrsspanne, eine ähnliche Grundstücksgröße, ein ähnlicher Zustand. Und der Verkauf sollte nicht zu lange zurückliegen. Je weiter ein Fall davon abweicht, desto stärker muss man ihn rechnerisch anpassen, und desto unsicherer wird das Ergebnis. Das ist der Punkt, an dem ein Portalwert aussteigt und die Kenntnis des Ortes anfängt.

Denn der Unterschied zwischen Stadt und Umland entsteht selten an der Landesgrenze selbst. Er entsteht am einzelnen Objekt:

• Grundstücksgröße und Zuschnitt. Was ich hier regelmäßig sehe: Im Umland fallen die Grundstücke anders aus als in Stadtrandlage, und der Zuschnitt entscheidet mit darüber, ob sich eine Fläche später teilen lässt.
• Baujahr und energetischer Zustand
• Sanierungsstand, oft der größte einzelne Hebel
• Anbindung Richtung Bremen. Mit dem Auto und mit Bus oder Bahn fällt sie hier sehr unterschiedlich aus, und beides muss man getrennt betrachten.
• Lage im Ort: Ortskern oder Einzellage außerhalb. Für Ortsfremde ist dieser Unterschied kaum sichtbar, für den Preis ist er erheblich.

Zwei Häuser an derselben Straße in Grasberg können weit auseinanderliegen, wenn eines saniert ist und das andere nicht. Keine Marktstatistik bildet das ab. Wenn ich hier eine Immobilie einschätze, schaue ich deshalb zuerst auf das Objekt und erst danach auf den Markt drumherum.

Zwischenfazit: Der Preisunterschied entsteht nicht an der Landesgrenze, sondern am einzelnen Haus. Eine Statistik ersetzt hier keinen Blick vor Ort.

Vergleichbare Verkäufe aus Grasberg, Lilienthal oder Worpswede stehen in keiner frei abrufbaren Statistik. Sie entstehen aus der täglichen Arbeit vor Ort. Ich vermittle seit 1994 Immobilien, arbeite von Grasberg aus und bin seit 2020 Mitglied im IVD. Und ich sehe mir ein Haus an, bevor ich eine Zahl nenne.

Wenn Sie eine Einschätzung möchten, geht das schneller, wenn Folgendes bereitliegt: Grundriss und Angaben zur Wohn- und Nutzfläche, der Energieausweis, Nachweise über Modernisierungen oder Sanierungen sowie Angaben zu Grundstück und Lage. Fehlt etwas davon, ist das kein Hindernis, fehlende Unterlagen beschaffen wir gemeinsam. Welche Papiere im Einzelnen sinnvoll sind, steht in der Übersicht zu den Unterlagen für die Immobilienbewertung.

Sie überlegen zu verkaufen? Der erste Schritt ist eine kostenlose Wertermittlung, ohne Verpflichtung. → kostenlose Immobilienbewertung anfragen

Und wenn es Sie doch in die Stadt zieht, sei es als Käufer oder weil Sie dort eine Wohnung besitzen: Wie wir in Bremen arbeiten, steht auf unserer Seite für Immobilienmakler in Bremen.

Häufige Fragen

Sind Immobilien im Bremer Umland günstiger als in der Stadt?
Amtlich belegen lässt sich das nicht, und der Grund hat nichts mit dem Markt zu tun: Beide Gebiete werden von unterschiedlichen Gutachterausschüssen ausgewertet, und für den Landkreis Osterholz ist keine ortsbezogene Kaufpreiszahl frei abrufbar. Wer eine konkrete Prozentangabe nennt, stützt sich auf Angebotsdaten oder auf eine eigene Schätzung.

Welche Zahl gilt für mein Haus in Grasberg, die Bremer oder die niedersächsische?
Formal die niedersächsische, denn Grasberg gehört zum Landkreis Osterholz. Praktisch hilft Ihnen keine von beiden weiter. Die Landesauswertung nennt Werte für ganz Niedersachsen mit einer Spannweite von 156.000 bis 505.000 Euro je nach Kreis. Für ein einzelnes Haus brauchen Sie Vergleichsfälle aus der Umgebung.

Wo bekomme ich amtliche Vergleichspreise?
In Bremen können Auskünfte aus der Kaufpreissammlung an Privatpersonen bei berechtigtem Interesse einzelfallbezogen erteilt werden, Rechtsgrundlage § 195 BauGB, Gebühr im Regelfall 240 Euro. Ein Anspruch darauf besteht nicht. Für den Landkreis Osterholz ist die Geschäftsstelle in Osterholz-Scharmbeck zuständig, die Kaufpreisauskunft ebenfalls als Leistung anbietet. Bodenrichtwerte sind in beiden Fällen online gebührenfrei einsehbar.

Warum weichen die Zahlen der Immobilienportale voneinander ab?
Weil sie unterschiedliche Datenbestände unterschiedlich hochrechnen, meist aus Inseraten. Angebotspreise sind Forderungen, keine bezahlten Preise. Dazu kommen abweichende Gebietszuschnitte und Stichtage. Zwei Portale können denselben Ort meinen und trotzdem verschiedene Flächen und Zeiträume auswerten.

Wie oft werden die Bodenrichtwerte aktualisiert?
Unterschiedlich, und genau darin liegt eine Fehlerquelle. Die Bodenrichtwertkarte der Stadtgemeinde Bremen erscheint alle zwei Jahre, zuletzt zum Stichtag 1. Januar 2026. In Niedersachsen werden die Werte jedes Jahr ermittelt. Wer beide Seiten vergleicht, vergleicht unter Umständen Stichtage, die ein Jahr auseinanderliegen.

Über die Autorin

Sybille Suhling ist Geschäftsführerin der Suhling Immobilien GmbH in Grasberg. Sie ist
Dipl.-Ing., besitzt die Erlaubnis nach § 34c GewO (Aufsichtsbehörde: IHK Stade), ist
IHK-zertifiziert und seit 2020 Mitglied im Immobilienverband Deutschland (IVD). Ihre erste
Immobilie vermittelte sie 1994. Sie begleitet Eigentümer in Grasberg, im Landkreis
Osterholz-Scharmbeck und im Raum Bremen persönlich, von der ersten Einschätzung bis zur
Schlüsselübergabe.

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suhling-immobilien.de. Unser Büro: Speckmannstraße 1, 28879 Grasberg.

Quellen

• Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Bremen: Der Grundstücksmarktbericht Bremen 2026 im Überblick (Snapshot 17.07.2026; die Seite trägt kein Publikationsdatum)
• Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Niedersachsen: Landesgrundstücksmarktdaten 2026, Berichtszeitraum 01.11.2024 bis 31.10.2025 (abgerufen 17.07.2026)
• LGLN, Regionaldirektion Otterndorf: Geschäftsstelle des Gutachterausschusses (Snapshot 17.07.2026)
• Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Bremen: Kaufpreissammlung (Snapshot 18.07.2026, Seite trägt Stand Juli 2026)
• BORIS.NI: Bodenrichtwerte für Niedersachsen, gebührenfreier Abruf (Snapshot 18.07.2026)
• Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Bremen: Bodenrichtwerte für die Stadtgemeinde Bremen, gebührenfreie Online-Bereitstellung ohne Registrierung (Snapshot 18.07.2026)
• Freie Hansestadt Bremen: Amtliche Bekanntmachung der Bodenrichtwertkarte Bremen 2026, Stichtag 01.01.2026, § 196 BauGB (abgerufen 18.07.2026)