Zustimmungserklärung

Nicht jedes Rechtsgeschäft rund um eine Immobilie lässt sich allein zwischen Käufer und Verkäufer abschließen. Eine Zustimmungserklärung ist die rechtsverbindliche Einwilligung oder Genehmigung einer Person, die am Vertrag selbst nicht beteiligt ist, deren Mitwirkung aber gesetzlich, vertraglich oder aufgrund eines dinglichen Rechts vorgeschrieben ist. Fehlt diese Zustimmung, kann der Kaufvertrag oder eine Grundstücksbelastung schwebend unwirksam bleiben – mit mitunter erheblichen Folgen für alle Beteiligten.

Einwilligung oder Genehmigung – ein wichtiger Unterschied

Das Bürgerliche Gesetzbuch unterscheidet in § 183 und § 184 BGB zwischen zwei Varianten: Die Einwilligung wird vor dem Rechtsgeschäft erteilt und ermöglicht dessen sofortige Wirksamkeit. Die Genehmigung erfolgt nachträglich, entfaltet aber rückwirkende Kraft – das Geschäft gilt dann als von Anfang an wirksam. Für Grundstücksgeschäfte verlangt § 182 BGB in Verbindung mit den allgemeinen Formvorschriften in der Regel die notarielle Beurkundung, sodass auch die Zustimmung selbst oft beurkundungspflichtig ist.

Wer muss beim Immobilienverkauf zustimmen?

In der Praxis begegnen Käufern und Verkäufern im Raum Osterholz-Scharmbeck und Bremen mehrere typische Konstellationen:

Ehegatte: Verfügt jemand über sein gesamtes oder nahezu gesamtes Vermögen – und das ist bei Grundeigentum häufig der Fall –, ist nach § 1365 BGB die Zustimmung des Ehepartners erforderlich, selbst wenn dieser nicht im Grundbuch steht.

Kreditgebende Bank: Lastet noch eine Grundschuld auf der Immobilie, benötigt der Notar die Löschungsbewilligung der Bank oder eine Vereinbarung zur Ablösung. Ohne diese Bewilligung kann das Grundbuch nicht bereinigt übergehen.

Vorkaufsberechtigte: Gemeinden können nach dem Baugesetzbuch ein gesetzliches Vorkaufsrecht besitzen. Außerdem sind vertraglich vereinbarte Vorkaufsrechte im Grundbuch eintragbar. Der Verkäufer muss dem Berechtigten den Vertragsinhalt mitteilen; die gesetzliche Ausübungsfrist beträgt zwei Monate (§ 469 BGB). Erst nach deren Ablauf oder nach erklärtem Verzicht ist der Weg für den neuen Eigentümer frei.

Nießbrauchs- oder Wohnrechtsinhaber: Ist im Grundbuch ein Nießbrauch oder ein dingliches Wohnrecht eingetragen, muss der Berechtigte einer Verfügung zustimmen – oder das Recht wird im Kaufvertrag ausdrücklich auf den Erwerber übertragen beziehungsweise abgelöst.

Minderjährige und Betreute: Verkauft eine Eigentümergemeinschaft gemeinsam, bei der ein Minderjähriger oder eine Person unter gesetzlicher Betreuung beteiligt ist, ist eine familiengerichtliche Genehmigung nach §§ 1643, 1821 BGB einzuholen. Das Familiengericht prüft, ob das Geschäft dem Interesse der betroffenen Person entspricht.

Zustimmung im Wohnungseigentumsrecht

Geplante bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum bedürfen nach § 20 WEG eines Beschlusses der Wohnungseigentümergemeinschaft. Eine Einzelzustimmung aller Miteigentümer ist dabei nicht ausreichend; die Beschlussfassung muss ordnungsgemäß dokumentiert werden. Wer im Großraum Bremen eine Eigentumswohnung kauft oder umbaut, sollte rechtzeitig prüfen, welche Beschlüsse vorliegen und ob die Zustimmung bereits erteilt wurde.

Was passiert, wenn die Zustimmung verweigert wird?

Eine Verweigerung ist nicht automatisch wirksam. Fehlt ein sachlicher Grund, kann sie gegen Treu und Glauben nach § 242 BGB verstoßen. In einem solchen Fall kann das Gericht die verweigerte Zustimmung ersetzen. Entsteht durch eine unbegründete Verweigerung ein Schaden – etwa weil ein Kaufvertrag platzt –, kommen Schadensersatzansprüche in Betracht. Es lohnt sich daher, im Vorfeld eines Verkaufs sorgfältig zu klären, welche Zustimmungen benötigt werden, und diese frühzeitig einzuholen. Der Notar – im Landkreis Osterholz in der Regel am Amtsgericht Osterholz-Scharmbeck ansässig – koordiniert diesen Prozess und beurkundet die erforderlichen Erklärungen.