Wohnflächenberechnung

Die Wohnflächenberechnung legt fest, wie viele Quadratmeter einer Immobilie rechtlich als Wohnfläche gelten. Grundlage ist in der Regel die Wohnflächenverordnung (WoFlV), seltener die DIN 277. Das Ergebnis beeinflusst unter anderem die Miethöhe, die Verteilung der Betriebskosten und die Berechtigung zu Wohngeldleistungen. Wer hier fehlerhafte Angaben macht – ob als Vermieter oder im Kaufexposé – riskiert handfeste rechtliche Konsequenzen.

Was nach WoFlV zählt – und was nicht

Die Wohnflächenverordnung unterscheidet streng nach Raumhöhe und Nutzung. Vollständig angerechnet werden alle Bereiche, die eine lichte Höhe von mindestens zwei Metern aufweisen – also Wohnzimmer, Schlafräume, Küche und Bad. Bereiche, in denen die Raumhöhe zwischen einem und zwei Metern liegt, fließen nur zur Hälfte in die Berechnung ein. Das ist in der Praxis besonders bei ausgebauten Dachgeschossen relevant, die im älteren Bestand des Landkreises Osterholz häufig anzutreffen sind.

Außenflächen wie Balkone und Terrassen werden je nach Lage und Nutzbarkeit mit 25 bis 50 Prozent berücksichtigt. Ein beheizter Wintergarten geht voll in die Fläche ein, ein unbeheizter nur zur Hälfte. Keller, Garagen und nicht ausgebaute Dachböden bleiben außen vor – ebenso alle Flächen, die niedriger als einen Meter sind.

Wie gemessen wird

Maßgeblich sind die lichten Maße: gemessen wird von Wandoberfläche zu Wandoberfläche auf Höhe der Oberkante des Fußbodens. Bei Dachschrägen teilt man den Raum gedanklich in Zonen auf: unter einem Meter Höhe zählt die Fläche gar nicht, zwischen einem und zwei Metern zur Hälfte, ab zwei Metern vollständig.

Wandnischen werden ab einer Höhe von einem Meter mitgerechnet. Wandvorsprünge mit mehr als 0,1 Quadratmetern Grundfläche und einer Höhe von über 1,5 Metern werden hingegen abgezogen. Einbauschränke und fest installierte Möbel bleiben bei der Messung unberücksichtigt – sie reduzieren die Wohnfläche nicht.

Sonderfälle: Maisonetten, Galerien und Abstellräume

Bei Maisonette-Wohnungen werden beide Ebenen gemeinsam betrachtet; die verbindende Treppe selbst fließt nicht in die Flächenermittlung ein. Galerieebenen werden nach demselben Höhenprinzip behandelt wie Dachschrägen. Abstellräume innerhalb der abgeschlossenen Wohnung zählen zur Wohnfläche; liegt der Abstellraum außerhalb – etwa im Kellergeschoss oder im Treppenhaus – bleibt er unberücksichtigt. Dachterrassen werden wie Balkone eingestuft und mit 25 bis 50 Prozent angerechnet.

Rechtliche Folgen bei Abweichungen

Liegt die tatsächliche Wohnfläche mehr als zehn Prozent unter der angegebenen, haben Mieter das Recht auf Mietminderung – und zwar ab dem ersten Tag der Unterzahlung, in vielen Fällen auch rückwirkend. Diese Schwelle gilt in der Rechtsprechung als Bagatellgrenze: Differenzen darunter bleiben zumeist folgenlos.

Wer die Fläche dagegen vorsätzlich zu hoch angibt, setzt sich dem Vorwurf der arglistigen Täuschung aus. Das kann zur Anfechtung des Mietvertrags nach § 123 BGB führen und Schadensersatzansprüche auslösen. Auch bei Kaufverträgen kann eine erheblich falsch ausgewiesene Wohnfläche im Exposé rechtliche Auseinandersetzungen nach sich ziehen.

Vermieter und Verkäufer tun daher gut daran, die Wohnfläche vor Vermarktung sorgfältig und dokumentiert zu ermitteln. Kaufinteressenten sollten Exposéangaben grundsätzlich kritisch betrachten – insbesondere bei älteren Objekten, bei denen die Unterlagen oft lückenhaft sind oder noch auf veralteten Berechnungsgrundlagen beruhen. Im Zweifelsfall schafft ein unabhängiger Sachverständiger Klarheit.