Stellplatzablöse

Wer in Deutschland ein Gebäude errichtet oder umnutzt, ist in der Regel verpflichtet, eine bestimmte Anzahl an Kfz-Stellplätzen nachzuweisen. Lässt das Grundstück dies baulich nicht zu oder wäre die Herstellung mit einem unverhältnismäßigen Aufwand verbunden, räumen Landesbauordnungen und kommunale Satzungen eine Alternative ein: die Stellplatzablöse. Dabei zahlt der Bauherr einen festgelegten Geldbetrag an die Gemeinde, die damit selbst für die Schaffung geeigneter Parkmöglichkeiten sorgt.

Wann kommt die Ablöse in Betracht?

Die Ablöse ist kein Selbstbedienungsangebot, sondern setzt eine sachliche Begründung voraus. Anerkannt werden vor allem Fälle, in denen das Grundstück schlicht zu klein ist, eine Zufahrt fehlt oder technische Hindernisse die Stellplatzherstellung verhindern. Denkmalschutzauflagen können ebenfalls eine Rolle spielen – etwa wenn ein geschütztes Gebäude keine Überfahrten oder Anbauten zulässt. Ähnliches gilt für städtebauliche Sondersituationen: In Altstadtbereichen, autoarmen Quartieren oder Lagen mit sehr guter ÖPNV-Anbindung erlauben viele Kommunen die Ablöse aus planerischen Gründen grundsätzlich.

Im Landkreis Osterholz und im ländlich geprägten Umland von Bremen sind solche Konstellationen zwar seltener als in der Innenstadt, aber keineswegs ausgeschlossen. Wer beispielsweise einen Resthof umbaut oder ein Bestandsgebäude in Grasberg einer neuen Nutzung zuführt, kann durchaus auf räumliche oder erschließungstechnische Grenzen stoßen, die eine Stellplatzherstellung ausschließen. Der Antrag auf Ablöse ist an das zuständige Bauaufsichtsamt – im Landkreis Osterholz ist das die Kreisbauverwaltung in Osterholz-Scharmbeck – zu richten; die Behörde entscheidet nach pflichtgemäßem Ermessen.

Wie hoch ist der Ablösebetrag?

Die konkrete Höhe legt jede Kommune in ihrer Stellplatzsatzung selbst fest. Als grobe Orientierung bewegen sich die Beträge je nachgewiesenem Stellplatz zwischen einigen tausend Euro im ländlichen Raum und deutlich über 20.000 Euro in gefragten städtischen Lagen. In Bremen, wo die Grundstückspreise und Baukosten höher liegen, sind die Ablösebeträge entsprechend angesetzt. Die Grundlage ist meist der örtliche Durchschnitt der Herstellungskosten für einen ebenerdigen oder unterirdischen Stellplatz. Da die Baukosten in den vergangenen Jahren gestiegen sind, passen die meisten Kommunen ihre Satzungen regelmäßig nach oben an – ein Blick in die jeweils aktuelle Fassung lohnt sich also vor jeder Projektkalkulation.

Was geschieht mit dem gezahlten Geld?

Die Ablösebeträge sind zweckgebunden: Die Gemeinde darf sie nur für Maßnahmen einsetzen, die dem ruhenden Verkehr oder der Mobilität zugutekommen. Klassisch sind der Bau von Quartiersgaragen, öffentlichen Parkplätzen oder Parkhäusern. Zunehmend fließen die Mittel aber auch in alternative Mobilitätsangebote – Radverkehrsinfrastruktur, Car-Sharing-Stationen oder multimodale Mobilitätspunkte. Die Zweckbindung soll sicherstellen, dass der Verzicht auf private Stellplätze durch ein gleichwertiges öffentliches Angebot ausgeglichen wird.

Wirtschaftliche Einordnung für Bauherren

Ob die Ablöse unter dem Strich günstiger ist als die eigene Stellplatzherstellung, hängt vom Einzelfall ab. Ein Tiefgaragenstellplatz kann je nach Baugrund und Lage 20.000 bis weit über 40.000 Euro Herstellungskosten verursachen – und in der Teufelsmoor-Region um Grasberg und Worpswede kommen die schwierigen Baugrundverhältnisse hinzu. Moorige und wassersättigte Böden mit hohem Grundwasserstand treiben die Kosten für jede Tiefbaumaßnahme spürbar in die Höhe; eine Tiefgarage ist dort oft aufwendiger als anderswo. Wer stattdessen eine Ablöse leistet, spart nicht nur Baukosten, sondern gewinnt Fläche zurück, die sich für Wohn- oder Gewerbenutzung einsetzen lässt. Dieser Mehrerlös durch zusätzliche Nutzfläche kann die Ablösezahlung in vielen Projekten wirtschaftlich übertreffen.

Stellplatzpflicht von vornherein reduzieren

Neben der Ablöse gibt es einen weiteren Weg, den Stellplatzdruck zu senken: das Mobilitätskonzept. Viele Kommunen erlauben eine Reduzierung der geforderten Stellplatzzahl, wenn Bauherren nachweislich alternative Mobilitätsangebote schaffen. Eine gesicherte Car-Sharing-Kooperation, ausreichend Fahrradabstellplätze oder die unmittelbare Nähe zu Haltestellen mit attraktivem Takt können dazu führen, dass die Pflichtanzahl von vornherein niedriger angesetzt wird – und damit auch eine spätere Ablöse geringer ausfällt oder ganz entfällt. Für Projekte im Bremer Stadtgebiet und im engeren Verflechtungsraum lohnt es sich, diese Möglichkeit frühzeitig im Baugenehmigungsverfahren zu klären.