Sondernutzungsrecht

Ein Sondernutzungsrecht räumt einem einzelnen Wohnungseigentümer das alleinige Nutzungsrecht an einer Fläche ein, die rechtlich zum Gemeinschaftseigentum gehört. Das Grundprinzip des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) bleibt dabei unangetastet: Die betreffende Fläche – ein Gartenabschnitt, ein Stellplatz, ein Kellerraum – steht im gemeinsamen Eigentum aller Wohnungseigentümer, darf aber ausschließlich von dem Berechtigten genutzt werden. Das Recht wird in der Teilungserklärung festgeschrieben und ist untrennbar mit der jeweiligen Wohneinheit verbunden.

Typische Erscheinungsformen

Am häufigsten begegnet das Sondernutzungsrecht bei ebenerdigen Gartenflächen, die einem Erdgeschosseigentümer zugewiesen werden, sowie bei Terrassen, Außenstellplätzen und Tiefgaragenplätzen. Auch abgeschlossene Kellerräume, Dachbodenabteile oder separate Waschküchen können auf diese Weise einzelnen Einheiten zugeordnet sein. Für den Kaufpreis ist die Art des Rechts durchaus relevant: Ein Außenstellplatz, ein Gartenanteil oder ein Tiefgaragenplatz schlagen im Wert merklich zu Buche, wohingegen einfache Kellerabteile üblicherweise kaum eigenständige Bewertungsrelevanz besitzen.

Rechte und Pflichten des Berechtigten

Wer ein Sondernutzungsrecht innehat, kann andere – einschließlich der übrigen Eigentümer – von der Nutzung der Fläche ausschließen. Innerhalb des durch die Teilungserklärung gesteckten Rahmens kann er die Fläche nach eigenen Vorstellungen nutzen und gestalten. Gleichzeitig gehen damit Pflichten einher: Verkehrssicherung, Pflege und kleinere Instandhaltungsarbeiten obliegen dem Berechtigten. Bauliche Veränderungen bleiben grundsätzlich genehmigungspflichtig. Die WEG-Reform von 2020 hat bestimmte Modernisierungsmaßnahmen erleichtert – einfache Mehrheitsbeschlüsse reichen nun in mehr Fällen aus als zuvor.

Die Kostenverteilung zwischen Gemeinschaft und einzelnem Berechtigten sollte in der Teilungserklärung klar geregelt sein. Als Faustregel gilt: Grundlegende Instandhaltungsmaßnahmen, etwa die Erneuerung von Abdichtungen oder tragenden Elementen, trägt die Gemeinschaft. Laufende Pflege, Schönheitsreparaturen und die Verkehrssicherungspflicht der Fläche hingegen liegen beim Sondernutzungsberechtigten. Schäden, die unter die Gebäudeversicherung fallen, werden über die Gemeinschaft abgewickelt.

Abgrenzung zum Sondereigentum

Der wesentliche Unterschied zum Sondereigentum liegt in der Verfügungsbefugnis. Über Sondereigentum kann der Eigentümer – innerhalb gesetzlicher Grenzen – weitgehend frei verfügen. Eine Fläche mit Sondernutzungsrecht bleibt hingegen gemeinschaftliches Eigentum; Veränderungen und Weitergaben unterliegen engeren Bindungen. Soll ein solches Recht nachträglich begründet oder geändert werden, ist die notariell beurkundete Zustimmung sämtlicher Eigentümer erforderlich – ein in der Praxis aufwendiges Verfahren.

Was beim Kauf zu prüfen ist

Beim Erwerb einer Eigentumswohnung mit Sondernutzungsrecht lohnt eine sorgfältige Prüfung der Unterlagen. Folgende Punkte sollten Sie sich vor dem Notartermin ansehen:

• Ist das Recht eindeutig und widerspruchsfrei in der Teilungserklärung beschrieben?
• Ist die betreffende Fläche im Aufteilungsplan eingezeichnet und eindeutig bezeichnet?
• Regelt die Teilungserklärung die Kostentragung klar?
• Stimmt die tatsächliche Nutzung mit der rechtlichen Vereinbarung überein?
• Gibt es erkennbare Konflikte innerhalb der Eigentümergemeinschaft über die Fläche?
• Überträgt der Kaufvertrag das Sondernutzungsrecht ausdrücklich mit?

Im Bereich des Landkreises Osterholz werden Eigentumswohnungen mit Grundbucheintragung beim Grundbuchamt Osterholz-Scharmbeck geführt. Liegt das Objekt im Stadtgebiet Bremen, ist das Grundbuchamt beim Amtsgericht Bremen zuständig. In beiden Fällen empfiehlt sich ein Blick in das Wohnungsgrundbuch, um sicherzustellen, dass das Sondernutzungsrecht dort korrekt vermerkt ist – denn nur was im Grundbuch steht, ist dinglich gesichert und geht beim Verkauf verlässlich auf den neuen Eigentümer über.