Die offene Bauweise ist in § 22 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) geregelt und schreibt vor, dass Gebäude zu beiden seitlichen Grundstücksgrenzen hin einen Mindestabstand einhalten müssen. Im Unterschied zur geschlossenen Bauweise entstehen so freistehende oder zumindest einseitig freie Baukörper, die von mehreren Seiten belichtet und belüftet werden. Der Bebauungsplan setzt die offene Bauweise entweder durch das Planzeichen „o" oder durch eine ausdrückliche textliche Festsetzung fest.
Welche Haustypen sind in der offenen Bauweise zulässig?
Die BauNVO unterscheidet innerhalb der offenen Bauweise drei Grundtypen. Das freistehende Einzelhaus hält zu allen Nachbargrundstücken einen Abstand ein und ist damit der klassische Typ des Einfamilienhauses. Das Doppelhaus ist auf einer Seite an der gemeinsamen Grundstücksgrenze mit der Nachbarhälfte verbunden, zur anderen Seite bleibt der vorgeschriebene Abstand erhalten. Hausgruppen – also Reihenhäuser mit mindestens drei aneinandergereihten Einheiten – schließen die Reihe an beiden Enden ebenfalls mit einem seitlichen Grenzabstand ab. Gemeinsam ist allen Typen, dass ihre Gesamtlänge 50 Meter nicht überschreiten darf.
Im Landkreis Osterholz und den umliegenden Gemeinden wie Grasberg oder Ritterhude dominieren in der Fläche genau diese Bauformen: freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser auf mittleren bis größeren Grundstücken, oft mit Garten rund ums Haus – ein Siedlungsbild, das für die ländlich geprägte Pendlerlage nach Bremen typisch ist.
Abstandsflächen nach niedersächsischer Bauordnung
Die konkret einzuhaltenden Abstände richten sich nicht allein nach der BauNVO, sondern ergänzend nach der jeweiligen Landesbauordnung. In Niedersachsen – und damit im gesamten Landkreis Osterholz und den angrenzenden Landkreisen Verden und Rotenburg/Wümme – bestimmt die Niedersächsische Bauordnung (NBauO), wie die Abstandsfläche zu berechnen ist: Maßgeblich ist die Wandhöhe, multipliziert mit einem festgelegten Faktor. In allgemeinen Wohngebieten gilt dabei ein Mindestabstand zur Nachbargrenze, der in der Regel nicht unterschritten werden darf, auch wenn der rechnerische Wert darunterliegen würde. Garagen, Carports und bestimmte Nebenanlagen sind unter definierten Voraussetzungen privilegiert und dürfen näher an oder direkt an die Grundstücksgrenze heranrücken.
Wichtig: Abstandsflächen verschiedener Gebäude dürfen sich grundsätzlich nicht überschneiden – eine Ausnahme gilt lediglich im Bereich öffentlicher Verkehrsflächen.
Gestaltungsspielräume und Festsetzungen im Bebauungsplan
Die Festsetzung „offene Bauweise" allein gibt den Rahmen vor, lässt aber noch erheblichen Spielraum. Bebauungspläne können darüber hinaus Baugrenzen oder Baulinien festlegen, die die genaue Position des Gebäudes auf dem Grundstück bestimmen. Auch die zulässige Grundfläche, die Zahl der Vollgeschosse oder die Dachform können zusätzlich geregelt sein. Erweiterungen und Anbauten müssen stets die geltenden Abstandsflächen einhalten – selbst wenn das Bestandsgebäude noch nach älteren Vorschriften genehmigt wurde.
Wer in Worpswede oder anderen Orten mit denkmalgeschütztem Altbestand baut oder umbaut, stößt zudem auf gestalterische Auflagen, die über die reine Abstandsregelung weit hinausgehen und frühzeitig mit der zuständigen Behörde – im Landkreis Osterholz ist das der Fachbereich Bauen in Osterholz-Scharmbeck – abgestimmt werden sollten.
Wirtschaftliche Einordnung
Die offene Bauweise geht mit einem höheren Grundstücksbedarf pro Wohneinheit einher. Größere Grundstücke bedeuten höhere Erschließungskosten und in der Regel auch höhere Bodenpreise. Hinzu kommt, dass freistehende Häuser durch ihre größere Außenwandfläche energetisch aufwändiger zu betreiben sind als vergleichbare Reihenmittelhäuser. Diese Mehrkosten sind im Markt um Grasberg und im Landkreis Osterholz durchaus spürbar, werden von vielen Kaufinteressenten aber bewusst in Kauf genommen – zugunsten von Privatheit, eigenem Garten und der Möglichkeit, das Haus von allen Seiten zu gestalten.