Nennbetrag

Der Nennbetrag ist der im Grundbuch ausgewiesene Nominalbetrag einer Grundschuld oder Hypothek. Er beschreibt die maximale Belastung, mit der das Grundstück dinglich haftet – nicht aber, wie hoch die tatsächlich noch offene Darlehensschuld des Eigentümers ist. Beide Größen können erheblich voneinander abweichen.

Nennbetrag und Darlehensvaluta: zwei verschiedene Dinge

Wenn eine Bank ein Immobiliendarlehen absichert, lässt sie im Grundbuch in der Regel eine Grundschuld eintragen, deren Nennbetrag spürbar über der eigentlichen Darlehenssumme liegt. Üblich sind Aufschläge von etwa 20 bis 30 Prozent. Bei einem Darlehen über 200.000 Euro kann der eingetragene Nennbetrag also durchaus bei 240.000 bis 260.000 Euro liegen.

Dieser Puffer ist kein Zufall: Er verschafft der Bank ausreichend Spielraum, um im Sicherungsfall nicht nur die Restschuld, sondern auch aufgelaufene Zinsen, Verzugskosten oder weitere Forderungen aus der Geschäftsbeziehung geltend zu machen. Die Grundschuld sichert also eine breite Palette potenzieller Ansprüche ab, nicht allein den ausgezahlten Kreditbetrag.

Was der Grundbuchauszug beim Kauf wirklich zeigt

Wer einen Grundbuchauszug liest – beim Grundbuchamt Osterholz-Scharmbeck für Grundstücke im Landkreis Osterholz – sieht im Wesentlichen den eingetragenen Nennbetrag. Dieser allein verrät nicht, ob das zugehörige Darlehen bereits vollständig getilgt, noch zur Hälfte offen oder gar umgeschuldet wurde. Die konkrete Restschuld lässt sich nur direkt beim Verkäufer oder dessen finanzierendem Institut erfragen.

Für Käufer ist das ein wichtiger Hinweis: Ein hoher Nennbetrag im Grundbuch bedeutet nicht zwangsläufig eine hohe laufende Belastung des Verkäufers. Umgekehrt schließt ein niedriger Eintrag nicht aus, dass über andere Sicherungswege noch Verbindlichkeiten bestehen.

Ablösung und Umschreibung beim Verkauf

Beim Verkauf einer Immobilie muss die eingetragene Grundschuld nicht in Höhe des Nennbetrags abgelöst werden. Entscheidend ist ausschließlich die tatsächliche Restschuld des Darlehens. Nach vollständiger Tilgung stehen dem Eigentümer zwei Wege offen: Die Grundschuld kann gelöscht werden, oder – was häufig wirtschaftlich sinnvoller ist – sie bleibt als sogenannte Eigentümergrundschuld eingetragen und steht für eine spätere Finanzierung zur Verfügung.

Kosten richten sich nach dem Nennbetrag

Notar- und Grundbuchgebühren für die Eintragung einer Grundschuld bemessen sich nach dem Nennbetrag, nicht nach der tatsächlich ausgezahlten Darlehenssumme. Ein höher angesetzter Nennbetrag erhöht also die Eintragungskosten entsprechend. Wer beim Abschluss einer Baufinanzierung den Nennbetrag möglichst präzise kalkuliert, kann hier unnötige Mehrkosten vermeiden – ein Aspekt, den Käufer und Verkäufer im Gespräch mit ihrer Bank und dem beurkundenden Notar ansprechen sollten.