Negativbescheinigung

Wer ein Grundstück kauft, braucht vor der Eigentumsumschreibung im Grundbuch eine behördliche Erklärung: die Negativbescheinigung. Mit ihr bestätigt die zuständige Gemeinde – oder ein anderer gesetzlich Vorkaufsberechtigter –, dass sie ihr Vorkaufsrecht im vorliegenden Kauffall nicht ausüben wird. Ohne dieses Dokument kann der Notar den Eigentumsübergang nicht beim Grundbuchamt eintragen lassen.

Warum es ein gemeindliches Vorkaufsrecht gibt

Das Vorkaufsrecht der Gemeinden ist im Baugesetzbuch verankert und dient städtebaulichen Zielen: Kommunen können so sicherstellen, dass bestimmte Flächen für öffentliche Zwecke, Sanierungsmaßnahmen oder soziale Wohnraumversorgung zur Verfügung stehen. Es greift vor allem in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten, in Gebieten mit einem Bebauungsplan, der eine öffentliche Nutzung vorsieht, sowie in Umlegungsgebieten oder Gebieten mit sozialer Erhaltungssatzung. In vielen ländlichen Lagen im Landkreis Osterholz oder im Umland von Bremen spielen diese Voraussetzungen bei Standardverkäufen von Ein- und Zweifamilienhäusern kaum eine Rolle – die Negativbescheinigung muss dennoch eingeholt werden, weil erst dann Klarheit über den rechtlichen Status besteht.

Ablauf: Vom Kaufvertrag bis zur Bescheinigung

Nach der Beurkundung des Kaufvertrags beim Notar leitet dieser den Antrag auf Erteilung der Negativbescheinigung an die zuständige Gemeinde weiter. Die Behörde hat gesetzlich zwei Monate Zeit, um zu entscheiden, ob sie das Vorkaufsrecht ausübt oder darauf verzichtet. In der Praxis – insbesondere wenn offensichtlich keine städtebaulichen Gründe vorliegen – geht es häufig deutlich schneller. Im Bereich des Landkreises Osterholz bearbeiten die Gemeindeverwaltungen solche Anträge erfahrungsgemäß zügig; für Grundstücke im Bremer Stadtgebiet ist entsprechend die zuständige Stelle der Stadt Bremen maßgeblich.

Was passiert, wenn das Vorkaufsrecht ausgeübt wird

Entscheidet sich die Gemeinde, ihr Vorkaufsrecht tatsächlich zu nutzen, tritt sie in den bereits beurkundeten Kaufvertrag an die Stelle des Käufers ein. Der Verkäufer erhält den vereinbarten Kaufpreis – der ursprüngliche Käufer hingegen scheidet aus dem Geschäft aus, ohne einen rechtlichen Anspruch auf Schadenersatz für entstandene Aufwendungen zu haben. Diese Situation ist für alle Beteiligten unerfreulich. Wer ein Grundstück in einem potenziell vorkaufsrechtsrelevanten Gebiet ins Auge fasst, sollte deshalb frühzeitig – möglichst noch vor Vertragsabschluss – eine informelle Rückmeldung der Gemeinde einholen, ob Interesse an einer Ausübung besteht.

Kosten und Einordnung in die Kaufnebenkosten

Die Gebühr für die Negativbescheinigung richtet sich nach der jeweiligen Gebührensatzung der Gemeinde und fällt üblicherweise überschaubar aus. Sie zählt zu den Erwerbsnebenkosten und wird vom Käufer getragen.

Beispielrechnung Erwerbsnebenkosten (Niedersachsen):
Angenommen, Sie kaufen ein Einfamilienhaus in Grasberg zum Kaufpreis von 380.000 Euro:

Position	Betrag (ca.)
Grunderwerbsteuer (Niedersachsen, 5,0 %)	19.000 €
Notarkosten inkl. Grundbucheintragung (ca. 1,5 %)	5.700 €
Maklerprovision (je Seite, z. B. 1,785 % inkl. MwSt.)	6.783 €
Negativbescheinigung (Gemeinde, ca.)	50–150 €
Nebenkosten gesamt (ca.)	ca. 31.650 €

Bei einem vergleichbaren Kauf im Land Bremen gilt seit dem 1. Juli 2025 ein Grunderwerbsteuersatz von 5,5 % – auf 380.000 Euro wären das 20.900 Euro statt 19.000 Euro, also rund 1.900 Euro mehr. Die Negativbescheinigung fällt in beiden Gebieten in ähnlicher Höhe an und verändert das Gesamtbild kaum, gehört aber zur vollständigen Kostenkalkulation dazu.