Nachlassimmobilie

Stirbt jemand, der eine Immobilie besitzt, wird diese automatisch Teil des Nachlasses und geht unmittelbar auf die Erben über – ohne Kaufvertrag, ohne notarielle Beurkundung. Man spricht dann von einer Nachlassimmobilie. Dieser Eigentumsübergang kraft Gesetzes (§ 1922 BGB) klingt einfach, zieht aber eine Reihe rechtlicher, steuerlicher und praktischer Fragen nach sich, die sich je nach Familiensituation erheblich unterscheiden können.

Grundbuch und erste Schritte nach dem Erbfall

Obwohl das Eigentum sofort übergeht, spiegelt das Grundbuch die neue Rechtslage zunächst nicht wider. Die Erben sind verpflichtet, eine Grundbuchberichtigung zu beantragen. Dafür akzeptiert das Grundbuchamt entweder einen Erbschein oder ein notarielles Testament zusammen mit dem gerichtlichen Eröffnungsprotokoll. Im Raum Grasberg und dem übrigen Landkreis Osterholz ist das Grundbuchamt Osterholz-Scharmbeck zuständig; für Objekte im Stadtgebiet Bremen liegt die Zuständigkeit beim dortigen Amtsgericht. Die Kosten der Berichtigung richten sich nach dem Verkehrswert der Immobilie und werden auf Grundlage des GNotKG berechnet.

Erbschaftsteuer: Bewertung und Freibeträge

Nachlassimmobilien werden für die Erbschaftsteuer mit dem sogenannten gemeinen Wert angesetzt. Je nach Art des Objekts greift das Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren. Die Steuerfreibeträge staffeln sich nach dem Verwandtschaftsgrad: Ehegatten und eingetragene Lebenspartner können bis zu 500.000 Euro steuerfrei erben, Kinder bis zu 400.000 Euro, während für entferntere Verwandte wie Geschwister nur 20.000 Euro gelten.

Eine besondere Steuerbefreiung greift beim sogenannten Familienheim: Nutzt der überlebende Ehegatte die geerbte Immobilie selbst als Hauptwohnsitz, bleibt sie vollständig steuerfrei. Für Kinder gilt diese Befreiung bis zu einer Wohnfläche von 200 Quadratmetern, und zwar nur, wenn sie das Objekt mindestens zehn Jahre selbst bewohnen. Wer die Immobilie vorher aufgibt – ohne zwingende persönliche Gründe –, verliert die Befreiung rückwirkend.

Für Objekte in Niedersachsen greift seit 2025 beim Thema Grundsteuer das landeseigene Flächen-Lage-Modell; das Stadtgebiet Bremen folgt einem abweichenden Regelwerk. Auf die Erbschaftsteuer hat das keinen direkten Einfluss, wohl aber auf die laufende Belastung nach dem Erbfall.

Erbengemeinschaft: gemeinsam verwalten, gemeinsam entscheiden

Erben mehrere Personen gleichzeitig, entsteht kraft Gesetzes eine Erbengemeinschaft (§§ 2032 ff. BGB). Das ist keine Bruchteilsgemeinschaft mit klar abgegrenzten Anteilen, sondern eine Gesamthandsgemeinschaft: Die Erben verwalten die Immobilie gemeinsam, und für außerordentliche Maßnahmen – etwa einen Verkauf – ist grundsätzlich Einstimmigkeit erforderlich. Laufende Verwaltungsaufgaben können mit Stimmenmehrheit geregelt werden.

Jeder Miterbe kann jederzeit die Auseinandersetzung verlangen, also die Auflösung der Gemeinschaft. Scheitert eine Einigung, bleibt als letztes Mittel die Teilungsversteigerung – ein Verfahren, das in der Praxis häufig deutlich unter dem erzielbaren Marktwert endet und für alle Beteiligten unbefriedigend ist. Bevor es so weit kommt, lohnt es sich, frühzeitig das Gespräch zu suchen und schriftliche Vereinbarungen über die Verwaltung zu treffen. Verkauft ein Miterbe seinen Erbteil an einen Dritten, haben die übrigen Miterben ein gesetzliches Vorkaufsrecht.

Handlungsoptionen und steuerliche Fallstricke

Grundsätzlich stehen Erben drei Wege offen: Selbstnutzung, Vermietung oder Verkauf. Bei der Selbstnutzung durch einen einzelnen Erben müssen die anderen ausgezahlt werden – das setzt eine verlässliche Wertermittlung und gegebenenfalls eine Finanzierung voraus. Wer die Immobilie vermietet, erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, die bei einer Erbengemeinschaft anteilig auf die Miterben verteilt werden.

Beim Verkauf ist die Spekulationsfrist zu beachten: Bei bisher vermieteten Objekten, die der Erblasser nicht selbst genutzt hat, kann ein Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach dem ursprünglichen Erwerb einkommensteuerpflichtig sein. Wer erbt, tritt in die steuerliche Fußstapfen des Erblassers ein. Ein Steuerberater sollte diese Frage klären, bevor ein Verkaufsentschluss gefasst wird.

Vermächtnisse, Auflagen und Pflichtteilsansprüche

Nicht jede Nachlassimmobilie fließt einfach in die Erbquoten ein. Ein Vermächtnis kann eine Immobilie gezielt einer einzelnen Person zuweisen, die dann einen Erfüllungsanspruch gegen die Erben hat. Auflagen im Testament – etwa ein Wohnrecht für einen Angehörigen – können die freie Nutzung oder einen Verkauf dauerhaft einschränken. Daneben können Pflichtteilsansprüche von Personen, die enterbt wurden, den Wert der Immobilie wirtschaftlich belasten. Schenkungen der letzten zehn Jahre vor dem Erbfall werden bei der Berechnung des Pflichtteilsergänzungsanspruchs einbezogen.

In komplexeren Fällen kann ein Testamentsvollstrecker eingesetzt sein, der Verwaltung und Auseinandersetzung nach den Vorgaben des Erblassers regelt und die Erben in ihren Handlungsmöglichkeiten bindet. Wer sich in einer solchen Situation befindet, sollte frühzeitig rechtlichen Rat einholen.