Mehrfamilienhaus

Ein Mehrfamilienhaus ist ein Wohngebäude, das mindestens drei in sich abgeschlossene Wohneinheiten für unterschiedliche Haushalte enthält. Es unterscheidet sich damit grundlegend vom Einfamilienhaus oder der Doppelhaushälfte, weil mehrere Parteien dasselbe Gebäude bewohnen – ob als Mieter oder als Eigentümer einzelner Wohnungen. Je nach Konstruktion und rechtlicher Aufteilung ergeben sich daraus sehr unterschiedliche Anforderungen an Verwaltung und Finanzierung.

Eigentumsformen und rechtliche Strukturen

Grundsätzlich gibt es zwei Wege, ein Mehrfamilienhaus zu halten. Beim sogenannten Volleigentum gehört das gesamte Gebäude einer einzigen Person oder Gesellschaft – alle Mieter sind dann Vertragspartner dieses einen Eigentümers. Wird das Gebäude hingegen nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) aufgeteilt, entstehen eigenständige Eigentumseinheiten, die unabhängig voneinander verkauft, vererbt oder beliehen werden können. In diesem Fall spricht man von Wohnungseigentum, und es bildet sich zwingend eine Wohnungseigentümergemeinschaft.

Daneben ist eine Mischnutzung möglich: Im Erdgeschoss befinden sich gewerbliche Flächen – etwa ein Büro oder ein kleines Ladengeschäft –, während die Obergeschosse als Wohnraum dienen. Solche Gewerbeeinheiten innerhalb eines WEG-Gebäudes werden rechtlich als Teileigentum geführt und unterliegen besonderen Regelungen hinsichtlich Nutzung und Abstimmung in der Eigentümerversammlung.

Als Kapitalanlage: Chancen und realistischer Aufwand

Für viele Käufer steht bei einem Mehrfamilienhaus die Renditeerwartung im Vordergrund. Die Bruttomietrendite ergibt sich aus dem Verhältnis der jährlichen Mieteinnahmen zum Kaufpreis – ein vereinfachtes, aber gebräuchliches Maß für den ersten Vergleich verschiedener Objekte. Ein wesentlicher Vorteil gegenüber einer einzelnen Mietwohnung liegt in der Risikostreuung: Steht eine Einheit leer, laufen die Einnahmen aus den übrigen Wohnungen weiter.

Dem stehen ein höherer Verwaltungsaufwand und nennenswerte Instandhaltungskosten gegenüber. Gemeinschaftliche Bereiche wie Treppenhaus, Dach, Heizungsanlage und Außenanlagen müssen koordiniert und finanziert werden. Wer kein eigenes Property-Management betreiben möchte, beauftragt in der Regel eine professionelle Hausverwaltung – bei WEG-Objekten sogar verpflichtend, sofern die Gemeinschaft das beschließt.

Kauf im Raum Bremen und Landkreis Osterholz

Beim Erwerb eines Mehrfamilienhauses fällt Grunderwerbsteuer an. In Niedersachsen – also etwa in Grasberg, Ritterhude oder Lilienthal im Landkreis Osterholz – beträgt dieser Steuersatz 5,0 Prozent des Kaufpreises. Liegt das Objekt dagegen im Stadtgebiet Bremen, gilt seit dem 1. Juli 2025 ein erhöhter Satz von 5,5 Prozent. Bei einem Kaufpreis von 750.000 Euro macht dieser Unterschied immerhin 3.750 Euro aus – ein Betrag, der in der Finanzierungsplanung berücksichtigt sein will.

Zuständig für Grundbucheintragungen im Landkreis Osterholz ist das Grundbuchamt Osterholz-Scharmbeck; für Objekte im Bremer Stadtgebiet übernimmt das die dortige Grundbuchabteilung beim Amtsgericht Bremen.

Beispielrechnung: Bruttomietrendite

Ein freistehendes Mehrfamilienhaus mit vier Wohneinheiten in Schwanewede (Landkreis Osterholz) wird für 680.000 Euro angeboten. Die vier Wohnungen erzielen zusammen eine monatliche Nettokaltmiete von 3.200 Euro, also 38.400 Euro im Jahr.

Die Bruttomietrendite sagt noch nichts über Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Finanzierungskosten aus – die Nettorendite liegt in der Praxis spürbar darunter und sollte sorgfältig kalkuliert werden.

Verwaltung bei mehreren Eigentümern

Sobald ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufgeteilt ist, gelten die Regelungen des WEG. Die Eigentümergemeinschaft trifft Entscheidungen über gemeinschaftliches Eigentum per Beschluss in der Jahresversammlung. Eine bestellte WEG-Verwaltung übernimmt dabei die kaufmännische und technische Betreuung, erstellt die Jahresabrechnung und verwaltet die Instandhaltungsrücklage. Konflikte zwischen Eigentümern – etwa über Modernisierungsmaßnahmen oder die Verteilung von Betriebskosten nach Miteigentumsanteilen – sind keine Seltenheit und lassen sich durch klare Teilungserklärungen sowie eine erfahrene Verwaltung erheblich reduzieren.