MAK-Wert

Der MAK-Wert – kurz für Maximale Arbeitsplatzkonzentration – legt fest, wie hoch die Konzentration eines bestimmten Schadstoffs in der Atemluft am Arbeitsplatz maximal sein darf, ohne dass nach aktuellem Wissensstand Gesundheitsschäden zu erwarten sind. Die Werte werden von der Deutschen Forschungsgemeinschaft (DFG) wissenschaftlich ermittelt und regelmäßig aktualisiert. Im Immobilienbereich sind sie immer dann relevant, wenn Gebäude als Arbeitsort genutzt werden, wenn Sanierungen mit Gefahrstoffen stattfinden oder wenn Schadstoffbelastungen in der Bausubstanz vorliegen.

Relevanz bei schadstoffbelasteten Gebäuden

Ältere Bestandsgebäude – gerade im Landkreis Osterholz und dem Bremer Umland, wo viele Häuser aus den 1950er bis 1980er Jahren stammen – enthalten häufig Materialien, die heute als problematisch gelten: Asbest in Dachplatten oder Bodenbelägen, polyzyklische aromatische Kohlenwasserstoffe (PAK) in Klebstoffen oder Teer, Formaldehyd in Spanplatten und Schimmelpilzbefall in feuchten Kellern. Werden solche Gebäude saniert oder umgebaut, entstehen Arbeitsplätze, an denen Handwerker direkt mit diesen Stoffen in Berührung kommen. Genau hier greifen die MAK-Werte: Sie definieren die Grenze, ab der Schutzmaßnahmen wie Absaugung, Atemschutz oder Einkapselung des Bereichs zwingend erforderlich werden. Eine Überschreitung verpflichtet den Auftraggeber oder Arbeitgeber zu sofortigem Handeln – und kann Arbeiten bis zur Klärung zum Stillstand bringen.

Messung und Bewertung durch Sachverständige

Ob ein MAK-Wert eingehalten wird oder nicht, lässt sich nur durch Luftmessungen zuverlässig beurteilen. Diese werden von zertifizierten Sachverständigen oder akkreditierten Laboren durchgeführt. Typischerweise werden Proben über einen definierten Zeitraum am tatsächlichen Aufenthaltsort der beschäftigten Personen genommen, ausgewertet und anschließend mit den geltenden Grenzwerten verglichen. Bei laufenden Sanierungen empfehlen sich Kontrollmessungen in mehreren Phasen – sowohl begleitend als auch nach Abschluss der Arbeiten –, um die Wirksamkeit der Schutzmaßnahmen zu belegen.

Bedeutung beim Immobilienkauf und -verkauf

Für Käuferinnen und Käufer ist der MAK-Wert zunächst ein arbeitsrechtlicher Begriff, der indirekt aber auch privatrechtliche Konsequenzen hat. Liegt in einem Gebäude eine Schadstoffbelastung vor, die MAK-Werte für bestimmte Stoffe übersteigt, ist das sanierungsbedürftig – und das schlägt sich im Wert nieder. Ein Schadstoffgutachten vor dem Kauf gibt Klarheit darüber, ob und in welchem Umfang Belastungen vorhanden sind. Verkäufer sind ihrerseits gut beraten, bekannte Belastungen offenzulegen, da verschwiegene Mängel zu Haftungsrisiken führen können. Transparenz schützt beide Seiten.

Praxishinweis: Typische Schadstoffsituationen im Altbestand

Folgende Konstellationen begegnen in der Praxis beim Bestandsgebäude im norddeutschen Raum besonders häufig:

• Asbest in Wellzementplatten, Fassadenverkleidungen oder Fliesenkleber – besonders verbreitet in Gebäuden bis etwa 1993
• PAK-haltige Klebstoffe unter alten Teppich- oder PVC-Bodenbelägen
• Formaldehyd aus Holzwerkstoffen in Einbauten und Dachausbauten der 1970er und 1980er Jahre
• Schimmelpilze in Folge von Feuchteschäden – im Teufelsmoor-Gebiet um Grasberg und Worpswede durch hohe Grundwasserstände und moorige Böden besonders kritisch zu bewerten, da Kellerbereiche und erdberührende Bauteile strukturell anfällig sein können
• Holzschutzmittel (z. B. PCP oder Lindan) in Dachstühlen und Fachwerk – in der Region mit Altbestand und Reetdachhäusern nicht ungewöhnlich

In allen genannten Fällen ist die Einordnung der gemessenen Konzentrationen anhand der MAK-Werte der erste Schritt zur Bewertung des tatsächlichen Handlungsbedarfs.