Fertigstellung

Fertigstellung bezeichnet den Moment, in dem ein Bauvorhaben im Wesentlichen abgeschlossen ist und vertragsgemäß genutzt werden kann. Dieser Zeitpunkt ist weit mehr als ein praktischer Meilenstein: Mit ihm beginnen Gewährleistungsfristen, geht die Gefahr auf den Bauherrn über, und werden ausstehende Zahlungen fällig. Dokumentiert wird die Fertigstellung in der Regel durch eine förmliche Abnahme, die erhebliche rechtliche Wirkung entfaltet.

Die Abnahme – Kern der Fertigstellung

Bei der Abnahme besichtigen Bauherr und ausführendes Unternehmen gemeinsam das fertiggestellte Werk. Festgestellte Mängel werden in einem Abnahmeprotokoll schriftlich festgehalten. Rechtlich handelt es sich um eine einseitige Erklärung des Bauherrn, dass er das Werk als vertragsgemäß akzeptiert – mit weitreichenden Folgen. Verweigern darf der Bauherr die Abnahme nur bei wesentlichen Mängeln; kleinere Beanstandungen berechtigen zwar zur Dokumentation, nicht aber zur Ablehnung.

Wichtig zu wissen: Auch ohne formellen Akt kann eine sogenannte stillschweigende Abnahme eintreten – etwa wenn der Bauherr das Gebäude bezieht, ohne Vorbehalte zu erklären. Um spätere Streitigkeiten zu vermeiden, empfiehlt sich stets eine förmliche Abnahme mit Protokoll, idealerweise unter Hinzuziehung eines unabhängigen Bausachverständigen.

Gewährleistung und Einbehalt

Mit der Abnahme beginnen die gesetzlichen Gewährleistungsfristen – üblicherweise fünf Jahre für Bauwerke und zwei Jahre für bewegliche Bestandteile. In dieser Zeit haftet das ausführende Unternehmen für sämtliche Mängel, auch für solche, die erst später sichtbar werden.

Im Abnahmeprotokoll vermerkte Mängel müssen beseitigt werden, bevor die Schlussrechnung vollständig beglichen wird. Es ist üblich und rechtlich zulässig, einen angemessenen Betrag als Sicherheit einzubehalten – in der Höhe, die den geschätzten Nachbesserungskosten entspricht. Erst nach erfolgreicher Mängelbeseitigung und Bestätigung wird dieser Einbehalt freigegeben. Wer vorschnell vollständig zahlt, schwächt seine Position erheblich.

Behördliche Abnahmen nicht vergessen

Neben der privatrechtlichen Abnahme zwischen Bauherr und Unternehmen sind bei vielen Bauvorhaben auch behördliche Prüfungen erforderlich. Die Bauaufsichtsbehörde – im Landkreis Osterholz ist das das Baudezernat des Landkreises in Osterholz-Scharmbeck – prüft, ob das Gebäude der erteilten Baugenehmigung entspricht. Je nach Bauart können weitere Abnahmen für Brandschutz, Standsicherheit oder Abwasseranlagen hinzukommen.

Erst wenn alle erforderlichen Abnahmen vorliegen, darf das Gebäude rechtmäßig genutzt werden. Fehlende Nachweise können zu Nutzungsuntersagungen führen und wirken sich beim späteren Verkauf negativ aus – sie erschweren die Finanzierung und mindern den Wert der Immobilie.

Besonderheiten beim Bauträgerkauf

Wer eine Immobilie von einem Bauträger erwirbt, unterliegt einem geregelten Zahlungsplan nach der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Die letzte Rate ist an die Abnahme geknüpft. Gerade hier sollten Käufer sich Zeit nehmen und nicht unter Druck setzen lassen – auch wenn der Bauträger zur Eile drängt. Eine unabhängige Baubegleitung durch einen Sachverständigen ist bei Neubauprojekten eine sinnvolle Investition.

Beispiel: Mängeleinbehalt bei der Schlussrechnung

Ein Einfamilienhaus im Landkreis Osterholz wird mit einer Schlussrechnungssumme von 380.000 € abgenommen. Beim Abnahmerundgang werden folgende Punkte im Protokoll festgehalten:

• Risse im Außenputz an der Nordseite – geschätzte Nachbesserungskosten: 1.800 €
• Undichte Anschlüsse im Badezimmer – geschätzte Kosten: 900 €
• Fehlende Abdichtung am Kellersockel – geschätzte Kosten: 2.400 €

Anmerkung: In der Teufelsmoor-Region um Grasberg und Worpswede ist eine fachgerechte Kellerabdichtung besonders kritisch – bei hohen Grundwasserständen und Moor- bzw. Marschböden können mangelhafte Abdichtungen rasch zu ernsthaften Feuchtigkeitsschäden führen.

Der Bauherr behält insgesamt 5.100 € ein und leistet die Restzahlung von 374.900 €. Nach bestätigter Nachbesserung wird der einbehaltene Betrag freigegeben.