Einheitswert

Der Einheitswert ist ein vom Finanzamt auf Grundlage des Bewertungsgesetzes festgestellter Steuerwert für Grundstücke und Gebäude. Er diente jahrzehntelang als Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer. Das Problem: Die zugrunde liegenden Wertverhältnisse stammten im westdeutschen Recht aus dem Jahr 1964, im ostdeutschen aus dem Jahr 1935 – und wurden seitdem nie aktualisiert. Das Bundesverfassungsgericht erklärte dieses System im Jahr 2018 für verfassungswidrig, weil gleiche Immobilien je nach Lage und Baujahr völlig unterschiedlich bewertet wurden. Ab 2025 gilt ein neues Bewertungssystem.

Wie der Einheitswert ermittelt wurde

Für unbebaute Grundstücke errechnete das Finanzamt den Einheitswert aus Fläche multipliziert mit dem damaligen Bodenrichtwert. Bei bebauten Grundstücken kamen zwei Verfahren zum Einsatz: das Ertragswertverfahren für Mietwohn- und Geschäftsgrundstücke sowie das Sachwertverfahren für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen. Da diese Werte seit 60 bis 90 Jahren nicht angepasst wurden, entstand eine erhebliche Schieflage: Der tatsächliche Verkehrswert einer Immobilie lag – je nach Lage und Objekt – oft beim Zehn- bis Fünfzigfachen des Einheitswerts. Steuerlich relevant war er trotzdem.

Die Formel hinter der Grundsteuer

Die jährliche Grundsteuer berechnete sich nach einem dreistufigen Schema: Einheitswert × Steuermesszahl × Hebesatz der Gemeinde. Die Steuermesszahl für Einfamilienhäuser betrug bundeseinheitlich rund 3,5 Promille, der Hebesatz wurde von jeder Gemeinde selbst festgesetzt und konnte erheblich variieren. Das Ergebnis war eine Grundsteuer, die kaum etwas über den tatsächlichen Wert der Immobilie aussagte. Für Vermieter war die Grundsteuer als Betriebskosten auf die Mieter umlagefähig.

Bescheid, Einspruch, Aufbewahrung

Der Einheitswertbescheid wurde vom Finanzamt ausgestellt – ausgelöst durch Neubau, Kauf, Erbschaft oder eine wesentliche bauliche Veränderung. Gegen einen fehlerhaften Bescheid konnte innerhalb eines Monats Einspruch eingelegt werden, bei Ablehnung war der Weg zum Finanzgericht möglich. Wer den Einheitswertbescheid noch zu Hause hat, sollte ihn vorläufig aufbewahren – er kann bei der Prüfung der neuen Grundsteuerbescheide als Vergleichsgrundlage nützlich sein.

Ablösung durch die Grundsteuerreform ab 2025

Mit der Grundsteuerreform tritt der Einheitswert endgültig ab. An seine Stelle treten neue Grundsteuerwerte, die auf aktuelleren Daten basieren. Die Bundesländer durften dabei eigene Modelle wählen. Niedersachsen – und damit auch der Landkreis Osterholz und das Umland von Grasberg – hat sich gegen das Bundesmodell entschieden und wendet seit 2025 das landeseigene Flächen-Lage-Modell an. Dabei fließen vor allem Grundstücksfläche, Gebäudefläche und ein Lagefaktor in die Berechnung ein, nicht der Verkehrswert im eigentlichen Sinne. Das Land Bremen hingegen folgt einem anderen Ansatz – wer Immobilien auf beiden Seiten der Landesgrenze besitzt, hat es mit zwei unterschiedlichen Systemen zu tun. Alle Eigentümer mussten 2022 eine Grundsteuererklärung abgeben; die neuen Bescheide sollten sorgfältig geprüft werden.

Einheitswert und Verkehrswert: zwei verschiedene Welten

Wichtig für alle, die eine Immobilie kaufen, verkaufen oder beleihen möchten: Der Einheitswert hat mit dem tatsächlichen Marktwert einer Immobilie so gut wie nichts zu tun. Folgende Punkte helfen dabei, die Unterschiede einzuordnen:

• Der Einheitswert war ein rein steuerlicher Wert ohne Aussagekraft für den Immobilienmarkt.
• Der Verkehrswert hingegen bildet ab, was eine Immobilie unter normalen Marktbedingungen tatsächlich erzielt – ermittelt nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).
• Für Erbschaft, Scheidung, Verkauf oder Beleihung ist stets der Verkehrswert maßgeblich, nicht der Einheitswert.
• Im Raum Osterholz-Scharmbeck und dem Teufelsmoor kann der Verkehrswert durch Besonderheiten wie Moorböden, hohe Grundwasserstände oder erhöhte Gründungskosten beeinflusst werden – Faktoren, die ein Einheitswert aus dem Jahr 1964 naturgemäß nicht abbildete.
• Mit der Reform 2025 entfällt der Einheitswert vollständig; für Erbschaft- und Schenkungsteuer gelten ohnehin eigene Bewertungsregeln nach dem Bewertungsgesetz.