Brutto-Grundfläche

Die Brutto-Grundfläche (BGF) bezeichnet die Summe aller Grundflächen sämtlicher Geschossebenen eines Gebäudes, gemessen an den Außenkanten der umschließenden Bauteile – also einschließlich der Wände selbst. Die Norm DIN 277 legt die genaue Berechnungsmethode fest. In der Projektentwicklung, Kostenplanung und Wertermittlung ist die BGF eine der zentralen Kenngrößen für Architekten, Bauherren und Sachverständige.

Wie die BGF berechnet wird

Grundlage der Berechnung sind die Außenmaße des Gebäudes auf jeder Grundrissebene. Berücksichtigt werden dabei alle Geschosse: Keller- und Untergeschosse ebenso wie Erdgeschoss, sämtliche Obergeschosse und – soweit ausgebaut oder ausbaubar – das Dachgeschoss. Nicht zugängliche Dachflächen unter starken Dachschrägen, die weder nutzbar noch begehbar sind, bleiben in der Regel außen vor.

Mauerquerschnitte, tragende Wände und Stützen fließen vollständig in die BGF ein, weil an den Außenkanten der Bauteile gemessen wird. Genau darin liegt einer der häufigsten Irritationspunkte: Die BGF fällt immer größer aus als die reine Nutz- oder Wohnfläche.

Gliederung der BGF nach DIN 277

Die Norm unterteilt die Brutto-Grundfläche in drei Teilflächen:

• BGF-R (Regelgeschossfläche): Standardgeschosse im typischen Grundrissquerschnitt des Gebäudes
• BGF-S (Sonderflächen): Abweichende Geschossebenen wie Technikräume, Dachgeschoss oder zurückgesetzte Ebenen
• BGF-U (Umschließungsflächen): Flächen im Untergeschoss, sofern vorhanden

Die Addition dieser drei Teilflächen ergibt die Gesamt-BGF eines Gebäudes.

Abgrenzung zu anderen Flächenbegriffen

Im Immobilienalltag werden Flächenbegriffe oft durcheinandergebracht, obwohl sie sich erheblich unterscheiden:

• Netto-Grundfläche (NGF): Die BGF abzüglich aller Konstruktionsflächen – also ohne Wände und Stützen
• Nutzfläche: Der tatsächlich nutzbare Teil der NGF, ohne Verkehrs- und Technikflächen
• Wohnfläche: Berechnet nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV); Treppen, Keller und Garagen zählen beispielsweise nicht oder nur anteilig
• Mietfläche: Richtet sich nach dem jeweils vereinbarten Mietflächenstandard (etwa gif oder DIN 277) und variiert je nach Vertragsgrundlage

Für Käufer und Mieter ist die Wohnfläche in der Regel die relevanteste Zahl – die BGF ist dagegen vor allem ein Planungs- und Kalkulationswerkzeug.

Bedeutung beim Bauen im Raum Osterholz

Bei Neubauvorhaben im Landkreis Osterholz und dem angrenzenden Teufelsmoor rund um Grasberg und Worpswede spielt die BGF eine zusätzliche Rolle, die über die reine Kostenplanung hinausgeht. Wer auf Moor- oder Marschboden baut, muss mit aufwendigeren Gründungsmaßnahmen rechnen: Pfahlgründungen, druckwasserdichte Kellerkonstruktionen oder der vollständige Verzicht auf ein Untergeschoss bei hohem Grundwasserstand verändern die Geschossstruktur – und damit die BGF – grundlegend. Ein geplantes Kellergeschoss, das auf gewachsenem Boden selbstverständlich wäre, kann hier technisch und wirtschaftlich unwirtschaftlich werden. Das wirkt sich direkt auf die Gesamtkosten je Quadratmeter BGF aus, die Sachverständige und Architekten für die Kostenschätzung nach DIN 276 heranziehen.