Baunutzungsverordnung

Die Baunutzungsverordnung – kurz BauNVO – ist eine bundesweit geltende Rechtsverordnung, die festlegt, welche Nutzungen in einem Baugebiet zulässig sind und wie intensiv ein Grundstück bebaut werden darf. Sie bildet die verbindliche Grundlage für jeden Bebauungsplan in Deutschland und definiert dabei sowohl die Gebietstypen als auch die zentralen Kennzahlen zur Bebauungsdichte. Ohne einen Blick in die BauNVO lässt sich weder der tatsächliche Wert eines Grundstücks noch sein Bebauungspotenzial verlässlich einschätzen.

Welche Gebietstypen die BauNVO unterscheidet

Die Verordnung gliedert das Bauland in klar definierte Kategorien, die jeweils unterschiedliche Nutzungen erlauben oder ausschließen. Im Kleinsiedlungsgebiet (WS) stehen Wohnhäuser mit Nutzgärten im Vordergrund. Das reine Wohngebiet (WR) ist ausschließlich dem Wohnen vorbehalten und schließt störende Nutzungen konsequent aus. Im allgemeinen Wohngebiet (WA) – der in unserer Region häufigsten Gebietskategorie – sind neben Wohngebäuden auch kleinere Läden, Dienstleister und nicht störende Handwerksbetriebe zulässig, soweit sie der Versorgung des Gebiets dienen. Das besondere Wohngebiet (WB) erlaubt zusätzlich nicht störendes Gewerbe in nennenswertem Umfang. Im Mischgebiet (MI) stehen Wohnen und Gewerbe gleichberechtigt nebeneinander, während Gewerbegebiete (GE) und Industriegebiete (GI) überwiegend oder ausschließlich gewerblichen und industriellen Zwecken dienen.

Gerade in gewachsenen Ortslagen wie Grasberg oder Worpswede lohnt ein genauer Blick auf den Gebietstyp: Was auf den ersten Blick wie ein reines Wohngebiet wirkt, kann im Bebauungsplan als WA oder sogar MI ausgewiesen sein – mit entsprechend anderen Möglichkeiten für eine spätere Nutzungsänderung oder Erweiterung.

Das Maß der baulichen Nutzung

Neben dem Gebietstyp regelt die BauNVO, wie dicht und wie hoch auf einem Grundstück gebaut werden darf. Die Grundflächenzahl (GRZ) gibt an, welcher Anteil der Grundstücksfläche bebaut werden darf. Eine GRZ von 0,4 bedeutet, dass maximal 40 Prozent der Grundstücksfläche durch Gebäude überdeckt sein dürfen. Die Geschossflächenzahl (GFZ) setzt die Summe aller Geschossflächen ins Verhältnis zur Grundstücksgröße und begrenzt damit die Gesamtnutzfläche. Für Gewerbe- und Industriegebiete kommt ergänzend die Baumassenzahl (BMZ) zum Einsatz, die das zulässige Bauvolumen begrenzt. Hinzu kommen Festsetzungen zur maximalen Zahl der Vollgeschosse sowie zu Trauf- und Firsthöhen.

Diese Kennzahlen bestimmen unmittelbar, wie viel Wohn- oder Nutzfläche auf einem Grundstück entstehen kann – und damit maßgeblich seinen Wert.

Bauweise: offen, geschlossen oder abweichend

Ein weiterer Regelungsbereich der BauNVO betrifft die Bauweise. In der offenen Bauweise müssen Gebäude seitliche Abstände zu den Grundstücksgrenzen einhalten; zulässig sind Einzelhäuser, Doppelhäuser und Hausgruppen bis zu einer Länge von 50 Metern. In der geschlossenen Bauweise hingegen werden Gebäude direkt an die Grenzen gebaut, was insbesondere in dichter bebauten Innenstadtlagen üblich ist. Bebauungspläne können darüber hinaus abweichende Bauweisen festsetzen, die auf die örtlichen Verhältnisse zugeschnitten sind.

Was das für Käufer bedeutet

Wer ein Grundstück oder ein bestehendes Gebäude kaufen möchte, sollte den zugehörigen Bebauungsplan frühzeitig einsehen und die dort festgesetzten BauNVO-Parameter prüfen. Die zulässige Nutzungsart entscheidet darüber, ob ein Grundstück als reines Wohnbauland oder auch für gewerbliche Zwecke geeignet ist. Das Maß der Nutzung legt fest, wie viel tatsächlich gebaut werden darf – und ob ein geplanter Anbau oder eine Aufstockung überhaupt realisierbar ist. Wichtig: Ältere Bebauungspläne verweisen mitunter auf frühere Fassungen der BauNVO, die in wesentlichen Punkten von der aktuellen Version abweichen können. In solchen Fällen gilt die zum Zeitpunkt der Planaufstellung maßgebliche Fassung, was Bestandsschutz für vorhandene Gebäude auslösen kann, aber auch Grenzen für Neubauten setzen kann.

Zuständig für Bebauungspläne im Landkreis Osterholz ist in der Regel die jeweilige Gemeinde; Fragen zur konkreten Auslegung klären Sie dort oder beim Landkreis als unterer Baubehörde. Für Grundstücke im Stadtgebiet Bremen ist entsprechend die Bremer Baubehörde der richtige Ansprechpartner.