Aufstockung

Wer ein Gebäude nach oben erweitert, anstatt in die Breite zu bauen, spricht von einer Aufstockung. Dabei wird auf dem vorhandenen Baukörper ein weiteres Vollgeschoss oder Staffelgeschoss errichtet. Das Verfahren gilt als eine der ressourcenschonendsten Möglichkeiten zur Schaffung zusätzlichen Wohnraums, weil keine neue Bodenfläche versiegelt wird und die bestehende Erschließung weitergenutzt werden kann.

Was baulich möglich ist

Die wichtigste Frage vor jeder Aufstockung ist die Tragfähigkeit des Bestandsgebäudes. Ein Statiker muss prüfen, ob Fundament, Wände und Decken das zusätzliche Gewicht sicher aufnehmen können. Ist das Ergebnis positiv, entscheidet anschließend der Bebauungsplan, ob ein weiteres Geschoss überhaupt zulässig ist. Die maximal erlaubte Geschosszahl und Traufhöhe sind dort festgelegt. Daneben schreibt die Niedersächsische Bauordnung Mindestabstände zu den Grundstücksgrenzen vor, die auch nach der Aufstockung eingehalten werden müssen.

Im Raum Grasberg und dem Landkreis Osterholz ist bei älteren Ein- und Zweifamilienhäusern oder Resthöfen besondere Sorgfalt geboten: Viele dieser Gebäude wurden auf Moor- oder Marschböden gegründet, wie sie im Teufelsmoor rund um Worpswede verbreitet sind. Hohe Grundwasserstände und die begrenzte Tragfähigkeit solcher Böden können bedeuten, dass das vorhandene Fundament nicht ohne Weiteres für eine zusätzliche Last ausgelegt ist. Ein Bodengutachten gehört hier zur Pflichtlektüre, bevor überhaupt an Ausführungsplanung zu denken ist.

Welche Bauweisen sich eignen

Für Aufstockungen auf bestehenden Gebäuden hat sich der Holzrahmenbau als besonders geeignet erwiesen. Das geringe Eigengewicht schont die Tragstruktur des Bestands, die Vorfertigung im Werk hält die Bauzeit auf der Liegenschaft kurz und der Rohbau ist oft innerhalb weniger Tage dicht. Alternativ bietet sich der Stahlbau an, der bei engen Platzverhältnissen schlanke Konstruktionen erlaubt. Massivbauweisen kommen nur dann in Betracht, wenn das vorhandene Gebäude nachweislich ausreichend Reserven mitbringt. Eine weitere Option sind vorgefertigte Raummodule, die komplett ausgebaut angeliefert und aufgehoben werden – ein Ansatz, der im urbanen Verdichtungsbau zunehmend Anwendung findet.

Genehmigung und Verfahren

Eine Aufstockung ist in der Regel genehmigungspflichtig. Dem Bauantrag beizufügen sind neben den Plänen ein Standsicherheitsnachweis des Statikers sowie ein Brandschutzkonzept, das die geänderten Rettungswege und Anforderungen an Baustoffe berücksichtigt. Bei Grenzbebauung ist je nach Lage die Zustimmung der Nachbarn einzuholen. Wer ein denkmalgeschütztes Gebäude aufstocken möchte, braucht zusätzlich die Zustimmung der Denkmalbehörde – ein Punkt, der in Worpswede mit seinem historischen Baubestand und den unter Schutz stehenden Gebäuden aus der Künstlerkolonie-Zeit besondere Bedeutung hat. Zuständige Baubehörde für den Landkreis Osterholz ist der Landkreis selbst, das Grundbuchamt sitzt in Osterholz-Scharmbeck.

Wirtschaftlichkeit

Aufstockungen sind in der Regel günstiger als ein vergleichbarer Neubau auf einem neuen Grundstück, weil Erschließung, Keller und Rohbau bereits vorhanden sind. Gleichzeitig lassen sich solche Maßnahmen häufig mit einer energetischen Sanierung des Gesamtgebäudes verbinden, was Förderprogramme – etwa der KfW – zugänglich macht. Ob sich die Investition trägt, hängt neben den Baukosten wesentlich davon ab, wie hoch der statische Aufwand am Bestand ausfällt und welche zusätzlichen Brandschutz- oder Schallschutzmaßnahmen erforderlich werden. Eine sorgfältige Kostenschätzung durch ein Planungsbüro vor der Antragstellung ist deshalb keine Pflicht, aber eine verlässliche Grundlage für die Entscheidung.