Wohnungseigentümergemeinschaft

Wer eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt nicht nur die eigenen vier Wände, sondern wird automatisch Teil einer Gemeinschaft: der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Sie umfasst sämtliche Wohnungs- und Teileigentümer eines Gebäudes und entscheidet gemeinsam über alles, was das Gemeinschaftseigentum betrifft. Seit der WEG-Reform von 2020 ist die Gemeinschaft voll rechtsfähig – sie kann also im eigenen Namen klagen und verklagt werden.

Entstehung und Mitgliedschaft

Eine WEG entsteht durch die notarielle Teilungserklärung und die anschließende Eintragung ins Grundbuch. Das zuständige Grundbuchamt für Objekte im Landkreis Osterholz ist das Grundbuchamt Osterholz-Scharmbeck. Mit dem Eigentumsübergang wird man ohne weiteres Zutun Mitglied – ein Beitritt ist nicht nötig, ein Austritt ohne Veräußerung der Wohnung nicht möglich. Man spricht deshalb von einer Zwangsgemeinschaft.

Das Eigentum gliedert sich in zwei Bereiche: das Sondereigentum, also die eigene Wohnung nebst zugeordneten Räumen, und den Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum – also an Dach, Treppenhaus, Fassade und allem, was allen Eigentümern gemeinsam gehört.

Organe der WEG

Die WEG handelt über drei Organe. Das oberste ist die Eigentümerversammlung, in der alle Mitglieder stimmberechtigt sind und mindestens einmal jährlich zusammenkommen. Hier werden Beschlüsse gefasst, Wirtschaftspläne verabschiedet und der Verwalter bestellt oder abberufen.

Der Verwalter führt die laufenden Geschäfte, vertritt die WEG nach außen und setzt die Beschlüsse um. Seine Bestellung ist auf maximal fünf Jahre befristet. Ergänzend kann ein Verwaltungsbeirat eingesetzt werden, dessen Mitgliederzahl die Eigentümer seit 2020 frei festlegen können. Er ist kein Pflichtorgan, übernimmt aber eine wichtige Kontrollfunktion gegenüber dem Verwalter.

Beschlüsse und Anfechtung

Das Stimmrecht richtet sich grundsätzlich nach Köpfen – jeder Eigentümer hat eine Stimme (§ 25 WEG), sofern die Gemeinschaftsordnung nichts anderes bestimmt. Für die meisten Verwaltungsangelegenheiten genügt eine einfache Mehrheit. Die WEG-Reform hat den Spielraum für bauliche Veränderungen deutlich erweitert: Maßnahmen wie der Einbau von Ladesäulen für Elektrofahrzeuge oder die Verbesserung der Barrierefreiheit sind seither mit einfacher Mehrheit beschlussbar – ein einzelner Eigentümer kann solche Vorhaben nicht mehr grundsätzlich blockieren.

Wer einen Beschluss für rechtswidrig hält, muss innerhalb eines Monats Anfechtungsklage beim Amtsgericht am Ort der Anlage erheben. Alle Beschlüsse sind zu protokollieren und in einer Beschluss-Sammlung festzuhalten.

Hausgeld und Instandhaltungsrücklage

Die laufenden Kosten des Gemeinschaftseigentums werden über das Hausgeld gedeckt, das jeder Eigentümer monatlich im Voraus zahlt. Grundlage ist der vom Verwalter aufgestellte Wirtschaftsplan. Die Verteilung erfolgt in der Regel nach Miteigentumsanteilen, kann aber durch die Gemeinschaft abweichend geregelt werden.

Daneben ist jede WEG verpflichtet, eine Instandhaltungsrücklage zu bilden. Sie dient der langfristigen Finanzierung von Reparaturen und größeren Sanierungsmaßnahmen. Bei dauerhaftem Zahlungsverzug eines Eigentümers genießt die Gemeinschaft eine privilegierte Stellung im Zwangsvollstreckungsverfahren.

Besonderheiten beim Kauf einer Eigentumswohnung

Wer im Raum Bremen oder im Landkreis Osterholz eine Eigentumswohnung erwirbt, sollte vor dem Kauf die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, den aktuellen Wirtschaftsplan und den Stand der Instandhaltungsrücklage sorgfältig prüfen. Eine niedrig dotierte Rücklage kann bedeuten, dass größere Sonderumlagen bevorstehen. Außerdem fällt beim Erwerb Grunderwerbsteuer an – in Niedersachsen aktuell 5,0 %, im Land Bremen seit dem 1. Juli 2025 erhöhte 5,5 %. Da die Stadtgrenzen im Bremer Umland eng beieinanderliegen, lohnt sich eine genaue Prüfung, in welchem Steuergebiet das Objekt liegt.