Rohbau

Als Rohbau bezeichnet man den tragenden und raumbildenden Grundkörper eines Gebäudes – also alles, was nach Abschluss der Bauarbeiten an Fundament, Wänden, Decken und Dach steht, bevor der Innenausbau beginnt. Er bildet das strukturelle Gerüst, auf dem alle weiteren Gewerke aufbauen. Traditionell markiert das Richtfest den Moment, in dem dieser Abschnitt als abgeschlossen gilt.

Was zum Rohbau gehört – und was nicht

Zum Rohbau zählen Fundament und Bodenplatte, ein etwaiges Kellergeschoss, alle tragenden Außen- und Innenwände, die Geschossdecken sowie Dachstuhl und Dacheindeckung. Auch der Schornstein wird in aller Regel diesem Abschnitt zugerechnet.

Nicht Teil des Rohbaus sind dagegen Fenster und Außentüren – obwohl diese in der Praxis oft unmittelbar danach eingebaut werden und die Grenzziehung im Vertrag klar geregelt sein sollte. Ebenfalls dem Innenausbau vorbehalten bleiben Innenputz, Estrich, alle Installationen für Elektro, Sanitär und Heizung, Trockenbau sowie Bodenbeläge und Innentüren.

Bauzeit und Kostenanteil

Beim Massivbau eines Einfamilienhauses dauert der Rohbau in der Regel sechs bis zwölf Wochen. Fertighäuser sind in ihrer Rohbauphase erheblich schneller – der eigentliche Aufbau kann wenige Tage in Anspruch nehmen, wenngleich Fundament und Bodenplatte vorab fertiggestellt sein müssen. Bei einem Mehrfamilienhaus in Massivbauweise sind drei bis sechs Monate realistisch.

Kostenseitig entfallen üblicherweise rund 30 bis 40 Prozent der gesamten Baukosten auf den Rohbau. Bei einem Gesamtbudget von 400.000 Euro wären das grob gerechnet zwischen 120.000 und 160.000 Euro, aufgeteilt auf Erdarbeiten und Fundament, Mauerwerk mit Decken sowie Dach.

Besondere Anforderungen im Teufelsmoor und der Marschregion

Wer im Raum Grasberg, Worpswede oder den angrenzenden Niederungsbereichen des Landkreises Osterholz baut, sieht sich beim Rohbau mit Bedingungen konfrontiert, die in vielen anderen Regionen keine Rolle spielen: Moor- und Marschböden haben eine geringe Tragfähigkeit, und der Grundwasserspiegel liegt häufig nah an der Geländeoberkante. Das hat unmittelbare Konsequenzen für Gründungstiefe, Fundamentart und Kellerabdichtung.

Auf solchen Böden ist ein Bodengutachten vor Baubeginn keine optionale Vorsichtsmaßnahme, sondern praktisch unerlässlich. Eine unzureichende Abdichtung oder eine Gründung, die auf einem Standardkonzept für gewachsenen Boden basiert, kann zu dauerhaften Schäden führen – und deren Beseitigung übersteigt die Mehrkosten einer sorgfältigen Planung um ein Vielfaches. Im Kostenvergleich mit anderen Lagen schlägt sich das spürbar im Fundament- und Erdarbeitsanteil nieder.

Qualitätskontrolle während des Rohbaus

Die Rohbauphase ist der richtige Zeitpunkt, um strukturelle Mängel zu erkennen – später sind viele Punkte nicht mehr zugänglich oder nur mit erheblichem Aufwand nachzubessern. Empfehlenswert ist die Begleitung durch einen unabhängigen Bausachverständigen, der Fundament, Bewehrung, Mauerwerksgenauigkeit, Deckendicken und Dachanschlüsse prüft.

Typische Schwachstellen sind eine nicht ausreichend ausgeführte Kellerabdichtung, Wärmebrücken durch Ausführungsfehler im Mauerwerk, Risse infolge zu rascher Austrocknung des Betons sowie Fehler an der Dampfbremse im Dachbereich. Diese Mängel zeigen sich oft erst nach dem Einzug – dann sind sie teuer.

Rohbaukauf: das Ausbauhaus

Wer ein Haus im Rohbauzustand erwirbt oder in Auftrag gibt, um den Innenausbau selbst zu organisieren oder in Eigenleistung zu erbringen, kann gegenüber einem schlüsselfertigen Haus erheblich sparen. Der Kostenunterschied liegt je nach Ausstattungsniveau und Eigenleistungsanteil bei 20 bis 30 Prozent.

Diesen Vorteilen stehen ein deutlich höherer Koordinationsaufwand, eine verlängerte Gesamtbauzeit und das Risiko von Kostensteigerungen im Ausbau gegenüber. Eigenleistungen sind zudem nicht gewährleistungsfähig – ein Punkt, der bei späterem Weiterverkauf relevant sein kann. Im ländlichen Umland von Bremen, wo handwerkliche Eigenleistung unter Bauherren durchaus verbreitet ist, sollte dieser Aspekt von Anfang an in die Planung einfließen.

Häufige Frage: Ab wann gilt ein Rohbau als fertiggestellt – ist das Dach zwingend dabei?

In der Praxis und im Baurecht gilt der Rohbau erst dann als abgeschlossen, wenn das Gebäude „wind- und wasserdicht" ist – also Dachstuhl und Dacheindeckung fertiggestellt sind. Erst ab diesem Punkt beginnen Trocknungszeiten für Beton und Mauerwerk zu laufen, und erst dann kann sinnvoll mit dem Innenausbau begonnen werden. Das Richtfest, das traditionell nach dem Aufstellen des Dachstuhls gefeiert wird, markiert diesen Moment. Ob Fenster und Außentüren vertraglich noch zum Rohbau oder bereits zum Ausbau gehören, sollte im Bauvertrag ausdrücklich geregelt sein – das ist kein Detail, sondern eine Frage, die bei Abschlagsrechnungen und Abnahmen direkt relevant wird.