Rechtsmängel

Ein Rechtsmangel liegt vor, wenn ein Dritter ein Recht an einer Immobilie geltend machen kann, das den Käufer in seiner Eigentümerstellung einschränkt – und das weder vertraglich vereinbart noch bekannt war. Geregelt ist das in § 435 BGB: Der Verkäufer ist verpflichtet, das Grundstück frei von solchen Belastungen zu übergeben. Anders als ein Sachmangel, der die physische Beschaffenheit betrifft, greift ein Rechtsmangel in die rechtliche Verfügungsfreiheit über das Eigentum ein.

Welche Belastungen kommen in der Praxis vor?

Die häufigsten Rechtsmängel sind im Grundbuch eingetragene Rechte Dritter. Dazu zählen:

• Grunddienstbarkeiten wie Wege- oder Leitungsrechte zugunsten von Nachbarn oder Versorgungsunternehmen – der Eigentümer muss in solchen Fällen dulden, dass Dritte das Grundstück nutzen.
• Nießbrauch und Wohnrecht, die einer anderen Person umfassende oder dauerhafte Nutzungsmöglichkeiten sichern und einen Verkauf oder eine Eigennutzung erheblich einschränken können.
• Grundpfandrechte wie Hypotheken oder Grundschulden, die bei einem Verkauf in der Regel aus dem Kauferlös abzulösen und zu löschen sind.
• Baulasten, die im Baulastenverzeichnis der zuständigen Bauaufsichtsbehörde – im Landkreis Osterholz beim Landkreis selbst – eingetragen sind, jedoch nicht im Grundbuch erscheinen. Sie verpflichten den Eigentümer zu bestimmten öffentlich-rechtlichen Duldungen oder Unterlassungen und werden bei reiner Grundbucheinsicht leicht übersehen.

Mietverhältnisse als unterschätzter Sonderfall

Nach § 566 BGB gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete": Wer ein vermietetes Objekt erwirbt, tritt automatisch in bestehende Mietverhältnisse ein. Das kann ein Rechtsmangel sein, wenn der Käufer von diesen Verträgen nichts wusste oder wenn die Konditionen deutlich von dem abweichen, was im Kaufvertrag zugrunde gelegt wurde. Verkäufer sind daher verpflichtet, sämtliche Mietverhältnisse vollständig offenzulegen – einschließlich etwaiger Nebenabreden oder laufender Streitigkeiten mit Mietern.

Was Käufer prüfen sollten – Due Diligence vor dem Kauf

Wer sichergehen will, sollte vor der Beurkundung mehrere Quellen systematisch auswerten:

• Grundbuchauszug mit allen drei Abteilungen: Abteilung II weist Lasten und Beschränkungen aus, Abteilung III Grundpfandrechte.
• Baulastenverzeichnis: Im Zuständigkeitsbereich des Landkreises Osterholz ist dieses beim Kreisbauamt einzusehen, für Bremer Stadtgebiet bei der Senatorin für Bau, Mobilität und Stadtentwicklung.
• Mietverträge und Nebenabreden vollständig anfordern und auf Sonderkündigungsrechte oder ungewöhnliche Klauseln prüfen.
• Behördliche Auskünfte zu Denkmalschutz – in Worpswede ein Thema, das regelmäßig Nutzungsbeschränkungen mit sich bringt –, Altlasten und aktuellem Planungsrecht.

Gewährleistung: Was Käufer verlangen können

Tritt nach dem Kauf ein Rechtsmangel zutage, stehen dem Käufer gesetzliche Ansprüche zu. Zunächst kann er Nacherfüllung verlangen, also die Beseitigung der Belastung – etwa die Löschung einer nicht abgelösten Grundschuld. Gelingt das nicht oder ist die Belastung dauerhafter Natur, kommt eine Kaufpreisminderung in Betracht. Bei einem erheblichen Mangel ist nach erfolgloser Fristsetzung auch der Rücktritt vom Kaufvertrag möglich; hat der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen, können zusätzlich Schadensersatzansprüche entstehen. Rechtsmängel verjähren grundsätzlich in zwei Jahren ab Übergabe, bei im Grundbuch eingetragenen Rechten Dritter erst nach 30 Jahren (§ 438 Abs. 1 BGB).

Beispiel: Eine übersehene Grundschuld

Ein Einfamilienhaus im Landkreis Osterholz wird für 380.000 Euro verkauft. In Abteilung III des Grundbuchs ist noch eine Grundschuld über 95.000 Euro zugunsten einer Bank eingetragen – aus einer früheren Finanzierung des Verkäufers. Wird diese nicht vor oder mit der Kaufpreiszahlung abgelöst und gelöscht, erwirbt der Käufer das Grundstück mit dieser Belastung. Die Bank könnte im Ernstfall die Zwangsvollstreckung betreiben. Im Kaufvertrag wird daher standardmäßig vereinbart, dass der Notar den Kaufpreis treuhänderisch so verwaltet, dass die Grundschuld aus dem Erlös direkt getilgt und die Löschungsbewilligung vor der Eigentumsumschreibung vorliegt. Ohne diesen Mechanismus wäre die Belastung ein klassischer Rechtsmangel.