Obergeschoss (OG)

Als Obergeschoss (OG) bezeichnet man jedes Geschoss eines Gebäudes, das sich unmittelbar oder in weiterer Folge über dem Erdgeschoss befindet. Die genaue Benennung der einzelnen Ebenen spielt in Grundrissen, Baubeschreibungen und Kaufverträgen eine wichtige Rolle, weil sie die räumliche Zuordnung verbindlich festlegt.

Zählweise in Deutschland

Hierzulande beginnt die Nummerierung konsequent mit dem ersten Obergeschoss (1. OG), das direkt auf das Erdgeschoss folgt. Darüber liegen das zweite Obergeschoss (2. OG), das dritte Obergeschoss (3. OG) und so weiter. Das oberste ausgebaute Geschoss unterhalb des Dachs wird häufig gesondert als Dachgeschoss (DG) ausgewiesen und nicht als weiteres Obergeschoss gezählt, auch wenn es sich bautechnisch oberhalb des letzten Obergeschosses befindet.

Diese klare Nomenklatur ist in Norddeutschland ebenso üblich wie im Rest Deutschlands. Im ländlich geprägten Umland von Bremen – etwa in Grasberg oder den Gemeinden des Landkreises Osterholz – handelt es sich bei vielen Bestandsgebäuden um Ein- und Zweifamilienhäuser mit nur einem Obergeschoss. Die Unterscheidung zwischen erstem Obergeschoss und Dachgeschoss ist hier besonders relevant, weil ausgebaute Dachflächen je nach Raumhöhe und Dachneigung als Vollgeschoss oder Nicht-Vollgeschoss gewertet werden können.

Vollgeschoss und seine Bedeutung

Die Niedersächsische Bauordnung (NBauO) definiert, unter welchen Voraussetzungen ein Geschoss als Vollgeschoss gilt. Maßgeblich sind dabei die lichte Raumhöhe und der Anteil der Fläche, der diese Höhe tatsächlich erreicht. Vollgeschosse zählen bei der Berechnung der Geschossflächenzahl (GFZ) mit und sind damit unmittelbar relevant für das, was ein Bebauungsplan auf einem Grundstück erlaubt. Wer im Landkreis Osterholz eine Immobilie erwirbt oder umbaut, sollte prüfen, wie das zuständige Bauamt – in diesem Fall der Landkreis Osterholz in Osterholz-Scharmbeck – das Dach- oder Spitzbodengeschoss beurteilt, bevor ein Ausbau geplant wird.

Werteinfluss der Geschosslage

Ob eine Wohnung im ersten oder dritten Obergeschoss liegt, wirkt sich auf ihren Wert aus – wenn auch je nach Gebäudetyp unterschiedlich. Bei Mehrfamilienhäusern ohne Aufzug sinkt die Nachfrage mit zunehmender Höhe spürbar, insbesondere bei älteren Kaufinteressenten oder Familien mit Kinderwagen. Mit Aufzug und guter Aussicht kann ein höheres Stockwerk hingegen einen Vorteil darstellen. Bei freistehenden Einfamilienhäusern, wie sie im Raum Bremen-Nord und im Landkreis Osterholz häufig anzutreffen sind, spielt diese Frage keine vergleichbare Rolle – hier geht es eher um die Funktionsverteilung zwischen Erdgeschoss und Obergeschoss.

Internationale Unterschiede

Wer Immobilienanzeigen aus dem englischsprachigen Ausland liest, stößt auf eine abweichende Zählweise: In Großbritannien und den USA entspricht das „Ground Floor" dem deutschen Erdgeschoss, während der „First Floor" bereits das erste Obergeschoss im deutschen Sinne ist. Bei internationalen Transaktionen oder beim Vergleich von Grundrissen aus unterschiedlichen Ländern lohnt es sich, die Etagen sorgfältig abzugleichen, um Missverständnisse zu vermeiden.

Hinweise für Käufer und Mieter

In Immobilienanzeigen sollte die Geschosslage eindeutig angegeben werden. Relevant sind dabei nicht nur die Etagennummer, sondern auch die Frage nach einem vorhandenen Aufzug, die Helligkeit der Räume und – bei Obergeschosswohnungen unter einem Dach – der sommerliche Wärmeschutz. Transparente Angaben helfen Interessenten, das Objekt vor einer Besichtigung realistisch einzuschätzen.