Die Geschossflächenzahl, kurz GFZ, ist eine städtebauliche Kennzahl aus dem Bebauungsplan. Sie gibt an, wie viele Quadratmeter Geschossfläche auf einem Grundstück insgesamt zulässig sind – bezogen auf jeden Quadratmeter Grundstücksfläche. Eine GFZ von 0,8 auf einem 600 m² großen Grundstück erlaubt demnach maximal 480 m² Geschossfläche. Die GFZ ist eine der zentralen Stellschrauben dafür, wie intensiv ein Grundstück bebaut werden darf.
Rechtliche Grundlage: BauNVO und Landesbaurecht
Die Geschossflächenzahl ist in der Baunutzungsverordnung (BauNVO) bundesrechtlich geregelt. In die Berechnung fließen die Grundflächen aller Vollgeschosse eines Gebäudes ein, gemessen an den Außenmaßen. Was als Vollgeschoss gilt, richtet sich dabei nach der jeweiligen Landesbauordnung – in Niedersachsen nach der NBauO, in Bremen nach der BremLBO. Garagen und oberirdische Stellplätze bleiben in der Regel unberücksichtigt. Ein Dachgeschoss zählt nur dann mit, wenn es nach Landesrecht als Vollgeschoss eingestuft wird.
Die BauNVO legt für verschiedene Gebietsarten Obergrenzen fest: In reinen Wohngebieten liegt die maximale GFZ bei 1,2, in Kerngebieten und urbanen Gebieten bei 3,0, in Gewerbegebieten bei 2,4. Diese Werte bilden den Rahmen, innerhalb dessen die Gemeinden ihre Bebauungspläne aufstellen. Sie können niedrigere Werte festsetzen – und tun das im ländlich geprägten Umland von Bremen häufig auch, wo ein- und zweigeschossige Wohnbebauung das Ortsbild prägt.
GFZ, GRZ und Geschossigkeit im Zusammenspiel
Die GFZ lässt sich nicht isoliert betrachten. Erst im Zusammenspiel mit der Grundflächenzahl (GRZ) ergibt sich ein vollständiges Bild der möglichen Bebauung. Die GRZ bestimmt, welcher Anteil der Grundstücksfläche überhaupt überbaut werden darf. Aus dem Verhältnis beider Kennzahlen lässt sich die rechnerisch mögliche Geschossigkeit ableiten: Bei einer GRZ von 0,4 und einer GFZ von 1,2 wären beispielsweise drei Vollgeschosse rechnerisch möglich.
Ob das in der Praxis auch realisierbar ist, hängt von weiteren Vorgaben ab – etwa der zulässigen Gebäudehöhe, der festgesetzten Vollgeschosszahl oder den einzuhaltenden Abstandsflächen nach Landesbauordnung. Eine vollständige Prüfung berücksichtigt all diese Parameter zusammen.
Einfluss auf den Grundstückswert
Die GFZ ist ein wesentlicher Wertfaktor für Baugrundstücke. Je höher sie ist, desto mehr Nutzfläche lässt sich auf derselben Grundstücksfläche errichten – was bei Mietobjekten unmittelbar die erzielbaren Erträge beeinflusst. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte arbeitet bei der Ermittlung von Bodenrichtwerten mit bestimmten GFZ-Annahmen. Ein Grundstück mit einer höheren GFZ als die Richtwertvorgabe unterstellt, kann deshalb einen entsprechend höheren Marktwert haben.
Auch Entwicklungspotenziale spielen hier eine Rolle: Wenn ein bestehender Bebauungsplan geändert oder ein neuer aufgestellt wird und dabei eine höhere GFZ festgesetzt wird, steigt der Bodenwert oft spürbar. Im Landkreis Osterholz, zuständig ist das Grundbuchamt in Osterholz-Scharmbeck, sind solche Nachverdichtungsüberlegungen vor allem in den Ortskernen und entlang der Pendlerachsen nach Bremen ein Thema.
Vor dem Grundstückskauf: Was Sie prüfen sollten
Wer ein Grundstück kauft, sollte die geltende GFZ frühzeitig in die Planung einbeziehen. Den maßgeblichen Bebauungsplan erhalten Sie beim zuständigen Bauamt der Gemeinde oder des Landkreises. Wichtig ist dabei nicht nur der GFZ-Wert selbst, sondern auch, wie viel der zulässigen Geschossfläche durch eine vorhandene Bebauung bereits ausgeschöpft ist – denn dieser Rest bestimmt, welche Erweiterungsmöglichkeiten noch bestehen. Für konkrete Bauabsichten empfiehlt sich eine Bauvoranfrage, bevor Planungskosten entstehen.
Häufige Frage: Gilt die GFZ auch, wenn im Bebauungsplan keine Zahl eingetragen ist?
Fehlt im Bebauungsplan eine ausdrückliche GFZ-Festsetzung, richtet sich die Zulässigkeit eines Bauvorhabens nach § 34 BauGB, sofern das Grundstück im unbeplanten Innenbereich liegt. Maßstab ist dann die nähere Umgebung: Das neue Gebäude muss sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung in die vorhandene Bebauung einfügen. Eine konkrete GFZ-Obergrenze gibt es in diesem Fall nicht, aber die tatsächlich vorhandene Bebauung in der Nachbarschaft zieht dennoch faktische Grenzen. Im Außenbereich hingegen – wie er in Teilen des Teufelsmoors rund um Grasberg und Worpswede vorkommt – gelten noch strengere Regeln, da dort nur privilegierte Vorhaben nach § 35 BauGB zulässig sind.