Darlehensauszahlung

Die Darlehensauszahlung ist der Moment, in dem die Bank den zugesagten Kreditbetrag tatsächlich überweist – nicht schon bei Vertragsunterzeichnung, sondern erst dann, wenn alle vertraglich vereinbarten Voraussetzungen erfüllt sind. Je nach Vorhaben geschieht das in einer Summe oder in mehreren Teilbeträgen, die an den Baufortschritt gekoppelt sind. Der genaue Zeitpunkt hat spürbare Auswirkungen auf die Gesamtkosten der Finanzierung.

Auszahlung beim Kauf einer Bestandsimmobilie

Bevor eine Bank den Darlehensbetrag freigibt, verlangt sie den Nachweis bestimmter Bedingungen. Dazu gehören in der Regel: die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags, die Eintragung oder zumindest die Eintragungsvormerkung der Grundschuld im Grundbuch, der Nachweis einer Gebäudeversicherung sowie – sofern ein kommunales Vorkaufsrecht besteht – ein entsprechender Verzicht der Gemeinde. Auch Löschungsbewilligungen für ältere Belastungen müssen vorliegen, bevor die Bank grünes Licht gibt.

Im Kaufablauf zahlt die Bank den Kaufpreis in der Regel direkt an den Verkäufer bzw. dessen abzulösende Bank; ein Notaranderkonto ist nur in Ausnahmefällen mit besonderem Sicherungsinteresse zulässig. Ausgelöst wird die Überweisung durch eine sogenannte Fälligkeitsmitteilung des Notars. Die Bank überweist den Betrag in der Regel innerhalb weniger Werktage nach Eingang dieser Mitteilung. Käufer und Verkäufer sind durch dieses Verfahren gleichermaßen geschützt – ein nicht unwesentlicher Aspekt, gerade wenn es um größere Kaufpreise bei Ein- und Zweifamilienhäusern im Landkreis Osterholz geht, wo Grundbuch und Beurkundung über das Grundbuchamt in Osterholz-Scharmbeck laufen.

Gestaffelte Teilauszahlung beim Neubau

Wer ein Haus neu baut, erhält das Darlehen nicht auf einmal, sondern in Raten, die sich am jeweiligen Baufortschritt orientieren. Der Bauträger oder Generalunternehmer stellt nach Abschluss jedes Bauabschnitts eine Rechnung; die Bank prüft den Fortschritt – teils über einen eigenen Gutachter – und gibt den entsprechenden Teilbetrag frei. Typischerweise sind fünf bis sieben Raten über die Bauzeit verteilt: ein größerer Anteil nach Fertigstellung von Bodenplatte und Keller, weitere Tranchen für Rohbau, Dach und Fenster, Innenausbau sowie eine Schlussrate nach der Abnahme.

Wer im Raum Grasberg oder im Teufelsmoor baut, sollte dabei besonders auf die erste Rate achten: Moor- und Marschböden mit hohem Grundwasserstand erfordern aufwendigere Gründungen, etwa Pfahlgründungen oder besonders abgedichtete Bodenplatten. Diese Maßnahmen sind kostspielig und müssen im Finanzierungsplan realistisch eingeplant sein – ein zu knapp kalkulierter erster Bauabschnitt kann sonst zu Engpässen führen, bevor die zweite Rate fällig wird.

Bereitstellungszinsen: ein unterschätzter Kostenfaktor

Die Bank reserviert das gesamte Darlehenskapital ab dem Moment der Zusage, auch wenn der Kreditnehmer es noch nicht abruft. Für diese Kapitalbindung erhebt sie Bereitstellungszinsen – üblicherweise zwischen 0,15 und 0,25 Prozent des noch nicht ausgezahlten Betrags pro Monat. Die meisten Institute gewähren eine bereitstellungsfreie Zeit von etwa drei Monaten; danach laufen die Kosten automatisch an.

Bei einem Darlehen von 300.000 Euro und einer Verzögerung von drei Monaten – durch ein langsam arbeitendes Grundbuchamt, ausstehende Unterlagen oder einen schleppenden Baufortschritt – können so schnell 1.800 Euro zusätzliche Kosten entstehen. Bei Neubauprojekten, deren Bauzeit oft länger dauert als ursprünglich geplant, empfiehlt es sich, vertraglich längere bereitstellungsfreie Zeiträume auszuhandeln. Wer die Auszahlungsvoraussetzungen dagegen zügig erfüllt, spart sich diese Kosten vollständig.

Disagio, Valutierung und Zinsbeginn

Manche Darlehensverträge enthalten ein Disagio: Der Nennbetrag des Kredits wird dabei um einen vereinbarten Prozentsatz gekürzt ausgezahlt, obwohl die volle Summe zurückzuzahlen ist. Im Gegenzug ist der Nominalzins niedriger. Bei vermieteten Immobilien war diese Konstruktion früher steuerlich interessant; heute ist sie deutlich seltener anzutreffen. Für den Vergleich verschiedener Angebote bleibt der effektive Jahreszins die aussagekräftigere Größe – er berücksichtigt alle Kosten und macht unterschiedliche Konditionen vergleichbar.

Die Valutierung bezeichnet den Zeitpunkt, an dem ein Darlehensbetrag tatsächlich gutgeschrieben wird. Ab diesem Moment beginnt der Zinslauf – nicht etwa ab dem Datum der Vertragsu­nterzeichnung. Bei gestaffelten Auszahlungen startet für jede Teilrate ein eigener Zinslauf; Bereitstellungszinsen enden mit der jeweiligen Auszahlung. Im Standardfall beginnt die Tilgung unmittelbar mit der Auszahlung, ein separater Dauerauftrag für die monatliche Rate sollte rechtzeitig eingerichtet sein.