Baubürgschaft

Eine Baubürgschaft ist eine Sicherheitsleistung, bei der eine Bank oder ein Versicherungsunternehmen als Bürge gegenüber dem Bauherrn einsteht – für den Fall, dass ein Bauunternehmen seine vertraglichen Pflichten nicht erfüllt, in Insolvenz gerät oder Mängel nicht beseitigt. Sie schützt den Auftraggeber vor finanziellen Schäden, ohne dass er selbst Geld zurückhalten muss. In der Bauwirtschaft ist die Baubürgschaft ein weitverbreitetes Standardinstrument; für Bauträger ist eine bestimmte Form der Absicherung sogar gesetzlich vorgeschrieben.

Welche Arten von Baubürgschaften gibt es?

Je nach Zweck und Bauphase kommen unterschiedliche Bürgschaftsformen zum Einsatz:

Die Vertragserfüllungsbürgschaft greift, wenn ein Bauunternehmen das Vorhaben nicht zu Ende führt. Der Bürge übernimmt dann entweder die Finanzierung einer Ersatzvornahme oder erstattet dem Bauherrn die dadurch entstehenden Mehrkosten. Üblich ist eine Höhe von fünf bis zehn Prozent der Auftragssumme; die Bürgschaft läuft bis zur förmlichen Abnahme des Bauwerks.

Die Anzahlungsbürgschaft (auch Vorauszahlungsbürgschaft) kommt ins Spiel, wenn der Bauherr vor Baubeginn eine Vorauszahlung leistet – etwa beim Kauf eines Fertighauses oder beim Abschluss eines Bauträgervertrags. Sie sichert die Rückzahlung dieses Betrags, sofern die vereinbarte Leistung ausbleibt, und reduziert sich entsprechend dem Baufortschritt.

Die Gewährleistungsbürgschaft tritt nach der Abnahme in Kraft und sichert die Gewährleistungsfrist ab, die nach VOB/B fünf Jahre beträgt. Statt eines Sicherheitseinbehalts durch den Bauherrn kann das Bauunternehmen eine Bürgschaft über üblicherweise fünf Prozent der Auftragssumme stellen – der Auftraggeber zahlt dann die Schlussrechnung vollständig aus.

Daneben existieren die Bietungsbürgschaft (bei öffentlichen Ausschreibungen, um zu belegen, dass ein Bieter den Auftrag tatsächlich annimmt) sowie die Mietbürgschaft für Baugeräte, die bei der Anmietung von Kränen, Containern oder Gerüsten als Alternative zur Barkaution dient.

Rechtliche Grundlagen

Das Bürgschaftsrecht im Bürgerlichen Gesetzbuch (§§ 765 ff. BGB) bildet die zivilrechtliche Basis. Im Baubereich ist die selbstschuldnerische Bürgschaft die Regel: Der Bürge kann nicht verlangen, dass zuerst das Bauunternehmen selbst verklagt wird – er zahlt bei berechtigter Inanspruchnahme direkt. Schriftform ist für jede Bürgschaft zwingend.

Die VOB/B (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen, § 17) regelt konkret, in welcher Höhe Sicherheiten vereinbart werden dürfen und dass Bauunternehmen das Recht haben, einen Sicherheitseinbehalt durch eine Bürgschaft abzulösen.

Für Bauträger gilt darüber hinaus die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Nach § 7 MaBV muss ein Bauträger, bevor er Kaufpreiszahlungen entgegennehmen darf, eine ausreichende Absicherung – in der Regel durch Bürgschaft oder Versicherung – nachweisen. Der Notar prüft diese Absicherung im Rahmen der Kaufvertragsabwicklung; ohne entsprechenden Nachweis darf der Kaufpreis nicht fällig gestellt werden. Wer im Raum Osterholz-Scharmbeck oder im Bremer Umland ein Bauträgervorhaben erwirbt, begegnet dieser Vorschrift regelmäßig – das Grundbuchamt Osterholz-Scharmbeck und die begleitenden Notariate achten auf die korrekte Umsetzung.

Kosten und Wirtschaftlichkeit

Bankbürgschaften kosten je nach Bonität des Bauunternehmens und Art der Bürgschaft zwischen 0,5 und 2 Prozent der Bürgschaftssumme pro Jahr, zuzüglich einer einmaligen Bearbeitungsgebühr. Versicherungsbürgschaften – etwa über spezialisierte Anbieter – sind häufig etwas günstiger und erfordern eine weniger aufwändige Bonitätsprüfung.

Für Bauunternehmen lohnt ein Vergleich mit dem klassischen Sicherheitseinbehalt: Behält ein Bauherr fünf Prozent der Schlussrechnungssumme fünf Jahre lang zurück, entspricht der Zinsverlust bei einem moderaten Zinssatz einem Vielfachen der Bürgschaftskosten. Die Bürgschaft verbessert die Liquidität des Unternehmens spürbar und lässt das gebundene Kapital für andere Projekte verfügbar.

Die Bonität des Bauunternehmens beeinflusst die Konditionen erheblich: Jahresabschlüsse, Eigenkapitalquote und Auftragsbestand werden von der Bank oder Versicherung geprüft. Wer mehrere Projekte gleichzeitig abwickelt, kann durch Rahmenverträge und Bürgschaftslinien günstiger fahren als mit Einzelbürgschaften.

Bürgschaft statt Sicherheitseinbehalt – was gilt für Bauherren?

Aus Sicht des Bauherrn bietet der klassische Sicherheitseinbehalt den Vorteil, dass im Mängelfall sofort auf die zurückbehaltene Summe zugegriffen werden kann, ohne formale Inanspruchnahmeprozesse durchlaufen zu müssen. Eine Bürgschaft erfordert dagegen eine schriftliche Geltendmachung und den Nachweis des eingetretenen Schadens.

Auf der anderen Seite entlastet eine Bürgschaft das Bauunternehmen finanziell und kann die Zusammenarbeit erleichtern. Nach VOB/B steht dem Auftragnehmer das Recht zu, den Einbehalt durch eine Bürgschaft abzulösen – der Auftraggeber ist verpflichtet, diese anzunehmen, sofern der Bürge als solvent einzustufen ist. Beide Varianten sind in der Praxis gleichwertig anerkannt; die Wahl hängt oft von den vertraglichen Gepflogenheiten und der konkreten Projektgröße ab.

Besonderheiten beim Bauträgerkauf

Wer von einem Bauträger kauft, ist auf eine funktionierende Absicherung angewiesen – denn im Gegensatz zum schlüsselfertigen Kauf eines fertiggestellten Gebäudes fließen Kaufpreisraten bereits während der Bauphase. Fällt der Bauträger in dieser Zeit aus, droht der Verlust geleisteter Zahlungen und ein unfertiges Objekt.

Die MaBV schreibt deshalb eine Absicherung vor, die je nach Vertragsgestaltung auch als umfassende Fertigstellungsbürgschaft ausgestaltet sein kann. Diese deckt nicht nur bereits gezahlte Raten ab, sondern sichert auch die tatsächliche Fertigstellung des Gebäudes. Gerade in einer Region mit aktiver Neubautätigkeit – wie den Gemeinden rund um Grasberg, Ritterhude oder Schwanewede – und einem anhaltenden Interesse an Bauträgervorhaben im Bremer Umland sollten Käufer die Art und den Umfang der vorliegenden Absicherung vor jeder Ratenzahlung sorgfältig prüfen.