Hausverkauf Schritt für Schritt: So läuft er wirklich ab

Kurz gesagt

• Der Hausverkauf läuft in neun Schritten ab, und die Reihenfolge ist kein Detail: Wer inseriert, bevor die Unterlagen vollständig sind, verliert die ersten und oft besten Interessenten.
• Die Wertermittlung steht am Anfang. Sie entscheidet über den Angebotspreis, und der ist der Hebel, an dem später fast alles hängt.
• Zwei Dinge sind gesetzlich zwingend: der Energieausweis (§ 80 Abs. 3 GEG) und der Notar (§ 311b Abs. 1 BGB). Beides gilt auch, wenn Sie privat verkaufen.
• Wie lange es dauert, lässt sich seriös nicht pauschal sagen. Jeder, der Ihnen eine Monatszahl nennt, ohne Ihr Haus gesehen zu haben, rät.

Wenn Sie überlegen, Ihr Haus zu verkaufen, steht am Anfang selten eine Frage nach dem Preis. Meistens steht dort ein Satz wie: "Ich weiß gar nicht, wo ich anfangen soll." Genau darum geht es hier. Der Hausverkauf Schritt für Schritt, in der Reihenfolge, in der er tatsächlich abläuft. Die weicht von der Reihenfolge ab, die man sich vorstellt, und diese Abweichung kostet Eigentümer regelmäßig Geld und Nerven.

Ich begleite Eigentümer in Grasberg und im Landkreis Osterholz-Scharmbeck seit vielen Jahren durch diesen Prozess. Was ich Ihnen hier aufschreibe, ist der Ablauf, den ich in der Praxis sehe.

Warum die Reihenfolge wichtiger ist als das Tempo

Der häufigste Fehler beim Hausverkauf passiert ganz am Anfang. Er sieht harmlos aus: Das Haus wird inseriert, weil es endlich losgehen soll. Die Unterlagen? Kommen nach. Der Preis? Ergibt sich schon. Nur ergibt er sich eben nicht, und das merkt man erst, wenn es unangenehm wird.

Ein Inserat hat praktisch einen ersten Tag. An diesem Tag sehen es die Menschen, die seit Monaten in Ihrer Region suchen und sofort reagieren, wenn etwas Passendes auftaucht. Oft sind das die Interessenten mit geklärter Finanzierung, die schnell entscheiden können. Wenn Sie diesen Menschen keine vollständigen Angaben liefern, keine Wohnfläche, keinen Energieausweis, keine ordentlichen Fotos, dann klicken sie weiter und kommen nicht wieder.

Und wenn der Preis nachträglich korrigiert werden muss, bleibt das nicht unbemerkt. Wer die Region länger beobachtet, erkennt ein Angebot wieder und liest die Preissenkung als Signal. Ab dann verhandeln Sie gegen den Eindruck, dass etwas nicht stimmt. Ein zu hoher Ansatz führt zu langen Vermarktungszeiten, ein zu niedriger zu finanziellen Einbußen. Deshalb ist eine realistische Einschätzung so wichtig, und zwar bevor irgendetwas online geht.

Die neun Schritte im Überblick

So sieht der Hausverkauf Schritt für Schritt aus, wenn er sauber läuft:

Schritt 8 wird unterschätzt. Ein Kaufinteressent, der den höchsten Preis bietet, dessen Bank aber nicht mitzieht, kostet Sie viel Zeit. Deshalb gehört die Prüfung der Käuferfinanzierung fest in den Ablauf.

Woran erkennen Sie, dass eine Finanzierung trägt? Nicht am Auftreten und nicht am Satz "Das bekomme ich hin". Fragen Sie nach einer schriftlichen Finanzierungsbestätigung der Bank und schauen Sie genau hin, was darin steht: Eine unverbindliche Vorprüfung ist etwas anderes als eine verbindliche Darlehenszusage, auch wenn beide nach Bank aussehen. Fragen Sie außerdem nach dem Eigenkapital. Wer wie viel mitbringt, entscheidet, ob aus dem Interessenten ein Käufer wird.

Ich begleite auch Käufer bei der Finanzierung und vergleiche als unabhängige Maklerin die Konditionen verschiedener Banken. Deshalb sehe ich einer Bestätigung an, was sie wert ist. Für Sie heißt das: Es sitzt jemand mit am Tisch, der die Zahlen Ihres Käufers einordnen kann.

Zwischenfazit: Die Schritte 1 bis 4 finden statt, bevor irgendjemand außerhalb Ihres Haushalts von Ihren Verkaufsplänen erfährt. Was in dieser Phase liegen bleibt, holen Sie später nicht mehr auf.

Und genau hier scheitert es meistens an einem Ordner, den niemand findet.

Was Sie vorbereiten sollten

Das ist die Stelle, an der die meisten ins Stocken geraten. Diese Unterlagen brauchen Sie für Schritt 3, also bevor das erste Foto gemacht wird. Das ist die Liste, die wir für ein Verkaufsgespräch zusammenstellen:

• Grundriss sowie Angaben zu Wohn- und Nutzfläche
• Energieausweis
• Nachweise über Modernisierungen oder Sanierungen
• Angaben zu Grundstück und Lage
• Bei einer Eigentumswohnung zusätzlich: Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan beziehungsweise Angaben zu Hausgeld und Rücklagen

Dazu kommen in der Praxis die Papiere, die Sie nicht zu Hause im Ordner haben, sondern beantragen müssen. Kümmern Sie sich früh darum, denn hier warten Sie auf Ämter und nicht auf sich selbst:

Der Energieausweis ist der Punkt, an dem es konkret wird. Er ist keine Empfehlung. Nach § 80 Abs. 3 Satz 1 GEG ist ein Energieausweis auszustellen, wenn ein bebautes Grundstück oder Wohnungseigentum verkauft werden soll, sofern nicht bereits ein gültiger vorliegt. Und nach § 80 Abs. 4 Satz 1 GEG hat der Verkäufer oder der Immobilienmakler dem potenziellen Käufer den Energieausweis oder eine Kopie davon spätestens bei der Besichtigung vorzulegen.

Zwei Dinge dazu, die selten jemand erwähnt. Erstens heißt "vorlegen" nicht "aushändigen". Nach § 80 Abs. 4 Satz 2 GEG genügt auch ein deutlich sichtbarer Aushang oder ein Auslegen während der Besichtigung. Zweitens gibt es Ausnahmen. Auf ein Baudenkmal ist § 80 Abs. 3 bis 7 GEG nach § 79 Abs. 4 Satz 2 GEG nicht anzuwenden, und für kleine Gebäude gilt nach § 79 Abs. 4 Satz 1 GEG ebenfalls eine Ausnahme. Welche Ausweisart für Ihr Haus die richtige ist und ob eine Ausnahme greift, klärt ein Energieberater verbindlich. (Stand der zitierten Fassung: Abruf am 17.07.2026; das GEG wurde zuletzt durch Art. 8 des Gesetzes vom 22.06.2026 geändert.)

Falls Ihnen jetzt einfällt, dass Sie den Energieausweis zuletzt vor acht Jahren in der Hand hatten und nicht mehr wissen, in welchem Ordner er steckt: Das ist der Normalfall. Fehlende Unterlagen stellen wir gemeinsam zusammen und beschaffen sie, wo nötig. Wenn Sie möchten, lasse ich vor dem Verkauf einen neuen Energieausweis erstellen.

Beim Energieausweis lässt sich verhandeln, wann er kommt. Beim nächsten Schritt lässt sich gar nichts verhandeln.

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Der Notartermin: der einzige Schritt, den Sie nicht abkürzen können

Hier endet jede Diskussion über Sparmöglichkeiten. § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB sagt es in einem Satz: "Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung." (Stand: Abruf am 15.07.2026.)

Das gilt ohne Ausnahme. Ob Sie mit Makler verkaufen oder ohne, ob sich die Parteien seit dreißig Jahren kennen, ob der Preis handschriftlich auf einem Zettel steht: Ohne Notar entsteht kein wirksamer Kaufvertrag, egal wie fest der Handschlag war.

Der Ablauf danach hat eine eigene Logik, die viele überrascht. Die Beurkundung ist noch nicht das Ende. Danach kommt die Auflassungsvormerkung, dann die Kaufpreiszahlung, dann die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Erst dann ist der Käufer Eigentümer, und erst dann werden Schlüssel übergeben. Planen Sie Ihren Umzug also nicht auf den Beurkundungstag.

Zwischenfazit: Der Notar ist die Stelle, an der Ihr Verkauf rechtssicher wird. Er ist zugleich der einzige Termin im Ablauf, den niemand abkürzen kann.

Und dann kommt die Frage nach der Dauer.

Wie lange dauert ein Hausverkauf?

Die Dauer hängt vom Objekt, von der Lage, von der Marktlage und vor allem vom realistischen Angebotspreis ab. Pauschal lässt sie sich nicht nennen. Ein gut vorbereitetes, marktgerecht angesetztes Haus findet schneller einen Käufer als ein zu teures. Wenn es schnell gehen muss, geht das auch. Nur lohnt sich die Eile selten.

Diese Antwort ist ehrlich, aber sie hilft Ihnen erst, wenn Sie wissen, woraus sich Ihre Dauer zusammensetzt. Die Zeit verteilt sich auf vier Blöcke, und nur zwei davon können Sie beeinflussen:

1. Zuerst beschaffen Sie Unterlagen. Sie warten auf Grundbuchamt, Katasteramt und Bauamt, und ein Energieausweis muss erstellt werden, wenn keiner vorliegt. Das läuft parallel und lässt sich vorziehen, sobald Sie mit dem Gedanken spielen.
2. Dann läuft die Vermarktung bis zum Käufer. Das ist der Block mit der größten Spannbreite, und der Angebotspreis steuert ihn. Marktgerecht angesetzt geht es zügig; zu hoch angesetzt zieht sich dieser Block, und der Preis muss am Ende doch korrigiert werden.
3. Danach braucht Ihr Käufer seine Finanzierungszusage. Darauf haben weder Sie noch ich Einfluss, weshalb die Prüfung in Schritt 8 so wichtig ist.
4. Nach der Beurkundung läuft eine feste Kette ohne Ihr Zutun ab: Auflassungsvormerkung, Kaufpreisfälligkeit, Zahlung, Eigentumsumschreibung im Grundbuch, Schlüsselübergabe.

Wer die Unterlagen früh angeht und den Preis ehrlich ansetzt, verkürzt seinen Verkauf spürbar. Beides können Sie heute anfangen.

Zwischenfazit: Eine seriöse Monatszahl gibt es nicht. Beeinflussbar sind nur, wie schnell Sie die Unterlagen zusammenbekommen, und der Angebotspreis. Die Finanzierung Ihres Käufers und die Grundbuch-Kette laufen ohne Ihr Zutun.

Grasberg und der Landkreis Osterholz: was hier anders ist

Bis hierher galt alles bundesweit. Jetzt wird es regional, und das ist der Teil, den die großen Portale nicht liefern können.

Grasberg gehört zum Landkreis Osterholz. Für den Landkreis Osterholz ist der Gutachterausschuss für Grundstückswerte mit Geschäftsstelle in Osterholz-Scharmbeck zuständig. Für Sie als Eigentümer ist das eine handfeste Auskunftsmöglichkeit, denn nach § 196 Abs. 3 BauGB kann jedermann von der Geschäftsstelle Auskunft über die Bodenrichtwerte verlangen. In Niedersachsen werden die Bodenrichtwerte jedes Jahr aus den tatsächlich gezahlten Kaufpreisen ermittelt.

Sie kommen auf zwei Wegen an Ihren Bodenrichtwert:

• Online über das Portal BORIS.NI. Sie suchen nach Ortsname, Adresse oder Flurstückskennzeichen und klicken Ihre Zone an. Kostenfrei.
• Persönlich bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses, Pappstraße 4, 27711 Osterholz-Scharmbeck, Montag bis Freitag nach Vereinbarung.

Notieren Sie in beiden Fällen den Stichtag. Ein Bodenrichtwert ohne Stichtag ist wertlos.

Ein Hinweis, damit Sie sich nicht verrechnen: Der Bodenrichtwert ist nicht der Wert Ihres Hauses. Nach § 13 ImmoWertV bezieht er sich auf einen Quadratmeter Grundstücksfläche eines fiktiven, unbebauten Bodenrichtwertgrundstücks, in dem Ihr Haus gar nicht vorkommt.

Und dann ist da die Sache, die keine Datenbank kennt. Nehmen Sie ein Grundstück, wie es in Grasberg oder Worpswede oft vorkommt: gewachsen, großzügig, und hinten raus liegt ein Streifen Land, der seit dreißig Jahren gemäht wird, weil er eben dazugehört. Der Bodenrichtwert sagt Ihnen dazu einen Wert je Quadratmeter, mehr nicht. Die eigentliche Frage lautet, ob dieser Streifen teilbar ist. Das klärt sich nicht am Bildschirm, sondern über den Zuschnitt, die Erschließung und das, was die Gemeinde zulässt. Fragen Sie beim Bauamt Ihrer Gemeinde nach. Eine Bauvoranfrage klärt verbindlich, ob dort gebaut werden darf, bevor Sie irgendetwas entscheiden. Fällt die Antwort günstig aus, kann aus dem gemähten Streifen Bauland werden, und das gehört dann in die Wertermittlung. Fällt sie ungünstig aus, sieht ein Käufer vor allem Pflegeaufwand und rechnet ihn ab. Zwei Grundstücke mit identischem Bodenrichtwert können deshalb völlig unterschiedlich enden.

Gerade Eigentümer, die ohnehin über einen Wohnwechsel nachdenken, sollten diese Frage früh stellen. Aus einer Teilung lässt sich manchmal ein eigener Plan machen: vorne verkaufen, hinten kleiner und barrierefrei neu bauen. Wie das zusammengeht, beschreiben wir unter Wohnen im Alter.

Was ich außerdem beobachte: Viele der Käufer, die ich hier begleite, kommen aus dem Raum Bremen. Menschen, die Platz und Garten suchen und dafür die Fahrzeit in Kauf nehmen. Das hat Folgen für Ihren Verkauf. Diese Käufer vergleichen Ihr Haus mit dem, was sie in Bremen für dasselbe Geld bekommen hätten, und nicht mit dem Nachbarhaus. Ein großes Grundstück und ein ruhiger Zuschnitt zählen bei ihnen mehr als bei jemandem, der ohnehin aus dem Ort kommt. Wie sich das konkret auf den Markt vor Ort auswirkt, lesen Sie auf unserer Seite zum Immobilienmarkt in Grasberg.

Zwischenfazit: Den Bodenrichtwert bekommen Sie kostenfrei über BORIS.NI, immer mit Stichtag. Er sagt aber nichts darüber, ob Ihr Grundstück teilbar ist und wer als Käufer überhaupt in Frage kommt. Genau daran hängt hier oft der Unterschied.

Bleibt die Frage, die sich fast jeder Eigentümer irgendwann stellt.

Mit oder ohne Makler: eine ehrliche Gegenüberstellung

Ich bin Maklerin, insofern haben Sie ein Recht darauf zu wissen, dass ich hier nicht neutral bin. Trotzdem: Für manche Eigentümer ist der Privatverkauf die richtige Wahl.

Wann der Privatverkauf funktioniert: wenn Sie Zeit haben, wenn Sie Ihren Markt kennen, wenn der Käufer schon feststeht, und wenn Sie ein Preisgespräch über Ihr Elternhaus führen können, ohne dass Ihnen die Kehle eng wird. Der letzte Punkt ist der, an dem es meistens hakt. Kompetenz ist dabei fast nie das Problem. Es ist Ihr Zuhause, und ein Fremder erklärt darin gerade, warum die Küche von 1998 ein Abschlag ist.

Wenn Sie sich für Begleitung entscheiden, finden Sie hier die Details zur Begleitung beim Hausverkauf. Wenn nicht: Der Hausverkauf Schritt für Schritt gilt trotzdem, nur machen Sie jeden Schritt selbst.

Zwischenfazit: Ob der Privatverkauf funktioniert, hängt vor allem an Zeit und Marktkenntnis. Und daran, ob Sie beim Preisgespräch über Ihr eigenes Zuhause Abstand halten können. Am Abstand scheitert es häufiger als am Fachwissen.

Häufige Fragen

Diese Fragen kommen in fast jedem Erstgespräch, und sie kommen meistens in dieser Reihenfolge.

Welche Unterlagen brauche ich für den Hausverkauf?
Grundriss und Angaben zu Wohn- und Nutzfläche, Energieausweis, Nachweise über Modernisierungen oder Sanierungen sowie Angaben zu Grundstück und Lage. Bei einer Eigentumswohnung kommen Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen und Angaben zu Hausgeld und Rücklagen dazu. Fehlende Unterlagen lassen sich beschaffen, am besten bevor inseriert wird.

Brauche ich einen Notar, wenn ich privat verkaufe?
Ja. Nach § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB bedarf ein Vertrag, durch den sich jemand zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück verpflichtet, der notariellen Beurkundung. Diese Pflicht hängt nicht davon ab, ob ein Makler beteiligt ist. Ohne Beurkundung kommt kein wirksamer Kaufvertrag zustande.

Muss ich einen Energieausweis vorlegen?
Beim Verkauf ist nach § 80 Abs. 3 Satz 1 GEG ein Energieausweis auszustellen, wenn nicht bereits ein gültiger vorliegt. Nach § 80 Abs. 4 Satz 1 GEG ist er dem potenziellen Käufer spätestens bei der Besichtigung vorzulegen; ein deutlich sichtbarer Aushang während der Besichtigung genügt dafür ebenfalls (Satz 2). Für Baudenkmäler gilt § 80 Abs. 3 bis 7 GEG nicht (§ 79 Abs. 4 Satz 2 GEG).

Was kostet der Verkauf eines Hauses?
Bei uns sind das Erstgespräch und die Immobilienbewertung kostenlos und unverbindlich. Alle weiteren Kosten besprechen wir vorab transparent und persönlich mit Ihnen. Unabhängig davon fallen beim Immobilienkauf Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchkosten zusätzlich zum Kaufpreis an. Für steuerliche Detailfragen ist ein Steuerberater die richtige Anlaufstelle.

Muss ich beim Hausverkauf Steuern zahlen?
Das hängt vom Einzelfall ab, unter anderem davon, wie lange die Immobilie in Ihrem Eigentum war und ob Sie selbst darin gewohnt haben. Für die verbindliche steuerliche Beurteilung ist ein Steuerberater die richtige Anlaufstelle. Was wir liefern können, ist die Grundlage: eine realistische Einschätzung des Marktwerts.

Wie läuft eine Immobilienbewertung ab?
In drei Schritten: persönliches Gespräch, Betrachtung von Lage, Größe, Zustand und Ausstattung im Abgleich mit der Marktlage, dann eine verständliche Präsentation des Ergebnisses. Sie ist Schritt 2 im Ablauf und die Grundlage für alles Weitere. Ausführlich beschrieben haben wir, wie eine Bewertung abläuft.

Über die Autorin

Sybille Suhling ist Geschäftsführerin der Suhling Immobilien GmbH in Grasberg. Sie ist
Dipl.-Ing., besitzt die Erlaubnis nach § 34c GewO (Aufsichtsbehörde: IHK Stade), ist
IHK-zertifiziert und seit 2020 Mitglied im Immobilienverband Deutschland (IVD). Ihre erste
Immobilie vermittelte sie 1994. Sie begleitet Eigentümer in Grasberg, im Landkreis
Osterholz-Scharmbeck und im Raum Bremen persönlich, von der ersten Einschätzung bis zur
Schlüsselübergabe.

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