Bodenrichtwert-Auskunft in Niedersachsen: was Ihnen zusteht

Kurz gesagt

• Eine Bodenrichtwert-Auskunft in Niedersachsen kann jeder verlangen. Sie müssen nicht sagen, warum Sie fragen, und Sie müssen nichts nachweisen.
• Was viele eigentlich suchen, ist etwas anderes: die tatsächlich gezahlten Kaufpreise aus der Nachbarschaft. Dafür gelten deutlich engere Regeln.
• Es gibt drei verschiedene Auskünfte vom Gutachterausschuss, nicht eine. Sie unterscheiden sich darin, wer sie bekommt und was man dafür vorlegen muss.
• Für den Landkreis Osterholz ist die Geschäftsstelle in Osterholz-Scharmbeck zuständig. Der Weg dorthin ist kürzer, als die meisten denken.
• Was eine Auskunft kostet, kann ich Ihnen nicht seriös sagen. Warum nicht, schreibe ich weiter unten offen hin.

Wer eine Bodenrichtwert-Auskunft in Niedersachsen einholen will, stößt schnell auf ein Missverständnis, und zwar meistens auf das eigene. Die Leute, die bei mir anrufen, sagen fast alle denselben Satz: "Ich hätte gern mal die Zahl vom Amt." Was sie damit meinen, ist aber selten der Bodenrichtwert. Gemeint ist meist: Was hat der Nachbar bekommen? Das sind zwei völlig verschiedene Auskünfte, mit zwei völlig verschiedenen Hürden. Dieser Artikel sortiert, was Ihnen zusteht, und was eben nicht.

Wenn Sie an dieser Stelle noch gar nicht sicher sind, was ein Bodenrichtwert überhaupt aussagt, lesen Sie besser zuerst, was der Bodenrichtwert überhaupt aussagt. Hier geht es ausschließlich um das Verfahren: wer fragen darf, wo, und mit welcher Begründung.

Drei Auskünfte, die ständig verwechselt werden

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte ist keine Behörde, die eine einzige Zahl herausgibt. Er hält drei verschiedene Dinge bereit, und die Verwechslung dieser drei ist der häufigste Grund, warum Eigentümer frustriert aus einem Behördenkontakt herausgehen.

Grundlage ist § 193 Absatz 5 des Baugesetzbuchs. Dort steht, dass der Gutachterausschuss "eine Kaufpreissammlung führt, sie auswertet und Bodenrichtwerte und sonstige zur Wertermittlung erforderliche Daten ermittelt". Aus diesem einen Satz folgen drei Auskunftsarten mit drei sehr unterschiedlichen Zugangsvoraussetzungen.

Ich gehe die drei Stufen der Reihe nach durch, von der offensten zur engsten.

Wer darf eine Bodenrichtwert-Auskunft verlangen?

Eine Bodenrichtwert-Auskunft kann nach § 196 Absatz 3 BauGB jedermann von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses verlangen. Sie müssen weder Eigentümer sein noch ein berechtigtes Interesse darlegen oder Ihre Anfrage begründen. Enger sind die Regeln erst bei Auskünften aus der Kaufpreissammlung: Die setzen ein berechtigtes Interesse voraus und werden nur anonymisiert erteilt.

Stufe 1: Der Bodenrichtwert, den bekommt wirklich jeder

Hier ist die Rechtslage angenehm eindeutig. In § 196 Absatz 3 des Baugesetzbuchs steht ein Satz, den ich Eigentümern gern vorlese, weil er so unbürokratisch klingt, wie Gesetze selten klingen:

"Jedermann kann von der Geschäftsstelle Auskunft über die Bodenrichtwerte verlangen."

Jedermann. Nicht "der Eigentümer", nicht "wer ein berechtigtes Interesse darlegt". Sie müssen nicht begründen, warum Sie fragen. Sie müssen nicht nachweisen, dass Ihnen das Grundstück gehört. Sie dürfen auch nach dem Bodenrichtwert einer Straße fragen, in der Sie gar nichts besitzen, etwa weil Sie überlegen, dort zu kaufen.

Ermittelt werden die Werte laut Absatz 1 derselben Vorschrift "jeweils zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres". Das ist die bundesrechtliche Untergrenze; einzelne Länder ermitteln häufiger. Welcher Turnus für Niedersachsen gilt und warum das ausgerechnet an der Landesgrenze zu Bremen praktisch wird, steht in meinem Beitrag dazu, was der Bodenrichtwert überhaupt aussagt.

Ein Wort zur Erwartungshaltung, weil hier viele Gespräche kippen: Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden. Nicht Ihr Haus darauf und nicht den Zustand des Dachs. Sie bekommen eine saubere, amtliche Zahl, nur eben zu einem anderen Gegenstand als dem, nach dem Sie gefragt haben.

Zwischenfazit: Stufe 1 ist offen für alle, ohne Begründung, ohne Nachweis. Wenn Ihnen jemand sagt, Sie müssten für eine Bodenrichtwert-Auskunft einen Grund angeben, stimmt das nicht.

Die zweite Stufe ist die, an der es für die meisten interessant wird. Und genau dort wird es eng.

Stufe 2: Die Kaufpreissammlung, hier reicht Neugier nicht

Die Kaufpreissammlung ist der eigentliche Schatz. Bei den Gutachterausschüssen läuft jeder Immobilienverkauf auf, und das ist keine freiwillige Übung: Nach § 195 Absatz 1 BauGB übersendet die beurkundende Stelle jeden Vertrag über eine entgeltliche Eigentumsübertragung an einem Grundstück dem Gutachterausschuss. Die niedersächsischen Gutachterausschüsse beschreiben es auf ihrer Seite genauso. Der vollständige Markt also, nicht eine Stichprobe daraus.

Entsprechend geschützt ist er. § 195 Absatz 3 BauGB formuliert die Hürde in einem Satz:

"Auskünfte aus der Kaufpreissammlung sind bei berechtigtem Interesse nach Maßgabe landesrechtlicher Vorschriften zu erteilen."

Zwei Einschränkungen in einem Satz. Erstens: berechtigtes Interesse, bloße Neugier genügt also nicht. Zweitens: nach Maßgabe des Landesrechts. Die niedersächsische Ausführungsverordnung lag mir nicht in zitierfähiger Fassung vor, deshalb bleibt diese Ebene hier außen vor.

Der Absatz davor macht klar, wie ernst der Schutz gemeint ist: "Die Kaufpreissammlung darf nur dem zuständigen Finanzamt für Zwecke der Besteuerung übermittelt werden."

Was die niedersächsischen Gutachterausschüsse selbst dazu sagen, ist bemerkenswert vorsichtig formuliert. Auf ihrer Seite zur Kaufpreissammlung heißt es, die Auskunft "kann einzelfallbezogen erteilt werden". Und weiter:

"Die Auskunft wird erteilt, wenn vergleichbare Kauffälle in ausreichender Anzahl vorhanden sind und die Kauffälle hinreichend gut anonymisiert werden können; ein Rückschluss auf einzelne Grundstücke oder Personen ist somit ausgeschlossen."

Lesen Sie den letzten Halbsatz noch einmal. Ein Rückschluss auf einzelne Grundstücke ist ausgeschlossen. Damit ist die Frage, die Sie eigentlich stellen wollten (was hat das Haus in der Nummer 14 gebracht?), von vornherein nicht beantwortbar. Der Datenschutz soll genau das verhindern.

Und noch eine Ehrlichkeit an dieser Stelle: Die niedersächsische Behördenseite nennt überhaupt keine Personengruppe, die auskunftsberechtigt wäre. Weder "Eigentümer" noch "Privatpersonen" stehen dort. Ich kann Ihnen deshalb nicht versprechen, dass Sie als Eigentümerin oder Eigentümer eine Auskunft aus der Kaufpreissammlung erhalten. In anderen Bundesländern ist das ausdrücklich geregelt, für Niedersachsen habe ich keinen belastbaren Beleg gefunden. Fragen kostet nichts. Aber gehen Sie nicht mit der Erwartung hin, dass es Ihnen zusteht.

Bei uns im Landkreis kommt noch etwas dazu: Die Auskunft setzt voraus, dass überhaupt genug vergleichbare Kauffälle vorliegen. In Grasberg oder rund um Worpswede stehen die Häuser oft verstreut, die Grundstücke sind groß und sehr unterschiedlich geschnitten, und in mancher Lage kommen über ein Jahr nur wenige vergleichbare Verkäufe zusammen. Dann gibt es schlicht keine Gruppe, aus der sich anonymisiert etwas ableiten ließe. In einer Reihenhauszeile in Osterholz-Scharmbeck sieht das anders aus.

Zwischenfazit: Stufe 2 verlangt ein berechtigtes Interesse, liefert nur anonymisierte Vergleichsfälle und setzt voraus, dass überhaupt genug vergleichbare Verkäufe vorliegen. In dünn besiedelten Lagen scheitert es manchmal schon daran.

Die dritte Stufe steht Ihnen als Eigentümer offen.

Stufe 3: Das Verkehrswertgutachten, Ihr Antragsrecht als Eigentümer

§ 193 Absatz 1 BauGB regelt, wer beim Gutachterausschuss ein Verkehrswertgutachten beantragen darf. In Nummer 3 stehen ausdrücklich die Eigentümer, ihnen gleichstehende Berechtigte und Inhaber anderer Rechte am Grundstück. Genannt sind dort außerdem Pflichtteilsberechtigte, für deren Pflichtteil der Wert des Grundstücks von Bedeutung ist.

Der letzte Punkt ist der, der in Gesprächen am meisten überrascht. Stellen Sie sich eine Konstellation vor, die so oder ähnlich häufig vorkommt: Drei Geschwister, das Elternhaus steht in Worpswede, zwei erben gemeinsam, das dritte ist nur pflichtteilsberechtigt. Dieses dritte Geschwisterkind fragt nach dem Wert des Hauses und bekommt eine Zahl genannt, die es nicht nachprüfen kann. Es kennt das Haus, es hat ein Gefühl, aber es hat keinen Zugang. Genau hier greift Nummer 3. Es kann beim Gutachterausschuss selbst ein Verkehrswertgutachten beantragen, sofern der Grundstückswert für seinen Pflichtteil überhaupt eine Rolle spielt. Am Ende liegt eine Zahl auf dem Tisch, die von einer neutralen Stelle kommt, und niemand muss dem anderen misstrauen. Ich habe erlebt, wie viel Druck eine neutrale Zahl aus Familiengesprächen nimmt.

Wichtig zur Einordnung: Ein Verkehrswertgutachten des Gutachterausschusses ist ein förmliches, kostenpflichtiges Gutachten, keine formlose Auskunft. Der Antrag geht an dieselbe Geschäftsstelle, Sie müssen Ihre Berechtigung nachweisen, und wie lange es dauert und was es kostet, erfragen Sie am besten direkt dort. Ich erwähne das Ganze, weil es in keinem Behördenflyer steht. Erstellen würde das Gutachten die Behörde, nicht ich.

Unterm Strich ist Stufe 3 die einzige, die Ihnen eine belastbare Einzelzahl zu einem konkreten Grundstück liefert. Sie kostet dafür Geld, verlangt einen Antrag und steht nur einem begrenzten Personenkreis offen. Bei Erbfällen im Landkreis ist sie trotzdem oft ein sinnvoller Weg, gerade weil in unseren Streusiedlungslagen die Vergleichsfälle für Stufe 2 fehlen.

Die drei Stufen nebeneinander

Das Muster ist simpel: Je näher eine Auskunft an einzelne Personen und einzelne Grundstücke rückt, desto mehr müssen Sie vorlegen. Bleibt die praktische Frage — an wen schreiben Sie eigentlich?

Der Weg für den Landkreis Osterholz: an wen Sie sich wenden

Für Grasberg, Lilienthal, Worpswede und den übrigen Landkreis Osterholz ist die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses am Standort Osterholz-Scharmbeck zuständig. Nicht das Kreisamt, wie viele annehmen. Sie gehört organisatorisch zur Regionaldirektion Otterndorf des Landesamts für Geoinformation und Landesvermessung Niedersachsen und deckt den Landkreis Osterholz sowie den südlichen Teil des Landkreises Cuxhaven ab. Wie sich der örtliche Markt dort darstellt, habe ich als Maklerin in Osterholz-Scharmbeck zusammengefasst.

Die Geschäftsstelle sitzt in der Pappstraße 4, 27711 Osterholz-Scharmbeck, erreichbar per E-Mail an gag-ott@lgln.niedersachsen.de. Termine gibt es laut LGLN "Montag – Freitag nach Vereinbarung".

Auf die drei Worte am Ende möchte ich kurz zeigen. Nach Vereinbarung heißt: Fahren Sie da nicht spontan hin. Ich habe erlebt, dass Leute extra freinehmen, hinfahren und vor einer verschlossenen Tür stehen. Schreiben Sie vorher eine E-Mail. Die Geschäftsstelle bietet laut eigener Darstellung Bodenrichtwertauskunft, Auskunft aus der Kaufpreissammlung und Verkehrswertgutachten an. Alle drei Auskünfte laufen also über dieselbe Stelle.

Eine Telefonnummer nenne ich hier bewusst nicht. Es kursieren welche im Netz, aber ich konnte keine davon auf der amtlichen Seite bestätigen, und eine falsche Behördennummer in einem Ratgeber hilft niemandem.

Für Ihre Anfrage per E-Mail reichen vier Angaben:

• [ ] die vollständige Adresse des Grundstücks
• [ ] das Flurstückskennzeichen, falls Sie es haben — es steht im Grundbuchauszug, in der Flurkarte und meist auch im Grundsteuerbescheid
• [ ] welche der drei Auskünfte Sie brauchen, ausdrücklich benannt
• [ ] die Frage, was diese Auskunft kostet

Der dritte Punkt ist der, an dem es in der Praxis hakt. Die meisten schreiben "Ich hätte gern den Wert meines Hauses", und das ist keine der drei Stufen. Die Geschäftsstelle muss dann zurückfragen, und Sie verlieren eine Woche.

So könnte Ihre E-Mail aussehen:

Betreff: Bodenrichtwertauskunft für Flurstück in 28879 Grasberg

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich bitte um eine Auskunft über den Bodenrichtwert für das Grundstück
Musterweg 5, 28879 Grasberg (Gemarkung, Flur und Flurstück Ihres Grundstücks).
Bitte teilen Sie mir zugleich mit, welche Gebühr dafür anfällt.

Mit freundlichen Grüßen

Mehr braucht es nicht. Ein Grund muss darin nicht stehen, bei Stufe 1 dürfen Sie fragen, ohne sich zu erklären.

Die Antwort kommt schriftlich zurück. Wie lange das dauert und ob eine Gebühr anfällt, klärt die Geschäftsstelle im Rücklauf.

Zwischenfazit: Zuständig ist Osterholz-Scharmbeck, der Kontaktweg läuft praktisch über E-Mail, und der Termin will vereinbart sein. Sagen Sie in der Anfrage konkret, welche der drei Auskünfte Sie meinen.

Bleibt die Frage, die mir an diesem Punkt jeder stellt.

Was kostet das, und warum ich Ihnen dazu keine Zahl nenne

Ich habe für diesen Artikel versucht, eine belastbare Gebührenangabe zu finden, und bin gescheitert. Das gehört hier hin, statt dass ich es überspiele.

Die niedersächsischen Gutachterausschüsse verweisen auf eine eigene Gebührenordnung, die GoGut. Nur: Die abrufbaren amtlichen Seiten verlinken sie, ohne die Beträge im Text zu nennen. Ich habe also die Existenz der Gebührenordnung belegt, aber keinen einzigen Betrag, den ich Ihnen guten Gewissens hinschreiben könnte.

Was ich deshalb nicht tue: Ihnen sagen, die Auskunft sei kostenlos. Diese Behauptung finden Sie im Netz, und sie stützt sich meist auf eine Aussage über den kostenfreien Online-Abruf der Bodenrichtwerte über das Landesportal. Das ist etwas anderes als eine schriftliche Einzelauskunft der Geschäftsstelle. Die eine Aussage auf die andere zu übertragen, wäre schlicht falsch.

Was daraus für Sie folgt:

• Der Online-Abruf der Bodenrichtwerte über das Landesportal ist kostenfrei — das ist belegt.
• Ob eine schriftliche Einzelauskunft der Geschäftsstelle etwas kostet, ist damit nicht beantwortet.
• Fragen Sie die Gebühr in Ihrer E-Mail gleich mit ab. Behörden beantworten das zuverlässig, und Sie haben es schriftlich.

Zwischenfazit: Zur Kostenfrage gibt es keine seriöse Pauschalantwort. Wer Ihnen eine nennt, hat entweder eine Quelle, die ich nicht gefunden habe, oder er rät.

Bleibt der Punkt, den ich Ihnen nicht ersparen will: Wenn Ihre eigentliche Frage lautet, was Ihre Immobilie wert ist, dann führt keine dieser drei Stufen Sie vollständig dorthin. Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden. Die Kaufpreissammlung liefert anonymisierte Vergleichsfälle. Das Gutachten kostet Geld und dauert. Wie aus diesen Bausteinen eine belastbare Einschätzung wird, habe ich im Ablauf einer Immobilienbewertung ausführlicher beschrieben.

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Häufige Fragen

Muss ich Eigentümer sein, um eine Bodenrichtwert-Auskunft zu bekommen?
Nein. § 196 Absatz 3 BauGB spricht ausdrücklich von "jedermann". Sie können den Bodenrichtwert auch für ein Grundstück erfragen, das Ihnen nicht gehört, etwa vor einem Kauf. Anders ist es bei der Kaufpreissammlung und beim Verkehrswertgutachten. Dort kommt es sehr wohl auf Ihre Stellung an.

Was ist ein "berechtigtes Interesse" bei der Kaufpreissammlung?
Das Bundesrecht nennt den Begriff, füllt ihn aber nicht aus, sondern verweist für die Einzelheiten auf das Landesrecht. Sinngemäß geht es darum, dass Sie einen konkreten, nachvollziehbaren Anlass haben statt allgemeiner Neugier. Wie streng das in Niedersachsen gehandhabt wird, erfragen Sie am besten direkt bei der Geschäftsstelle.

Kann ich erfahren, was das Nachbarhaus gekostet hat?
Nein. Die niedersächsischen Gutachterausschüsse erteilen Auskünfte aus der Kaufpreissammlung nur, wenn die Fälle "hinreichend gut anonymisiert werden können; ein Rückschluss auf einzelne Grundstücke oder Personen ist somit ausgeschlossen". Der einzelne Kaufpreis eines bestimmten Hauses ist damit gesperrt, und zwar unabhängig davon, wie gut Sie begründen.

Ich bin pflichtteilsberechtigt und komme an keine Zahl. Was kann ich tun?
Nach § 193 Absatz 1 Nummer 3 BauGB können Pflichtteilsberechtigte, für deren Pflichtteil der Grundstückswert von Bedeutung ist, beim Gutachterausschuss selbst ein Verkehrswertgutachten beantragen. Sie sind also nicht darauf angewiesen, dass die übrigen Erben Ihnen etwas mitteilen. Zu den erbrechtlichen Fragen dahinter beraten Notar, Steuerberater oder Fachanwalt. Dafür bin ich nicht die richtige Adresse.

Wo stelle ich die Anfrage, wenn meine Immobilie in Grasberg oder Worpswede liegt?
Bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses in Osterholz-Scharmbeck, Pappstraße 4, per E-Mail an gag-ott@lgln.niedersachsen.de. Sie ist für den gesamten Landkreis Osterholz zuständig. Termine laut LGLN "Montag – Freitag nach Vereinbarung".

Bekomme ich mit einer Bodenrichtwert-Auskunft den Wert meines Hauses?
Nein, und das ist der häufigste Irrtum. Der Bodenrichtwert ist ein Lagewert für den Grund und Boden. Ihr Gebäude, sein Baujahr, der Zustand von Dach und Heizung, der Grundriss und die konkrete Lage im Ort fließen dort nicht ein. Für den Wert Ihrer Immobilie brauchen Sie eine Betrachtung, bei der jemand das Objekt gesehen hat.

Über die Autorin

Sybille Suhling ist Geschäftsführerin der Suhling Immobilien GmbH in Grasberg. Sie ist
Dipl.-Ing., besitzt die Erlaubnis nach § 34c GewO (Aufsichtsbehörde: IHK Stade), ist
IHK-zertifiziert und seit 2020 Mitglied im Immobilienverband Deutschland (IVD). Ihre erste
Immobilie vermittelte sie 1994. Sie begleitet Eigentümer in Grasberg, als Maklerin in Osterholz-Scharmbeck und im Raum Bremen persönlich, von der ersten Einschätzung bis zur Schlüsselübergabe.

Sie haben jetzt gesehen, was Ihnen der Gutachterausschuss geben kann und wo die Grenzen liegen. Alle drei Stufen haben eines gemeinsam: Keine dieser Auskünfte entsteht aus einem Blick auf Ihr Haus als Ganzes. Sie liefern Lagewerte und Vergleichsfälle. Die Einordnung für Ihre Entscheidung leisten sie nicht. Die ergibt sich erst, wenn jemand im Keller gestanden hat und das Dach von innen kennt. Und wenn dieser Jemand weiß, warum ausgerechnet dieser Zuschnitt in Grasberg gesucht ist und im Nachbarort nicht.

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suhling-immobilien.de. Unser Büro: Speckmannstraße 1, 28879 Grasberg.

Quellen und Stand: § 193, § 195 und § 196 BauGB, Bundesamt für Justiz (abgerufen 18.07.2026) · Kaufpreissammlung, Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in Niedersachsen, Snapshot 18.07.2026 · Geschäftsstelle des Gutachterausschusses, LGLN Regionaldirektion Otterndorf, Snapshot 18.07.2026. Zur landesrechtlichen Ausgestaltung der Kaufpreissammlungs-Auskunft in Niedersachsen lag zum Redaktionsschluss keine abrufbare amtliche Fassung vor; diese Ebene bleibt in diesem Artikel bewusst offen.