Die Restschuld ist der Teil eines Darlehens, der zu einem bestimmten Zeitpunkt noch nicht zurückgezahlt wurde. Besonders relevant wird sie am Ende der vereinbarten Zinsbindungsfrist: Zu diesem Stichtag steht fest, wie viel von der ursprünglichen Finanzierung noch aussteht und zu welchen Bedingungen sie weitergeführt werden muss. Von dieser Summe hängen die Konditionen der Anschlussfinanzierung entscheidend ab.
Wie die Restschuld entsteht – und wie schnell sie sinkt
Mit jeder Monatsrate leisten Darlehensnehmer zwei Dinge gleichzeitig: Sie zahlen Zinsen auf den noch offenen Betrag und tilgen einen Teil der eigentlichen Schuld. Da die Zinsen auf die jeweils verbleibende Restschuld berechnet werden, sinkt der Zinsanteil mit der Zeit, während der Tilgungsanteil entsprechend steigt. Wer mit einem anfänglichen Tilgungssatz von einem Prozent startet, baut die Schulden sehr langsam ab und steht nach zehn Jahren noch mit einem erheblichen Restbetrag da. Ein Tilgungssatz von zwei Prozent gilt als verbreiteter Mittelweg; wer drei bis vier Prozent tilgt, ist nach einem Jahrzehnt spürbar weiter.
Konkret: Bei einem Darlehen von 300.000 Euro und einem Zinssatz von 3,5 Prozent verbleiben nach zehn Jahren Zinsbindung bei zwei Prozent anfänglicher Tilgung noch rund 227.000 Euro offen. Wer in diesem Zeitraum zusätzlich jährliche Sondertilgungen nutzt – viele Kreditverträge erlauben fünf Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr – kann diesen Betrag nennenswert drücken. Fünf Sondertilgungen à 5.000 Euro summieren sich auf 25.000 Euro zusätzlich, die direkt in die Restschuld fließen und die Zinskosten der gesamten Laufzeit verringern.
Restschuld und Beleihungsauslauf
Banken betrachten die Restschuld nicht isoliert, sondern immer im Verhältnis zum aktuellen Immobilienwert. Dieses Verhältnis heißt Beleihungsauslauf. Je niedriger er ausfällt, desto günstiger sind in der Regel die Konditionen für eine Anschlussfinanzierung. Liegt die Restschuld unter 60 Prozent des Beleihungswerts, werden Darlehensnehmer üblicherweise mit besonders attraktiven Zinssätzen bedacht; bis 80 Prozent gelten Standardkonditionen, darüber können Risikoaufschläge anfallen.
Im Raum Grasberg, dem Landkreis Osterholz und dem Bremer Umland haben sich die Immobilienwerte in den vergangenen Jahren deutlich entwickelt. Das kann beim Anschluss nach zehn Jahren sogar helfen: Ist die Immobilie gestiegen, verbessert sich der Beleihungsauslauf allein durch die Wertsteigerung – ohne dass ein einziger Cent zusätzlich getilgt wurde.
Optionen am Ende der Zinsbindung
Wenn die Zinsbindung ausläuft, gibt es grundsätzlich drei Wege. Der einfachste ist die Prolongation, also die Verlängerung bei der bisherigen Bank. Das erfordert keinen neuen Grundschuldeintrag und kaum Aufwand – ist aber nicht zwingend der günstigste Weg, weil die Hausbank auf Wettbewerb verzichten kann.
Die Umschuldung zu einer anderen Bank ist oft lohnend, wenn der Zinsvorteil mehr als 0,2 bis 0,3 Prozentpunkte beträgt. Dabei wird die bestehende Grundschuld an das neue Kreditinstitut abgetreten; die dafür anfallenden Kosten beim Grundbuchamt liegen im Bereich von etwa 0,2 bis 0,3 Prozent der Restschuld. Zuständig im Landkreis Osterholz ist das Grundbuchamt in Osterholz-Scharmbeck. Dritte Möglichkeit: Wer durch Eigenkapital, eine Erbschaft oder eine fällige Lebensversicherung in der Lage ist, die Restschuld vollständig abzulösen, wird schuldenfrei und spart alle künftigen Zinskosten.
Forward-Darlehen und gesetzliches Sonderkündigungsrecht
Wer das Zinsniveau bereits Monate vor dem Ende seiner Zinsbindung sichern möchte, kann ein Forward-Darlehen abschließen. Das ist bis zu 66 Monate im Voraus möglich; für jeden Monat Vorlauf wird ein kleiner Aufschlag auf den aktuellen Zinssatz fällig. Bei 36 Monaten summiert sich dieser Aufschlag grob auf rund 0,7 bis 1,1 Prozentpunkte. In Phasen steigender Zinsen kann das dennoch vorteilhaft sein – in Phasen sinkender Zinsen eher nicht.
Darüber hinaus greift nach zehn Jahren Laufzeit in jedem Fall das gesetzliche Sonderkündigungsrecht gemäß § 489 BGB. Unabhängig davon, wie lange die ursprüngliche Zinsbindung vereinbart wurde – ob 15 oder 20 Jahre –, kann das Darlehen nach Ablauf von zehn Jahren mit einer Frist von sechs Monaten ohne Vorfälligkeitsentschädigung gekündigt werden. Das gibt Spielraum, um bei veränderten Marktbedingungen flexibel zu reagieren.