Geerbtes Haus verkaufen oder vermieten?

Das Haus steht jetzt leer. Die Post wird noch weitergeleitet, im Keller stehen die Einmachgläser, und irgendjemand in der Verwandtschaft fragt schon, was Sie damit vorhaben. Ob Sie ein geerbtes Haus verkaufen oder vermieten sollen, ist dabei selten die Frage, die Sie nachts wachhält. Sie ist nur die, die von außen am lautesten gestellt wird.

Ich sage Ihnen gleich, was ich davon halte: Diese Entscheidung in den ersten Wochen zu treffen, ist fast immer zu früh. Zeit allein macht die Sache nicht besser. Aber in den ersten Wochen fehlen Ihnen schlicht die Zahlen, ohne die man weder das eine noch das andere seriös abwägen kann. Und Trauer ist ein schlechter Rechner.

Diese Seite ordnet, was jetzt tatsächlich ansteht. Erst danach kommt die Entscheidung. Weitere Themen rund um die geerbte Immobilie finden Sie auf unserer Übersichtsseite.

Was jetzt zu klären ist

Vier Dinge, in dieser Reihenfolge. Alles andere kann warten.

Grundbuch prüfen

Nach einem Erbfall ist häufig eine Grundbuchberichtigung nötig, denn im Grundbuch steht noch der Name der Verstorbenen. Bevor ein Verkauf abgewickelt werden kann, muss Ihre Eigentümerstellung nachgewiesen sein. Wer sein Erbrecht belegen muss, beantragt beim Nachlassgericht einen Erbschein: Das Gericht erteilt dem Erben "auf Antrag ein Zeugnis über sein Erbrecht" (§ 2353 BGB, abgerufen am 15.07.2026). Wie das in Ihrem Fall geht und ob ein notarielles Testament ausreicht, klärt der Notar.

Den Erbfall dem Finanzamt melden

Je nach Verwandtschaftsgrad und Wert greifen Freibeträge, oder es fällt Erbschaftsteuer an. Mehr dazu weiter unten. Verbindlich beurteilen kann das nur ein Steuerberater.

Mit Miterben sprechen

Falls Sie nicht allein geerbt haben, ist das der Punkt, an dem sich später entscheidet, ob es ruhig bleibt oder nicht.

Zustand und Marktwert kennen

Heizung, Dach, Fenster, Feuchtigkeit im Keller. Und der Wert, und zwar beides: Verkaufswert und erzielbare Miete. Ohne diese zwei Zahlen ist die Frage "verkaufen oder vermieten" reine Bauchsache.

Diese Unterlagen brauchen Sie dafür. Sammeln Sie, was da ist; das Fehlende beschaffen wir gemeinsam.

• [ ] Grundbuchauszug
• [ ] Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsvermerk
• [ ] Grundriss sowie Angaben zu Wohn- und Nutzfläche
• [ ] Energieausweis
• [ ] Nachweise über Modernisierungen oder Sanierungen
• [ ] Angaben zu Grundstück und Lage
• [ ] letzte Nebenkosten- und Grundsteuerbescheide
• [ ] bei einer Eigentumswohnung zusätzlich: Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan sowie Angaben zu Hausgeld und Rücklagen

Soll ich ein geerbtes Haus verkaufen oder vermieten?

Verkaufen Sie, wenn Sie eine klare Trennung brauchen, mehrere Erben beteiligt sind oder größere Sanierungen anstehen. Vermieten Sie, wenn das Haus in gutem Zustand ist und Rücklagen für die nächste große Reparatur da sind. Am Ende entscheidet vor allem, wer sich langfristig kümmert, und in welchem Zustand das Haus ist.

Was für die Vermietung spricht, und was dagegen

Vermieten heißt: Sie behalten das Haus, bekommen laufende Einnahmen und halten sich die Möglichkeit offen, später zu verkaufen. Für viele ist der eigentliche Grund aber ein anderer, und der ist völlig legitim: Man will das Elternhaus nicht hergeben. Nur sollte man wissen, was daran hängt.

Bei einem Einfamilienhaus liegt die Instandhaltung praktisch vollständig bei Ihnen. Es gibt keine zweite Partei, auf die sich eine neue Heizung verteilen ließe. Ein Haus aus den Sechzigern oder Siebzigern, wie ich es im Landkreis Osterholz-Scharmbeck und in den Bremer Randgemeinden oft zu sehen bekomme, bringt schnell eine Liste mit, die vor der ersten Vermietung abgearbeitet werden will. Dazu kommt die Entfernung: Wer in Hamburg oder München wohnt und ein Haus in Grasberg vermietet, verwaltet aus mehreren Stunden Entfernung. Der tropfende Wasserhahn ruft trotzdem an einem Dienstagabend an.

Ein Energieausweis ist beim Verkauf ebenso erforderlich wie bei der Vermietung. Das Gesetz behandelt beide Fälle in derselben Vorschrift: § 80 Abs. 3 Satz 1 GEG verlangt einen Energieausweis sowohl beim Verkauf als auch bei Vermietung, Verpachtung oder Leasing (abgerufen am 18.07.2026). Die Pflicht, ihn spätestens bei der Besichtigung vorzulegen, trifft beim Verkauf den Verkäufer oder den Immobilienmakler (Abs. 4 Satz 1); für Vermietung, Verpachtung und Leasing gilt sie über Abs. 5 entsprechend. "Vorlegen" bedeutet dabei nicht aushändigen: Nach Abs. 4 Satz 2 genügt auch ein deutlich sichtbarer Aushang während der Besichtigung. Für Baudenkmäler und kleine Gebäude gelten Ausnahmen (§ 79 Abs. 4 GEG). Falls das Haus noch keinen Ausweis hat, lassen wir auf Wunsch vor dem Verkauf einen neuen erstellen.

Was bei der Vermietung sonst noch auf Sie zukommt, also Mietpreis, Mietvertrag und Auswahl der Mieter, steht ausführlich in unserem Ratgeber worauf Sie als Vermieter achten müssen. Hier bleibt es bei dem, was den Erbfall besonders macht.

Was für den Verkauf spricht

Der Verkauf schafft einen Zeitpunkt, an dem die Sache abgeschlossen ist. Das klingt nüchtern, ist aber für viele der entscheidende Punkt. Besonders, wenn mehrere Menschen mitreden.

Denn haben Sie zu mehreren geerbt, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft: "Hinterlässt der Erblasser mehrere Erben, so wird der Nachlass gemeinschaftliches Vermögen der Erben" (§ 2032 Abs. 1 BGB, abgerufen am 15.07.2026). Das hat eine Folge, die viele unterschätzen: Über seinen Anteil am gesamten Nachlass darf jeder Miterbe zwar verfügen, aber "über seinen Anteil an den einzelnen Nachlassgegenständen kann ein Miterbe nicht verfügen" (§ 2033 Abs. 2 BGB, abgerufen am 15.07.2026). Niemand kann das Haus also im Alleingang verkaufen.

Beim Vermieten liegt es anders, und dieser Unterschied wird oft übersehen. "Die Verwaltung des Nachlasses steht den Erben gemeinschaftlich zu" (§ 2038 Abs. 1 Satz 1 BGB, abgerufen am 18.07.2026). Über § 2038 Abs. 2 Satz 1 BGB gelten dafür unter anderem die §§ 743, 745, 746, 748 BGB entsprechend. Danach kann eine ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung durch Stimmenmehrheit beschlossen werden, wobei "die Stimmenmehrheit nach der Größe der Anteile zu berechnen" ist (§ 745 Abs. 1 BGB, abgerufen am 18.07.2026). Maßgeblich sind also die Erbquoten, nicht die Zahl der Köpfe. Eine wesentliche Veränderung kann dagegen nicht durch Mehrheit beschlossen werden (§ 745 Abs. 3 Satz 1 BGB), und Erhaltungsmaßnahmen darf jeder Miterbe allein treffen (§ 2038 Abs. 1 Satz 2 BGB). Ob eine bestimmte Vermietung noch ordnungsmäßige Verwaltung ist, ist eine Auslegungsfrage für den Notar oder einen Fachanwalt für Erbrecht.

Praktisch heißt das: Vermieten bindet eine Erbengemeinschaft auf Jahre aneinander, bei jeder Reparatur und bei jedem Mieterwechsel neu, und wer die kleinere Quote hält, kann überstimmt werden. Ein Verkauf löst sie auf. Wie das konkret abläuft und was gilt, wenn sich die Miterben nicht einig sind, steht auf unserer Seite dazu, wenn Sie zu mehreren geerbt haben.

Rechtliche und steuerliche Aspekte: was Sie wissen sollten

Dieser Abschnitt informiert. Er ersetzt keine Beratung, und das ist keine Floskel: Wie Ihr Fall steuerlich aussieht, hängt an Details, die auf keiner Website stehen können.

Freibeträge

Das Erbschaftsteuergesetz staffelt die persönlichen Freibeträge nach Verwandtschaftsgrad: 500.000 Euro für Ehegatten und Lebenspartner, 400.000 Euro für Kinder, im Regelfall 200.000 Euro für Enkel. Für Enkel steigt der Betrag auf 400.000 Euro, wenn das verbindende Elternteil bereits verstorben ist. Für die übrigen Personen der Steuerklasse I gelten 100.000 Euro, für die Steuerklassen II und III jeweils 20.000 Euro (§ 16 ErbStG, abgerufen am 15.07.2026).

Familienheim

Erben Kinder das selbstgenutzte Haus der Eltern, kann es steuerfrei bleiben, allerdings nur "soweit die Wohnfläche der Wohnung 200 Quadratmeter nicht übersteigt", und nur bei unverzüglicher Selbstnutzung mit einer Bindung über zehn Jahre (§ 13 ErbStG, abgerufen am 15.07.2026). Für Ehegatten gilt die Wohnflächengrenze nicht. Wer vermietet oder verkauft, nutzt die Immobilie nicht selbst. Diese Befreiung greift dann also nicht.

Die Zehnjahresfrist

Das wird regelmäßig falsch verstanden, und es ist der Irrtum, der in Erbfällen am häufigsten auftaucht. Ja, private Veräußerungsgeschäfte mit Grundstücken sind steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf "nicht mehr als zehn Jahre" liegen. Aber: "Bei unentgeltlichem Erwerb ist dem Einzelrechtsnachfolger für Zwecke dieser Vorschrift die Anschaffung oder die Überführung des Wirtschaftsguts in das Privatvermögen durch den Rechtsvorgänger zuzurechnen" (§ 23 EStG, abgerufen am 15.07.2026). Im Klartext: Die Frist startet mit dem Kauf durch den Erblasser, nicht mit dem Erbfall. Wenn Ihre Eltern das Haus 1987 gekauft haben, ist sie seit Jahrzehnten abgelaufen, auch wenn Sie erst vor drei Monaten geerbt haben.

Ich schreibe das so ausführlich, weil ich diesen Irrtum für den teuersten in diesem ganzen Themenfeld halte. Er führt dazu, dass Menschen zehn Jahre lang vermieten, um eine Steuer zu vermeiden, die sie nie getroffen hätte.

Für die verbindliche Beurteilung ist trotzdem ein Steuerberater die richtige Anlaufstelle, für Grundbuch, Erbschein und Kaufvertrag der Notar. Was wir beisteuern können, ist die Grundlage darunter: zwei Zahlen, nämlich was das Haus heute wert ist und was es vermietet einbringen würde. Ohne diese Zahlen rechnet auch der beste Steuerberater im Nebel.

Was viele bei der Vermietung übersehen: die Abschreibung

Wenn Sie vermieten, sind die Mieteinnahmen einkommensteuerpflichtig. Gegenrechnen lässt sich unter anderem die Abschreibung, und genau hier liegt eine Falle, die kaum ein Ratgeber erwähnt.

Wer eine Immobilie erbt, erwirbt sie unentgeltlich. Die Abschreibung wird deshalb nicht neu aufgesetzt. Für unentgeltlich erworbene Wirtschaftsgüter bestimmt die Einkommensteuer-Durchführungsverordnung, dass sich die Absetzungen für Abnutzung "nach den Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Rechtsvorgängers" und nach dem für ihn maßgebenden Prozentsatz bemessen (§ 11d Abs. 1 Satz 1 EStDV, abgerufen am 18.07.2026). Und nach Satz 2 sind Absetzungen durch den Rechtsnachfolger nur zulässig, "soweit die vom Rechtsvorgänger und vom Rechtsnachfolger zusammen vorgenommenen Absetzungen für Abnutzung, erhöhten Absetzungen und Abschreibungen bei dem Wirtschaftsgut noch nicht zur vollen Absetzung geführt haben".

Aus beiden Sätzen zusammen folgt: Hat Ihr Vater das Haus 1987 gekauft und über Jahrzehnte abgeschrieben, bleibt für Sie wenig oder gar kein Abschreibungsvolumen übrig. Die Mieteinnahmen wären dann weitgehend ungemildert zu versteuern. Das ist das Gegenstück zur Zehnjahresfrist: Beim Verkauf hilft Ihnen der lange zurückliegende Kauf des Erblassers, beim Vermieten schadet er Ihnen. Wie das in Ihrem Fall ausgeht, rechnet Ihr Steuerberater durch.

Die Rechnung, die die Frage entscheidet

Zwei Zahlen, ein Dreisatz. Nehmen Sie die Jahresnettokaltmiete, die für das Haus erzielbar wäre, und teilen Sie sie durch den Verkaufswert. Das Ergebnis ist die Bruttomietrendite. Davon gehen ab: Instandhaltung, Verwaltung, Versicherung, Mietausfallrisiko und die Steuer auf die Mieteinnahmen. Was übrig bleibt, vergleichen Sie mit dem, was der Verkaufserlös anderweitig erbringen würde.

Ich nenne hier bewusst keine Beispielzahlen, weil eine erfundene Rechnung schlechter ist als gar keine. Aber die beiden Ausgangswerte bekommen Sie von uns, und zwar beide in einem Termin.

Die genannten Beträge und Fristen geben den Gesetzesstand zum Abrufdatum wieder. Ob und wie sie auf Ihren Fall zutreffen, prüft Ihr Steuerberater.

Entscheidungshilfe

Ob Sie Ihr geerbtes Haus verkaufen oder vermieten, hängt an wenigen Punkten. Diese Tabelle ordnet sie.

Die letzte Zeile ist häufiger die richtige, als viele denken.

Sie müssen sich heute nicht festlegen. Der erste Schritt ist eine kostenlose, unverbindliche Immobilienbewertung, auch dann, wenn ein Verkauf erst später oder vielleicht gar nicht geplant ist. Rufen Sie an: 04208 8298 609 oder schreiben Sie an suhling@suhling-immobilien.de.

Wie der regionale Markt die Antwort verändert

Ob Vermieten sich trägt, entscheidet sich in Ihrer Straße. Ein Reihenhaus in Bremen-Horn ist eine andere Rechnung als ein freistehendes Haus mit 1.200 Quadratmetern Grundstück in Wilstedt.

Für den Immobilienmarkt im Raum Bremen meldet der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Grundstücksmarktbericht 2026: "Im Berichtsjahr 2025 sind insgesamt 6.519 Kaufverträge registriert worden. Das entspricht einer Steigerung bei der Anzahl der Verträge um rd. 13,4 %. Die Zahl der Vorjahresverträge betrug 5.751." Ein Berichtsjahr läuft dort von November bis Oktober des Folgejahrs, ist also kein Kalenderjahr (Stand des Abrufs: 17.07.2026). Für Niedersachsen insgesamt weist der Obere Gutachterausschuss aus, dass ein Ein- oder Zweifamilienhaus im Mittel 270.000 Euro kostete gegenüber 255.000 Euro im Vorjahr (abgerufen am 18.07.2026).

Mehr Kaufverträge in der Stadt Bremen heißt zunächst nur: Dort gibt es Käufer. Auf ein Haus in Grasberg oder Wilstedt lässt sich diese Zahl nicht übertragen, und der Landesmittelwert für Niedersachsen ebenso wenig, denn er mischt Emden und den Bremer Speckgürtel in eine einzige Zahl.

Das führt zu einem Punkt, den Sie andernorts kaum lesen werden: Für den Landkreis Osterholz gibt es keine frei abrufbare Kaufpreiszahl, an der Sie sich orientieren könnten. Zuständig ist hier kein eigener Kreis-Gutachterausschuss, sondern der regional zusammengefasste Gutachterausschuss Otterndorf mit Geschäftsstelle in Osterholz-Scharmbeck, dessen Berichtsgebiet Cuxhaven, Osterholz, Rotenburg und Stade umfasst. Die Marktdaten stehen dort nur noch in interaktiven Auswertungen, nicht als frei zitierbarer Bericht.

Für Sie heißt das: Der Wert Ihres geerbten Hauses lässt sich hier nicht ergoogeln. Er muss aus tatsächlichen Vergleichsfällen in der Umgebung hergeleitet werden, und die kennt nur, wer den Markt vor Ort bearbeitet. Genau das ist der Grund, warum eine Zahl aus einem Online-Rechner bei Objekten in dieser Region regelmäßig danebenliegt.

Die amtlichen Bodenrichtwerte können Sie immerhin selbst nachsehen: für Bremen mit Stichtag 01.01.2026, gebührenfrei und ohne Registrierung über das Bodenrichtwertinformationssystem des Gutachterausschusses, für Niedersachsen über BORIS.NI. Verwechseln Sie den Bodenrichtwert nur nicht mit dem Wert Ihrer Immobilie. Er beschreibt den Quadratmeterpreis eines fiktiv unbebauten Grundstücks, das Haus darauf ist darin nicht enthalten.

Wie wir Sie dabei begleiten

Was wir liefern, ist die Zahlengrundlage für beide Wege. Welchen Sie gehen, entscheiden Sie. Eine Bewertung, die den Verkaufswert und die realistisch erzielbare Miete benennt, macht aus einer Bauchentscheidung eine Rechnung, die Sie prüfen können.

Sie bekommen dabei keine automatisierte Zahl aus einem Online-Tool, sondern eine persönliche Einschätzung: Lage, Zustand, Grundstück, aktuelle Marktlage in Grasberg und Umgebung, dazu Ihre persönliche Situation, die bei einem Erbfall nun einmal dazugehört. Zu hoch angesetzt steht das Haus monatelang online und wird mit jeder Woche unattraktiver. Zu niedrig angesetzt merken Sie es erst, wenn der Vertrag unterschrieben ist.

Bei mehreren Erben hat diese Zahl noch eine zweite Funktion: Sie ist eine neutrale Grundlage. Sobald ein Wert auf dem Tisch liegt, den niemand aus der Familie aufgeschrieben hat, verlagert sich das Gespräch von der Meinungs- auf die Sachebene.

Fällt die Entscheidung später auf unsere Begleitung bei der Vermietung, übernehmen wir auch das: marktgerechte Mietpreisermittlung, Präsentation, Besichtigungen und eine mehrstufige Interessenten- und Bonitätsprüfung. Fällt sie auf Verkauf, begleiten wir von der Wertermittlung über Unterlagen, Exposé und Besichtigungen bis zum Notartermin und zur Schlüsselübergabe.

Weitere Themen rund um die geerbte Immobilie finden Sie auf unserer Übersichtsseite.

So läuft es ab

1. Sie stellen eine unverbindliche Anfrage über das Formular oder rufen an.
2. Sie bekommen eine persönliche Rückmeldung von mir.
3. Wir sehen uns das Haus gemeinsam an, danach bekommen Sie eine Zahl, die Sie nachrechnen können.
4. Auf Wunsch besprechen wir danach, wie es weitergeht. Oder Sie legen die Unterlagen erst einmal in die Schublade. Beides ist in Ordnung.

Häufige Fragen

Muss ich mich sofort entscheiden?

Nein. Es gibt keine gesetzliche Frist, innerhalb derer Sie über die Nutzung entscheiden müssten. Fristen gibt es bei der Meldung des Erbfalls ans Finanzamt und bei der Ausschlagung einer Erbschaft. Den Zeitrahmen dafür klären Sie mit Notar oder Steuerberater. Die Frage "verkaufen oder vermieten" duldet dagegen Aufschub, und das ist gut so.

Was mache ich, wenn die Miterben etwas anderes wollen?

Zunächst: Ohne Einigkeit passiert gar nichts, weil ein einzelner Miterbe über das Haus nicht verfügen kann (§ 2033 Abs. 2 BGB). Meistens hilft es, den Streit von der Meinungsebene auf die Zahlenebene zu holen, also eine unabhängige Bewertung als gemeinsame Grundlage zu haben. Wer sich früh einigt, muss den Weg gar nicht erst gehen, den am Ende keiner wollte: die Teilungsversteigerung. Kommt es trotzdem zu keiner Einigung, ist ein Fachanwalt für Erbrecht der richtige Ansprechpartner.

Muss ich Spekulationssteuer zahlen, wenn ich jetzt verkaufe?

Maßgeblich ist, wann der Erblasser die Immobilie angeschafft hat, nicht der Zeitpunkt des Erbfalls. Nach § 23 Abs. 1 Satz 3 EStG wird Ihnen die Anschaffung durch den Rechtsvorgänger zugerechnet. Liegt der Kauf mehr als zehn Jahre zurück, ist die Frist abgelaufen. Prüfen lassen sollten Sie das trotzdem beim Steuerberater, besonders wenn das Haus zwischenzeitlich vermietet war.

Brauche ich einen Energieausweis, auch wenn ich nur vermieten will?

Ja. Der Energieausweis ist beim Verkauf wie bei der Vermietung erforderlich. Es gibt ihn als Bedarfsausweis, der auf Bausubstanz und Anlagentechnik beruht, und als Verbrauchsausweis, der sich am tatsächlichen Verbrauch orientiert. Falls für das geerbte Haus keiner vorliegt, kümmern wir uns auf Wunsch darum.

Kostet mich die Bewertung etwas, wenn ich am Ende gar nichts mache?

Nein. Erstgespräch und Immobilienbewertung sind kostenlos und unverbindlich, auch dann, wenn ein Verkauf erst später oder vielleicht gar nicht geplant ist. Mit einer Anfrage gehen Sie keine Verpflichtung ein. Alle weiteren Kosten besprechen wir vorab transparent und persönlich.

Was, wenn ich das Haus einfach erst einmal leer stehen lasse?

Das ist eine Option, aber keine kostenlose. Weiter laufen unter anderem:

• Grundsteuer
• Gebäudeversicherung, wobei Leerstand dem Versicherer anzuzeigen ist, weil sonst der Versicherungsschutz gefährdet sein kann
• Heizkosten im Winter, schon um Frostschäden an den Leitungen zu vermeiden
• Ihre Verkehrssicherungspflicht, also Streuen, Baumkontrolle, gesicherter Zugang

Dazu kommt, dass ein ungenutztes Haus nach meiner Erfahrung schneller nachlässt als ein bewohntes. Wenn Sie Zeit brauchen, ist das völlig richtig. Nehmen Sie sie sich bewusst und mit Blick auf diese Posten, statt den Leerstand einfach geschehen zu lassen.

Über die Autorin

Sybille Suhling ist Geschäftsführerin der Suhling Immobilien GmbH in Grasberg. Sie ist Dipl.-Ing., besitzt die Erlaubnis nach § 34c GewO (Aufsichtsbehörde: IHK Stade), ist IHK-zertifiziert und seit 2020 Mitglied im Immobilienverband Deutschland (IVD). Ihre erste Immobilie vermittelte sie 1994. Sie begleitet Eigentümer in Grasberg, im Landkreis Osterholz-Scharmbeck und im Raum Bremen persönlich — von der ersten Einschätzung bis zur Schlüsselübergabe.

Was ist Ihre Immobilie wert? Sie bekommen keine automatisierte Zahl aus einem Online-Tool, sondern eine persönliche, marktgerechte Einschätzung — kostenlos und unverbindlich, auch dann, wenn ein Verkauf erst später oder vielleicht gar nicht geplant ist.
Rufen Sie an: 04208 8298 609 oder 0170 58 28 113, schreiben Sie an suhling@suhling-immobilien.de oder nutzen Sie das Kontaktformular auf suhling-immobilien.de. Unser Büro: Speckmannstraße 1, 28879 Grasberg.