Immobilie in der Erbengemeinschaft verkaufen

Von Sybille Suhling, Suhling Immobilien GmbH · Stand: 18. Juli 2026

Das Haus steht noch so da, wie Ihre Eltern es verlassen haben. Und plötzlich sollen Sie und Ihre Geschwister sich einig werden: über einen Preis, über einen Zeitpunkt, über etwas, das für jeden von Ihnen etwas anderes bedeutet. Für den einen ist es Geld, das er gerade braucht. Für die andere ist es das Zimmer, in dem sie aufgewachsen ist.

Wenn Sie eine Immobilie in der Erbengemeinschaft verkaufen wollen, ist das selten zuerst eine Rechtsfrage. Es ist eine Frage danach, wie drei Menschen mit unterschiedlichen Leben zu einer gemeinsamen Entscheidung kommen. Der Zeitpunkt fühlt sich dabei fast immer falsch an: zu früh, um über Zahlen zu reden, und zu spät, um noch nichts zu entscheiden.

Diese Seite ordnet, was jetzt ansteht. Ohne Zeitdruck, ohne Verkaufsdruck. Einen Überblick über alle ersten Schritte nach einem Erbfall finden Sie auf Haus oder Wohnung geerbt; hier geht es speziell um den Fall, dass Sie zu mehreren geerbt haben.

Was jetzt zu klären ist

Fünf Dinge, ungefähr in dieser Reihenfolge. Sie müssen nicht alles diese Woche schaffen. Eines davon hat allerdings eine Frist.

1. Den Erbfall dem Finanzamt anzeigen. Das ist der Punkt mit der Frist. Jeder der Erbschaftsteuer unterliegende Erwerb ist "binnen einer Frist von drei Monaten nach erlangter Kenntnis von dem Anfall" dem zuständigen Finanzamt schriftlich anzuzeigen (§ 30 Abs. 1 ErbStG, Stand: 17.07.2026). Jetzt kommt der verbreitete Irrtum. Es gibt zwar eine Befreiung, wenn ein Gericht oder Notar ein Testament eröffnet hat. Die gilt aber ausdrücklich nicht, wenn zum Erwerb Grundbesitz gehört (§ 30 Abs. 3 Satz 1 ErbStG). Wer eine Immobilie erbt, kann sich auf das eröffnete Testament also nicht verlassen. Ob am Ende überhaupt Steuer anfällt, steht auf einem anderen Blatt und gehört zum Steuerberater.
2. Die Erbfolge nachweisen. Für das Grundbuch kann der Nachweis der Erbfolge "nur durch einen Erbschein oder ein Europäisches Nachlasszeugnis geführt werden" (§ 35 Abs. 1 Satz 1 GBO). Liegt ein Testament in notarieller Form vor, genügen die Verfügung und die Eröffnungsniederschrift, allerdings mit einem Vorbehalt: Hält das Grundbuchamt die Erbfolge damit nicht für nachgewiesen, kann es trotzdem einen Erbschein verlangen (§ 35 Abs. 1 Satz 2 GBO).
3. Das Grundbuch prüfen. Nach einem Erbfall ist häufig eine Grundbuchberichtigung nötig, denn die Erben stehen noch nicht drin. In der Regel geht ein Verkauf erst danach; den genauen Ablauf klärt der Notar. Welche Papiere Sie parallel schon zusammentragen können, steht in unserer Übersicht zu den Unterlagen für die Immobilienbewertung.
4. Die Zukunft der Immobilie klären. Selbst nutzen, vermieten oder verkaufen: das ist die eigentliche Frage, und sie wird oft übersprungen.
5. Mit den Miterben abstimmen. Je früher, desto weniger Konflikt. Dieser Schritt wird gern aufgeschoben, weil er der unangenehmste ist. Und genau dadurch wird er später schwerer.

Kann ein Miterbe das Haus allein verkaufen?

Nein. Hinterlässt der Erblasser mehrere Erben, wird der Nachlass gemeinschaftliches Vermögen der Erben (§ 2032 Abs. 1 BGB). Über seinen Anteil an einzelnen Nachlassgegenständen kann ein Miterbe nicht verfügen (§ 2033 Abs. 2 BGB), und über einen Nachlassgegenstand können die Erben "nur gemeinschaftlich verfügen" (§ 2040 Abs. 1 BGB). Das Haus gehört allen zusammen. Im Alleingang geht es nicht.

Was das Gesetz sagt und wo unsere Zuständigkeit endet

Vorweg, damit es keine Missverständnisse gibt: Wir sind Makler, keine Anwälte. Was hier steht, gibt den Gesetzeswortlaut wieder und ordnet ihn ein. Für Ihren konkreten Fall sind der Notar und Ihr Steuerberater zuständig. Diese Grenze meinen wir ernst. Sie werden gleich sehen, dass sie an einer entscheidenden Stelle sogar den Kern der Sache betrifft.

Über den eigenen Erbteil dürfen Sie verfügen, über das Haus nicht. § 2033 Abs. 1 BGB erlaubt jedem Miterben, über seinen Anteil am Nachlass zu verfügen, notariell beurkundet. Über einen einzelnen Nachlassgegenstand, also das Haus, eben nicht (§ 2033 Abs. 2 BGB). Der Unterschied klingt spitzfindig und ist in der Praxis entscheidend.

Wenn Sie diesen Weg erwägen, sollten Sie eines wissen: Verkauft ein Miterbe seinen Anteil an einen Dritten, "sind die übrigen Miterben zum Vorkauf berechtigt" (§ 2034 Abs. 1 BGB). Die Ausübungsfrist beträgt zwei Monate (§ 2034 Abs. 2 BGB). Ab wann sie läuft, klärt im Einzelfall der Notar; wir nennen Ihnen hier bewusst keinen Startpunkt.

Verwaltung und Verkauf sind im Gesetz zwei verschiedene Dinge. Das ist der Punkt, an dem die meisten Ratgeber zu schnell werden. Die Verwaltung des Nachlasses "steht den Erben gemeinschaftlich zu"; die zur Erhaltung notwendigen Maßnahmen aber "kann jeder Miterbe ohne Mitwirkung der anderen treffen" (§ 2038 Abs. 1 BGB). Wenn also das Dach undicht ist, müssen Sie nicht erst Ihre Geschwister überzeugen. Für Verfügungen über einen Nachlassgegenstand gilt dagegen § 2040 Abs. 1 BGB: nur gemeinschaftlich.

Praktisch heißt das: Für den Verkauf brauchen Sie alle. Für ein neues Dach nicht. Wie ein konkreter Verkaufsvorgang juristisch zwischen Verwaltung (§ 2038) und Verfügung (§ 2040) einzuordnen ist, klingt im Netz eindeutiger, als es ist. Diese Einordnung nimmt Ihnen ohnehin der Notar ab, der bei einer Grundstücksübertragung zwingend beteiligt ist.

Niemand ist dauerhaft gefangen. § 2042 Abs. 1 BGB sagt: "Jeder Miterbe kann jederzeit die Auseinandersetzung verlangen, soweit sich nicht aus den §§ 2043 bis 2045 ein anderes ergibt."

Und wenn gar nichts mehr geht? Dann steht die Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung einer Gemeinschaft im Raum, im Alltag "Teilungsversteigerung" genannt und geregelt in § 180 Abs. 1 ZVG. Das Gesetz selbst verwendet den Begriff übrigens nicht; er stammt aus der Praxis. Warum wir ihn für den Weg halten, den man vermeiden möchte, liegt weniger an einer Zahl als am Mechanismus: Es gibt kein Exposé, keine Vermarktung und keine Preisverhandlung. Es gibt einen Termin am Amtsgericht und einen Verkehrswert, den das Vollstreckungsgericht festsetzt, "nötigenfalls nach Anhörung von Sachverständigen" (§ 180 Abs. 1 in Verbindung mit § 74a Abs. 5 ZVG). Der Preis entsteht dann nicht am Markt, sondern in einem Verfahren. Ob das in Ihrem Fall sinnvoll ist, beurteilt ein Fachanwalt, nicht wir.

Bleibt die Erbschaftsteuer. Ob und wie viel anfällt, hängt vom Einzelfall ab. Das Gesetz nennt persönliche Freibeträge: 400.000 Euro für Kinder, 500.000 Euro für Ehegatten und Lebenspartner (§ 16 ErbStG). Ob diese Beträge in Ihrem Fall greifen, welche Steuerklasse gilt und was mit dem Familienheim ist: das beurteilt Ihr Steuerberater. Wir liefern dafür einen Baustein, nämlich die Einschätzung, was die Immobilie am Markt wert ist.

Wer zahlt eigentlich, solange nichts entschieden ist?

Diese Frage stellt in der Trauerphase niemand. Nach drei Monaten stellt sie jeder. Das Haus steht leer und kostet trotzdem: Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Strom, ein bisschen Heizen im Winter, damit nichts einfriert.

Das Gesetz regelt das Verhältnis der Miterben untereinander klar. § 748 BGB: "Jeder Teilhaber ist den anderen Teilhabern gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Gegenstands sowie die Kosten der Erhaltung, der Verwaltung und einer gemeinschaftlichen Benutzung nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen." Über § 2038 Abs. 2 BGB gilt das auch für die Erbengemeinschaft. Wer also die Versicherung bezahlt, während die anderen zusehen, steht damit nicht allein da.

Wichtig ist die Grenze dieser Regel: Sie betrifft das Innenverhältnis, also den Ausgleich unter Ihnen. Wen die Gemeinde oder der Versicherer nach außen in Anspruch nimmt, ist eine andere Frage. Die beantwortet Ihr Steuerberater beziehungsweise der jeweilige Vertrag, nicht diese Seite.

Unser praktischer Rat ist unjuristisch: Führen Sie vom ersten Monat an eine simple Liste, wer was ausgelegt hat. Nicht weil jemand betrügen will, sondern weil sich nach einem Jahr niemand mehr erinnert. Und weil genau diese Unklarheit später die Verhandlung vergiftet.

Damit sind wir beim eigentlichen Punkt.

Warum die Bewertung entscheidet, ob Sie die Immobilie in der Erbengemeinschaft verkaufen können

In einer Erbengemeinschaft streiten sich Menschen selten über Paragrafen. Sie streiten über den Wert. Der eine hält eine Zahl für realistisch, die andere nennt eine deutlich höhere, und beide haben ihre Zahl irgendwo aufgeschnappt: aus einem Online-Rechner, von einem Nachbarn, aus einem Inserat von vor drei Jahren.

Genau hier hilft eine realistische Einschätzung des Marktwertes als gemeinsame, neutrale Grundlage. Eine Zahl beendet den Streit nicht. Sie holt ihn auf den Boden. Ab dem Moment, wo alle auf dieselbe, nachvollziehbar hergeleitete Einschätzung schauen, reden Sie nicht mehr über Gefühle in Euro, sondern über eine Entscheidung.

Sie bekommen bei uns keine automatisierte Zahl aus einem Online-Tool. Sie bekommen eine persönliche Einschätzung, und Sie bekommen den Weg dorthin: Wir sehen uns Lage, Größe, Zustand, Ausstattung und Grundstück an, gleichen das mit der aktuellen Marktlage vor Ort ab, und ich erkläre Ihnen, welche dieser Faktoren die Zahl nach oben und welche sie nach unten ziehen. Bei einer Eigentumswohnung gehören Hausgeld und Rücklagen dazu. Jeder Miterbe bekommt dieselbe Herleitung, nicht nur das Ergebnis. Das ist der Unterschied, auf den es hier ankommt: Über eine Zahl kann man streiten, über eine nachvollziehbare Herleitung diskutiert man.

Unsere Überzeugung dahinter, als Einordnung aus der eigenen Arbeit und nicht als belegte Statistik: Ein zu hoher Ansatz führt oft zu langen Vermarktungszeiten, ein zu niedriger zu finanziellen Einbußen. Deshalb ist eine realistische Einschätzung so wichtig. In einer Erbengemeinschaft wird daraus ein zweites Problem: Ein Miterbe, der die Zahl für zu niedrig hält, blockiert nicht aus Bosheit. Er blockiert, weil er ihr nicht traut. Eine Zahl, der ein Miterbe nicht traut, taugt nicht als Grundlage. Sie wird der nächste Konflikt.

Sie müssen sich noch nicht entschieden haben. Eine kostenlose Immobilienbewertung ist kostenlos und unverbindlich, auch dann, wenn ein Verkauf erst später oder vielleicht gar nicht geplant ist. Rufen Sie an: 04208 8298 609.

Der Weg zur Entscheidung

Ehrlich gesagt: Oft sieht ein Fall nach Streit aus, und es fehlt in Wahrheit nur eine Zahl, der alle trauen. Es will selten jemand Krieg.

Manchmal aber schon. Oder es fühlt sich zumindest so an.

Wenn sich die Miterben nicht einig werden: Immobilie in der Erbengemeinschaft verkaufen

Einer antwortet nicht mehr auf Nachrichten. Eine andere hat einen Anwalt eingeschaltet, und seitdem redet niemand mehr direkt miteinander. Der dritte sagt seit acht Monaten denselben Satz: "Ich will das jetzt nicht entscheiden." Das ist der Punkt, an dem sich viele Miterben fragen, ob sie überhaupt noch etwas tun können.

Was tun, wenn sich die Erbengemeinschaft nicht einigt?

Jeder Miterbe kann jederzeit die Auseinandersetzung verlangen, soweit sich nicht aus den §§ 2043 bis 2045 BGB etwas anderes ergibt (§ 2042 Abs. 1 BGB). Niemand hält Sie dauerhaft in der Gemeinschaft fest. Kommt gar keine Einigung zustande, endet der Weg bei der Zwangsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft. Davor liegen mehrere mildere Schritte.

Einen Miterben auszahlen: der Weg, der vor allen anderen kommt

Bevor jemand über Paragrafen nachdenkt, lohnt der Blick auf den Fall, der sich in der Praxis am häufigsten anbietet: Einer möchte das Haus behalten, die anderen möchten ihren Anteil in Geld. Dann muss die Erbengemeinschaft die Immobilie gar nicht verkaufen, sondern zahlt aus.

Die Rechnung dahinter ist simpel und der Streit fast immer derselbe. Der Abfindungsbetrag leitet sich aus dem Wert der Immobilie und der jeweiligen Erbquote ab. Wer bleiben will, hat ein Interesse an einer niedrigen Zahl, wer geht, an einer hohen. Deshalb funktioniert dieser Weg nur mit einer Werteinschätzung, deren Herleitung beide Seiten nachvollziehen können. Eine Zahl ohne Begründung erzeugt hier verlässlich den nächsten Konflikt.

Der zweite Punkt wird häufig unterschätzt: Der Bleibende muss die Auszahlung in aller Regel finanzieren, und zwar in einer Höhe, die er vorher nicht auf dem Zettel hatte. Genau da können wir mehr tun als bewerten. Wir analysieren, welche Kredithöhe nötig ist, vergleichen unabhängig die Konditionen verschiedener Kreditinstitute und stellen den Kontakt zu Banken und Sparkassen her. Daraus entsteht ein Finanzierungskonzept. Das erste Gespräch dazu kostet nichts. Wenn der Verkauf und ein Neubau zeitlich auseinanderfallen, gehört auch eine Zwischenfinanzierung zu den Möglichkeiten, über die wir mit Ihnen sprechen.

Ob eine Auszahlung am Ende trägt, entscheidet sich also an zwei Zahlen: dem Wert und der Finanzierbarkeit. Die Form der Einigung selbst klärt der Notar; ohne notarielle Beurkundung geht bei einem Grundstück ohnehin nichts (§ 311b Abs. 1 Satz 1 BGB).

Was das Gesetz zum Ausstieg aus der Gemeinschaft sagt

Über den Verweis in § 2042 Abs. 2 BGB gelten für Miterben unter anderem die Absätze 2 und 3 des § 749 BGB. Absatz 3 ordnet an, dass eine Vereinbarung, die das Recht auf Aufhebung "diesen Vorschriften zuwider" ausschließt oder beschränkt, nichtig ist. Und wo ein Ausschluss wirksam vereinbart wurde, kann die Aufhebung trotzdem verlangt werden, wenn ein wichtiger Grund vorliegt (§ 749 Abs. 2 BGB).

Eine wichtige Einschränkung dazu steht schon in § 2042 Abs. 1 BGB selbst: Der Vorbehalt zugunsten der §§ 2043 bis 2045 BGB betrifft unter anderem den Fall, dass der Erblasser die Auseinandersetzung letztwillig ausgeschlossen hat. Diese Konstellation folgt eigenen Regeln, und wir beantworten sie hier nicht. Ob eine konkrete Klausel in Ihrem Fall greift und was als wichtiger Grund zählt, beurteilt ein Fachanwalt für Erbrecht.

Warum am Ende die Versteigerung steht

Ist die Teilung in Natur ausgeschlossen, erfolgt die Aufhebung der Gemeinschaft durch Verkauf des gemeinschaftlichen Gegenstands nach den Vorschriften über den Pfandverkauf, bei Grundstücken durch Zwangsversteigerung und durch Teilung des Erlöses (§ 753 Abs. 1 BGB).

Das Gesetz selbst sagt dazu nichts über Häuser. Unsere Einordnung aus der Praxis: Ein Wohnhaus lässt sich nicht sinnvoll real unter drei Erben aufteilen, und genau deshalb landet der Fall bei der Versteigerung statt beim Zollstock. Der Begriff "Teilungsversteigerung", den Sie überall lesen werden, kommt im Gesetzestext übrigens nicht vor. § 180 ZVG spricht von der Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung einer Gemeinschaft und trägt nicht einmal eine amtliche Überschrift. Das ist keine Spitzfindigkeit. Es erklärt, warum die Auskünfte im Netz so weit auseinandergehen: Jeder beschreibt einen Praxisbegriff, den das Gesetz nicht definiert.

Das Verfahren lässt sich bremsen

Naheliegend wäre die Annahme, dass ab dem Antrag alles unaufhaltsam auf einen Termin zurollt. So ist es nicht.

Die einstweilige Einstellung des Verfahrens ist auf Antrag eines Miteigentümers auf die Dauer von längstens sechs Monaten anzuordnen, wenn dies bei Abwägung der widerstreitenden Interessen der mehreren Miteigentümer angemessen erscheint. Die einmalige Wiederholung der Einstellung ist zulässig (§ 180 Abs. 2 ZVG). Nach oben gibt es eine Grenze: Durch Anordnungen nach Absatz 2 und 3 zusammen darf das Verfahren nicht auf mehr als fünf Jahre insgesamt eingestellt werden (§ 180 Abs. 4 ZVG).

Sechs Monate sind in dieser Situation viel: Zeit, in der ein freihändiger Verkauf möglich bleibt, bei dem es anders als im Versteigerungstermin ein Exposé, eine Vermarktung und eine Preisverhandlung gibt. Ob ein solcher Antrag in Ihrem Fall Aussicht hat und wie er gestellt wird, gehört zum Fachanwalt. Was wir beitragen können, ist der Teil davor: eine belastbare Einschätzung, was die Immobilie am Markt bringt, wenn man sie normal verkauft.

Ein verbreiteter Irrtum über das Nachlassgericht

Örtlich zuständig ist das Gericht, in dessen Bezirk der Erblasser im Zeitpunkt seines Todes seinen gewöhnlichen Aufenthalt hatte (§ 343 Abs. 1 FamFG), nicht das Gericht am Ort des Hauses, wie oft angenommen wird. Maßgeblich ist also, wo Ihre Mutter zuletzt tatsächlich gelebt hat. War das eine Pflegeeinrichtung in einem anderen Bezirk, verschiebt sich die Zuständigkeit dorthin, auch wenn das Haus in Grasberg steht.

Das klingt nach einer Formalie und kostet Zeit, weil Anträge beim falschen Gericht landen. Welches Gericht in Ihrem Fall zuständig ist, klärt Ihr Notar.

Bevor der Streit weitergeht

Vier Fragen, die sich vorher zu klären lohnen. Hinter jedem offenen Punkt steht der Schritt, der dann ansteht.

• [ ] Liegt allen Miterben dieselbe Werteinschätzung vor, und kennt jeder den Weg zu dieser Zahl? Eine Zahl gehört zu haben reicht nicht. Offen? Eine gemeinsame Bewertung anstoßen, zu der alle eingeladen sind.
• [ ] Weiß jeder, was Auszahlung, freihändiger Verkauf, Erbteilsverkauf und Versteigerung konkret bedeuten? Die wenigsten haben das je nebeneinandergelegt. Offen? Die vier Wege einmal schriftlich nebeneinanderstellen, bevor jemand einen davon fordert.
• [ ] Ist geklärt, wer bisher was ausgelegt hat? Ungeklärte Kosten vergiften jede Verhandlung. Offen? Eine Auslagenliste anlegen, rückwirkend ab dem Erbfall.
• [ ] Hat jemand einmal offen ausgesprochen, worum es ihm eigentlich geht? Der Bruder, der blockiert, will oft nicht mehr Geld. Er will, dass das Haus nicht in zwei Wochen weg ist. Offen? Ein Gespräch ohne Zahlen führen, bevor das nächste mit Zahlen stattfindet.

Bleibt danach noch Streit, ist ein Fachanwalt für Erbrecht die richtige Adresse, nicht wir. Wer eine Immobilie in der Erbengemeinschaft verkaufen will, scheitert selten am Gesetz und meistens an einer fehlenden gemeinsamen Zahl. Wir liefern den Baustein davor: die neutrale Grundlage, über die Sie überhaupt erst sachlich reden können. Diese Einschätzung des Marktwerts ist kostenlos und unverbindlich, auch dann, wenn ein Verkauf erst später oder vielleicht gar nicht geplant ist. Wenn Ihnen ein Gespräch lieber ist als ein Formular: 04208 8298 609.

Was Sie zusammensuchen müssen — und wer es besorgt

Die Unterlagen sind bei einer Erbengemeinschaft nicht schwieriger als sonst. Nur muss geklärt sein, wer sie holt, sonst holt sie keiner. Die letzte Spalte ist deshalb die wichtigste.

Ein Tipp aus der Praxis: Machen Sie das nicht zu dritt parallel. Legen Sie fest, wer sammelt, sonst bestellt am Ende jeder denselben Grundbuchauszug und niemand die Flurkarte. Fehlende Unterlagen beschaffen wir ohnehin gemeinsam mit Ihnen.

Und wenn die anderen nicht mitziehen? Ein Punkt ist dabei wichtig: Das Nachlassgericht hat dem Erben den Erbschein "auf Antrag" zu erteilen (§ 2353 BGB). Sie brauchen dafür nicht die Zustimmung Ihrer Geschwister. Der Erbschein wiederum ist der Nachweis, mit dem Sie als Erbe auftreten. Welche Unterlagen die einzelnen Ämter im konkreten Fall verlangen und was Ihr Antrag enthalten muss, klärt der Notar oder das Nachlassgericht selbst.

Wenn die geerbte Immobilie in Grasberg oder im Raum Bremen liegt

Regional wird es konkret. Für den Landkreis Osterholz führt das Landesamt für Geoinformation und Landesvermessung Niedersachsen die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Otterndorf, Pappstraße 4 in 27711 Osterholz-Scharmbeck (Stand: 17.07.2026). Der Gutachterausschuss ermittelt die amtlichen Bodenrichtwerte; abrufen können Sie sie kostenfrei über das Portal BORIS.NI des Landes Niedersachsen.

Ein Hinweis, der für Erbengemeinschaften besonders zählt: Der Bodenrichtwert ist eine Durchschnittsgröße für eine Zone. Er kennt Ihr Grundstück nicht. Zuschnitt, Erschließung, Zustand des Hauses, die Lage zur Straße, der Baumbestand: Nichts davon steht in einer Karte. Als Startpunkt für ein Gespräch ist der Bodenrichtwert gut. Als Verhandlungsgrundlage zwischen Geschwistern reicht er nicht.

Woran das hier besonders hängt, sagen wir als Einordnung aus der eigenen Arbeit, nicht als belegte Marktstatistik: Die Elternhäuser, um die es in unserer Gegend geht, stehen häufig auf großzügig geschnittenen Grundstücken, sind seit den Siebzigern oder Achtzigern in Familienbesitz und tragen den Sanierungsstand dieser Jahrzehnte. Genau diese drei Faktoren, Grundstücksgröße, Baujahr und Modernisierungsstand, liegen bei zwei Häusern derselben Bodenrichtwertzone weit auseinander. Eine Zonen-Durchschnittszahl kann das nicht auflösen, und zwischen Geschwistern wird sie deshalb regelmäßig zum Streitpunkt statt zur Grundlage.

Und dann ist da etwas, das mit dem Grundstück gar nichts zu tun hat. Bei geerbten Elternhäusern in unserer Gegend wohnt selten noch jemand am Ort. Die Kinder sind nach Bremen gezogen, nach Hamburg, manchmal weiter. Drei Erben, drei Städte — und ein Haus in Grasberg, das jemanden braucht, der hinfährt.

Das ist der praktische Grund, jemanden vor Ort anzurufen, und ehrlich gesagt der einzige, den ein bundesweites Portal strukturell nicht bieten kann. Jemand muss Besichtigungen bündeln, damit nicht jeder Termin eine Anreise von zwei Stunden auslöst. Und jemand muss die Immobilie tatsächlich gesehen haben, bevor er sagt, was sie wert ist.

Wie wir Sie dabei begleiten

Wir übernehmen den Teil, den Sie an einen Menschen abgeben können. Den Rest entscheiden nur Sie und Ihre Geschwister.

Sie sprechen mit mir, nicht mit wechselnden Mitarbeitern. In einer Erbengemeinschaft heißt das vor allem: Jeder Miterbe kann anrufen und bekommt denselben Stand. Meine Einschätzung ist persönlich und erklärt, kein anonymes Online-Tool, und sie ist so hergeleitet, dass jeder Miterbe nachvollziehen kann, wie sie zustande kommt. Die Maklerrolle verstehe ich dabei auch als die einer Mediatorin zwischen Beteiligten mit verschiedenen Interessen. Bei einer Erbengemeinschaft geht es dabei oft weniger um die Immobilie als um die Verständigung.

Ruhe gehört auch dazu. Unser Ziel ist nicht der schnelle Abschluss, sondern Ihre persönliche Sicherheit bei der Entscheidung. Wenn Sie ein halbes Jahr brauchen, brauchen Sie ein halbes Jahr. Und wenn Sie sich für den Verkauf entscheiden, übernehmen wir ihn auch: Unterlagen, Fotografie, Exposé, Besichtigungen, Preisverhandlung, Notartermin. Der Ablauf eines Hausverkaufs ist derselbe wie sonst. Nur die Abstimmung ist aufwendiger.

Was wir nicht tun: rechtlich beraten, steuerlich beraten oder Ihnen sagen, wer im Recht ist. Weitere Orientierung zum Thema finden Sie auf unserer Seite Haus oder Wohnung geerbt.

So läuft es ab

1. Sie melden sich, telefonisch, per E-Mail oder über das Kontaktformular. Auch dann, wenn noch gar nichts entschieden ist.
2. Wir lernen die Immobilie und Ihre Situation kennen. Auf Wunsch stimmen wir uns mit allen Miterben gemeinsam ab. Das erspart später viele Missverständnisse.
3. Ich schätze den Marktwert ein: Lage, Größe, Zustand, Ausstattung, abgeglichen mit der Marktlage vor Ort.
4. Das Ergebnis erkläre ich Ihnen persönlich und verständlich, als Grundlage für Ihre gemeinsame Entscheidung. Was Sie damit machen, bleibt Ihnen überlassen.

Häufige Fragen

Wir sind drei Erben und einer will nicht verkaufen. Was können wir tun?

Über seinen Kopf hinweg verfügen können Sie nicht: Über einen Nachlassgegenstand können die Erben nur gemeinschaftlich verfügen (§ 2040 Abs. 1 BGB). Praktisch gibt es drei Wege: Sie zahlen ihn aus, Sie verkaufen Ihren eigenen Erbteil (§ 2033 Abs. 1 BGB, notariell), oder Sie verlangen die Auseinandersetzung (§ 2042 Abs. 1 BGB). Sehr oft löst sich die Blockade allerdings, sobald ein Wert auf dem Tisch liegt, dem alle trauen. Für den rechtlichen Weg ist ein Notar oder ein Fachanwalt für Erbrecht die richtige Anlaufstelle.

Kann ich einfach meinen Erbteil verkaufen und aussteigen?

Verfügen dürfen Sie über Ihren Anteil am Nachlass, notariell beurkundet (§ 2033 Abs. 1 BGB). Zwei Dinge sollten Sie dabei wissen. Erstens: Verkaufen Sie an einen Dritten, sind die übrigen Miterben zum Vorkauf berechtigt (§ 2034 Abs. 1 BGB), die Ausübungsfrist beträgt zwei Monate. Zweitens, und das wird gern übersehen: Ein Erbteil ist für Außenstehende schwer zu bewerten, weil er nicht das Haus meint, sondern Ihre Stellung in der Gemeinschaft samt allem, was noch offen ist. Was ein Dritter dafür zahlt, lässt sich nicht pauschal sagen. Ob sich der Weg für Sie lohnt, klären Sie mit einem Notar oder Fachanwalt für Erbrecht.

Wir wohnen alle nicht mehr am Ort. Geht das überhaupt?

Ja, das ist bei geerbten Elternhäusern häufig so. Praktisch heißt es: Jemand muss vor Ort sein. Wir bündeln Besichtigungen, sind am Objekt und halten alle Miterben auf demselben Stand, egal in welcher Stadt sie sitzen. Für die Frage, ob und wie einer von Ihnen die anderen bei der Beurkundung vertreten kann, ist der Notar zuständig. Das ist eine rechtliche Gestaltung, keine Maklerfrage.

Wer zahlt Versicherung und Grundsteuer, bis verkauft ist?

Unter Ihnen gilt: Jeder trägt die Lasten und Kosten nach dem Verhältnis seines Anteils (§ 748 BGB in Verbindung mit § 2038 Abs. 2 BGB). Wer auslegt, hat also einen Ausgleichsanspruch gegen die anderen. Wen die Gemeinde oder der Versicherer nach außen in Anspruch nimmt, ist eine andere Frage und gehört zum Steuerberater beziehungsweise in den Vertrag. Unser Rat: Von Anfang an notieren, wer was bezahlt hat.

Brauchen wir für die Bewertung die Zustimmung aller Miterben?

Für ein erstes Gespräch und eine Einschätzung nicht. Sinnvoll ist es trotzdem, alle einzubeziehen. Eine Zahl, von der ein Miterbe erst hinterher erfährt, wird selten als neutral akzeptiert. Auf Wunsch stimmen wir uns mit allen gemeinsam ab.

Was kostet uns die Bewertung, wenn wir am Ende gar nicht verkaufen?

Nichts. Sowohl das Erstgespräch als auch die Immobilienbewertung sind kostenlos und unverbindlich, auch dann, wenn ein Verkauf erst später oder vielleicht gar nicht geplant ist. Alle weiteren Kosten besprechen wir vorab transparent und persönlich.

Müssen wir Erbschaftsteuer zahlen, wenn wir das Elternhaus verkaufen?

Das hängt vom Einzelfall ab und lässt sich hier nicht seriös beantworten. Das Gesetz nennt persönliche Freibeträge: für Kinder 400.000 Euro, für Ehegatten und Lebenspartner 500.000 Euro (§ 16 ErbStG). Ob sie greifen, welche Steuerklasse gilt und wie ein Verkauf sich auswirkt, beurteilt Ihr Steuerberater. Für die verbindliche steuerliche Beurteilung ist er die richtige Anlaufstelle, nicht wir.

Wie lange dauert es, eine Immobilie in der Erbengemeinschaft zu verkaufen?

Das lässt sich nicht pauschal sagen, es hängt von Objekt, Lage, Marktlage und einem realistischen Angebotspreis ab. In einer Erbengemeinschaft kommt die Abstimmung dazu, und die braucht oft mehr Zeit als die Vermarktung selbst. Wir gehen bewusst strukturiert und ohne Zeitdruck vor; wenn Sie es eilig haben, ist auf Wunsch auch ein zügiger Verkauf möglich.

Können wir uns melden, bevor das Grundbuch berichtigt ist?

Ja. Für ein Gespräch und eine erste Einschätzung muss nichts davon erledigt sein. Der Verkauf selbst folgt in der Regel erst nach der Berichtigung; den genauen Ablauf klärt der Notar. Die Reihenfolge müssen Sie aber nicht allein herausfinden.

Ein Miterbe hat die Versteigerung beantragt. Ist jetzt alles verloren?

Nein, und der Zeitdruck, den Sie gerade spüren, ist meist größer als der tatsächliche. Das Gesetz kennt die einstweilige Einstellung des Verfahrens auf Antrag eines Miteigentümers für längstens sechs Monate, wenn das bei Abwägung der widerstreitenden Interessen angemessen erscheint; eine einmalige Wiederholung ist zulässig (§ 180 Abs. 2 ZVG). Insgesamt darf über Anordnungen nach Absatz 2 und 3 nicht länger als fünf Jahre eingestellt werden (§ 180 Abs. 4 ZVG). Ob ein solcher Antrag in Ihrem Fall Aussicht hat, beurteilt ein Fachanwalt für Erbrecht. In dieser Zeit ist ein freihändiger Verkauf möglich, und dafür brauchen Sie zuerst einen realistischen Wert.

Im Testament steht, dass das Haus in der Familie bleiben soll. Sind wir daran gebunden?

Das beantworten wir hier bewusst nicht, und zwar aus einem sachlichen Grund: Ein vom Erblasser letztwillig angeordneter Ausschluss der Auseinandersetzung richtet sich nach eigenen Vorschriften. § 2042 Abs. 1 BGB nimmt die §§ 2043 bis 2045 BGB ausdrücklich aus. Ob eine solche Anordnung in Ihrem Testament überhaupt vorliegt, wie weit sie reicht und wie lange sie bindet, gehört zum Fachanwalt für Erbrecht. Was wir unabhängig davon liefern können, ist der Wert der Immobilie als gemeinsame Grundlage.

Warum sollen wir eine Bewertung machen, wenn wir uns doch gar nicht einig sind?

Weil Uneinigkeit oft an unterschiedlichen Zahlen hängt. Solange jeder mit einer anderen Zahl aus einer anderen Quelle argumentiert, verhandeln Sie nicht über dieselbe Sache. Die Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich, auch dann, wenn ein Verkauf erst später oder vielleicht gar nicht geplant ist — sie verpflichtet Sie zu nichts und nimmt der Diskussion die Grundlage, auf der sie sich festfährt.

Über die Autorin

Sybille Suhling ist Geschäftsführerin der Suhling Immobilien GmbH in Grasberg. Sie ist Dipl.-Ing., besitzt die Erlaubnis nach § 34c GewO (Aufsichtsbehörde: IHK Stade), ist IHK-zertifiziert und seit 2020 Mitglied im Immobilienverband Deutschland (IVD). Ihre erste Immobilie vermittelte sie 1994. Sie begleitet Eigentümer in Grasberg, im Landkreis Osterholz-Scharmbeck und im Raum Bremen persönlich, von der ersten Einschätzung bis zur Schlüsselübergabe.

Sie wollen die Immobilie in der Erbengemeinschaft verkaufen? Fangen Sie mit dem Wert an. Sie bekommen keine automatisierte Zahl aus einem Online-Tool, sondern eine persönliche, marktgerechte Einschätzung — kostenlos und unverbindlich, auch dann, wenn ein Verkauf erst später oder vielleicht gar nicht geplant ist. Auf Wunsch stimmen wir uns mit allen Miterben gemeinsam ab, damit alle denselben Stand haben.
Rufen Sie an: 04208 8298 609 oder 0170 58 28 113, schreiben Sie an suhling@suhling-immobilien.de oder nutzen Sie das Kontaktformular auf suhling-immobilien.de. Unser Büro: Speckmannstraße 1, 28879 Grasberg.