Wer eine Immobilie finanziert, räumt der Bank in aller Regel ein Grundpfandrecht an dem Grundstück ein. Dabei handelt es sich um ein dingliches Recht, das dem Gläubiger erlaubt, sich im Falle eines Zahlungsausfalls aus dem Grundstückswert zu befriedigen. Grundpfandrechte werden in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen und bilden damit die rechtliche Grundlage des klassischen Hypothekarkredits. Die beiden wichtigsten Formen sind die Grundschuld und die Hypothek.
Grundschuld – der Standardweg in der Praxis
Die Grundschuld ist heute das mit Abstand gebräuchlichste Grundpfandrecht in Deutschland. Im Unterschied zur Hypothek ist sie nicht unmittelbar an eine bestimmte Forderung geknüpft: Sie besteht als eigenständiges Recht am Grundstück und bleibt nach vollständiger Darlehenstilgung zunächst im Grundbuch stehen, bis die Bank eine Löschungsbewilligung erteilt und das Grundbuchamt die Löschung einträgt.
Diese Eigenständigkeit macht die Grundschuld flexibel. Wird das Darlehen abbezahlt, lässt sich die eingetragene Grundschuld bei Bedarf für eine Anschlussfinanzierung wiederverwenden, ohne dass erneut Notarkosten für die Bestellung anfallen. In der Praxis ist die Buchgrundschuld ohne gesonderten Grundschuldbrief die Regel. Ergänzt wird sie durch eine Sicherungsabrede zwischen Bank und Eigentümer, die festlegt, für welche Forderungen das Recht konkret haftet. Kommt der Eigentümer seinen Zahlungspflichten nicht nach, kann die Bank die Zwangsvollstreckung aus der – bei Bestellung notariell beurkundeten – Grundschuld betreiben.
Hypothek – akzessorisch und heute selten
Die Hypothek funktioniert nach einem anderen Prinzip: Sie ist akzessorisch, also rechtlich unmittelbar an die gesicherte Forderung gebunden. Sinkt die Darlehensschuld durch Tilgung, verringert sich die Hypothek entsprechend; bei vollständiger Rückzahlung erlischt sie. Das klingt auf den ersten Blick übersichtlich, macht die Hypothek jedoch weniger flexibel als die Grundschuld – was ihr in der modernen Baufinanzierung die Bedeutung entzogen hat.
Historisch war die Hypothek lange das zentrale Instrument der Immobilienfinanzierung. Heute begegnet man ihr vor allem noch in älteren Grundbüchern oder bei speziellen Sicherungszwecken. Beim Kauf einer Bestandsimmobilie, etwa eines älteren Resthofes im Landkreis Osterholz, lohnt deshalb ein Blick in Abteilung III des Grundbuchs beim Grundbuchamt Osterholz-Scharmbeck, um Art und Umfang vorhandener Belastungen frühzeitig zu erkennen.
Rang, Verwertung und Finanzierungskonditionen
Sind mehrere Grundpfandrechte in Abteilung III eingetragen, richtet sich die Rangfolge nach dem Datum der jeweiligen Eintragung. Erstrangige Rechte werden im Falle einer Zwangsversteigerung zuerst aus dem Erlös bedient; nachrangige Gläubiger erhalten nur das, was nach Befriedigung aller vorrangigen Ansprüche noch übrig bleibt.
Für die Finanzierungskonditionen ist der Rang daher nicht unerheblich: Eine erstrangige Grundschuld bietet der Bank die höchste Sicherheit und wird entsprechend günstiger bepreist. Nachrangige Positionen spiegeln ein höheres Ausfallrisiko wider und gehen in der Regel mit schlechteren Konditionen einher. Wer eine Immobilie mit mehreren Finanzierungsbausteinen erwirbt, sollte die Rangverhältnisse deshalb frühzeitig mit allen beteiligten Kreditgebern abstimmen.
Bestellung, Kosten und Löschung
Die Bestellung einer Grundschuld erfordert eine notarielle Beurkundung. Die dabei entstehenden Notar- und Grundbuchkosten orientieren sich am Geschäftswert – also der Höhe der einzutragenden Grundschuld – und liegen grob bei etwa einem halben Prozent der Summe. Die notarielle Urkunde enthält in aller Regel eine Unterwerfungsklausel, die der Bank als sofort vollstreckbarem Titel dient.
Nach Tilgung des Darlehens stellt die Bank eine Löschungsbewilligung aus. Ob man diese Bewilligung tatsächlich zur Löschung beim Grundbuchamt einreicht oder die Grundschuld für eine künftige Anschlussfinanzierung vorhält, ist eine Abwägungsfrage: Die Löschungskosten liegen erfahrungsgemäß bei rund 0,2 Prozent der Grundschuldsumme. Wer die Immobilie ohnehin verkaufen möchte, sollte die lastenfreie Übergabe von vornherein im Kaufvertrag vereinbaren und sicherstellen, dass bestehende Grundpfandrechte mit dem Kaufpreis abgelöst werden.