Haus verkaufen bei Scheidung: Was jetzt zu klären ist

Wenn Sie Ihr Haus bei einer Scheidung verkaufen wollen oder müssen, stehen Sie vor einer Entscheidung, die Sie sich nicht ausgesucht haben. Das Haus ist meist der größte gemeinsame Posten. Es ist zugleich der Ort, an dem viele Jahre stecken. Dazu kommt ein Gespräch, das schwerfällt, weil Sie beide gerade kaum noch miteinander reden. Und trotzdem muss jemand anfangen, Zahlen und Fristen zu sortieren.

Der Zeitpunkt fühlt sich fast immer falsch an. Zu früh, um klar zu denken. Zu spät, um nichts zu tun.

Diese Seite ordnet, was jetzt ansteht. Sie ersetzt keine rechtliche Beratung. Die gehört zu einem Fachanwalt für Familienrecht. Sie soll Ihnen zeigen, welche Fragen zuerst dran sind und an welcher Stelle eine sachliche Zahl weiterhilft.

Vier Fragen, die zuerst dran sind

Vier Fragen stehen am Anfang. In dieser Reihenfolge, weil jede die nächste beeinflusst.

1. Wer steht im Grundbuch?

Entscheidend ist der Eintrag im Grundbuch. Wer die Raten gezahlt hat, spielt dafür zunächst keine Rolle. Stehen Sie beide drin, gehört das Haus Ihnen beiden zu den dort genannten Anteilen. Steht nur eine Person drin, ändert das die Ausgangslage erheblich. Ein Grundbuchauszug beim zuständigen Amtsgericht schafft hier Klarheit.

2. Was ist das Haus wert?

Die Zahl entscheidet über fast alles Weitere: über eine mögliche Auszahlung, über die Ablösung des Darlehens, über die Frage, ob einer von Ihnen das Haus allein halten kann. Warum diese Zahl der eigentliche Streitpunkt ist, steht weiter unten. Ohne eine gemeinsame Zahl lässt sich keine der anderen Fragen entscheiden.

3. Wer zahlt bis zum Verkauf?

Die Bank interessiert die Trennung nicht. Der Kreditvertrag läuft weiter, und wer ihn unterschrieben hat, bleibt der Bank gegenüber verpflichtet. Klären Sie früh, wer welche Rate übernimmt und was mit Nebenkosten und Versicherungen passiert. Sonst entsteht ein Rückstand, der später jede Einigung zusätzlich belastet.

4. Jetzt oder später?

Ein Verkauf während der Trennungszeit hat andere steuerliche und rechtliche Folgen als einer nach rechtskräftiger Scheidung. Diesen Teil beurteilen Steuerberater und Fachanwalt, nicht wir.

Es gibt aber eine zweite Hälfte dieser Frage, die rein praktisch ist. Ein Haus, in dem niemand mehr richtig wohnt, verändert sich. Die Heizung läuft auf Sparflamme, der Garten wächst zu, kleine Schäden bleiben liegen, weil sich keiner mehr zuständig fühlt. Nach zwei Jahren sieht man das einem Objekt an, und der Zustand ist einer der Faktoren, die in jede Bewertung einfließen. Wer die Immobilie über eine lange Trennungsphase halten will, sollte deshalb vorher klären, wer sich um Instandhaltung, Versicherung und Heizung kümmert. Auch die Vermarktungszeit gehört in diese Rechnung. Wie lange ein Verkauf dauert, hängt von Objekt, Lage und Marktlage ab und lässt sich nicht pauschal sagen. Wir begleiten den Verkauf eines Hauses in beiden Fällen gleich.

Was tun, wenn nur einer verkaufen will?

Zuerst den Grundbuchstand prüfen und eine gemeinsame, neutrale Einschätzung veranlassen. Wie weit ein einzelner Eigentümer allein handeln kann, hängt am Grundbuchstand und am Güterstand. Das beurteilt ein Fachanwalt für Familienrecht. Solange zwei verschiedene Zahlen im Raum stehen, verhandeln Sie über die Zahlen statt über die Sache.

Checkliste für die ersten Wochen

• [ ] Grundbuchauszug besorgen: Als eingetragener Eigentümer erhalten Sie ihn beim Grundbuchamt des zuständigen Amtsgerichts, gegen Gebühr
• [ ] Darlehensvertrag heraussuchen: Restschuld, Zinsbindung, Regelung zur vorzeitigen Ablösung
• [ ] Schriftlich festhalten, wer bis auf Weiteres welche Rate und welche Nebenkosten zahlt
• [ ] Klären, wer sich um Instandhaltung, Versicherung und Heizung kümmert
• [ ] Termin bei einem Fachanwalt für Familienrecht vereinbaren
• [ ] Steuerliche Fragen mit einem Steuerberater klären, bevor ein Verkauf konkret wird
• [ ] Eine Einschätzung veranlassen, deren Herleitung Ihnen beiden vorliegt

Was zum Bewertungstermin bereitliegen sollte

Grundbuchauszug · Darlehensvertrag mit aktueller Restschuld · Grundrisse und Wohnflächenberechnung · Energieausweis, falls vorhanden · Nachweise über Modernisierungen (Dach, Fenster, Heizung, Bad) mit Jahreszahl. Fehlt etwas davon, ist das kein Hindernis. Es geht schneller, wenn es da ist.

Was im Gesetz steht

Ein paar Punkte kommen immer wieder zur Sprache. Wir geben sie hier so wieder, wie sie im Gesetz stehen. Was daraus für Ihren Fall folgt, beurteilt ein Fachanwalt für Familienrecht.

Ohne Ehevertrag gilt die Zugewinngemeinschaft

§ 1363 Abs. 1 BGB formuliert das so: "Die Ehegatten leben im Güterstand der Zugewinngemeinschaft, wenn sie nicht durch Ehevertrag etwas anderes vereinbaren." Wichtig ist der Satz danach, weil er einem verbreiteten Missverständnis widerspricht: "Das jeweilige Vermögen der Ehegatten wird nicht deren gemeinschaftliches Vermögen; dies gilt auch für Vermögen, das ein Ehegatte nach der Eheschließung erwirbt." Wer während der Ehe ein Haus allein erwirbt, teilt es also nicht automatisch. Ausgeglichen wird nach dem Gesetz der Zugewinn, wenn die Zugewinngemeinschaft endet, nicht das Eigentum selbst.

Einwilligung des anderen Ehegatten

§ 1365 Abs. 1 BGB: "Ein Ehegatte kann sich nur mit Einwilligung des anderen Ehegatten verpflichten, über sein Vermögen im Ganzen zu verfügen." Und weiter: "Hat er sich ohne Zustimmung des anderen Ehegatten verpflichtet, so kann er die Verpflichtung nur erfüllen, wenn der andere Ehegatte einwilligt." Das Gesetz sieht außerdem vor, dass das Familiengericht eine verweigerte Zustimmung unter bestimmten Voraussetzungen auf Antrag ersetzen kann. Wann ein einzelnes Grundstück unter "Vermögen im Ganzen" fällt, ist eine Auslegungsfrage, die Gerichte entscheiden. Dazu sagen wir nichts. Fragen Sie einen Fachanwalt für Familienrecht oder einen Notar.

Wenn Sie beide Miteigentümer sind

§ 749 Abs. 1 BGB lautet: "Jeder Teilhaber kann jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen." Absatz 3 stellt klar, dass eine Vereinbarung, die dieses Recht entgegen den Vorschriften ausschließt oder beschränkt, nichtig ist.

Der Weg, den niemand will

Führt kein Gespräch mehr zu einer Einigung, kennt das Gesetz die Zwangsversteigerung zur Aufhebung einer Gemeinschaft, umgangssprachlich Teilungsversteigerung (§ 180 ZVG). Das Verfahren kann auf Antrag eines Miteigentümers einstweilen eingestellt werden, wenn das Gericht dies bei Abwägung der widerstreitenden Interessen für angemessen hält. Die Einstellung gilt für längstens sechs Monate und darf einmal wiederholt werden. Insgesamt darf ein Verfahren durch solche Anordnungen nicht länger als fünf Jahre eingestellt werden.

Bei einer Versteigerung bestimmen weder Sie noch Ihr Partner den Preis. Bei einem freihändigen Verkauf entscheiden Sie beide darüber. Ob dieser Weg in Ihrem Fall überhaupt zur Debatte steht, klärt ein Fachanwalt für Familienrecht.

Steuern

Bei Grundstücken nennt § 23 EStG einen Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung von "nicht mehr als zehn Jahre" für private Veräußerungsgeschäfte. Die Vorschrift sieht Ausnahmen bei Selbstnutzung vor. Ob und wie das auf Ihre Immobilie zutrifft, beurteilt ein Steuerberater. Das ist keine Frage, die man nebenbei klärt, und eine falsche Annahme kann hier teuer werden.

Der Wert ist der eigentliche Konfliktpunkt

Irgendwann geht es um eine Zahl. Und die steht hier zwischen zwei Menschen, die einander gerade nicht vertrauen. Wer auszahlen soll, hält sie für zu hoch. Wer ausgezahlt wird, hält sie für zu niedrig.

Deshalb halten wir wenig davon, diese Zahl aus einem Online-Rechner zu ziehen. Ein Tool, das in fünf Minuten einen Wert ausspuckt, hilft im Trennungsfall nicht weiter, weil jede Seite ihn mit einem Klick anzweifeln kann. Sie bekommen bei uns keine automatisierte Zahl und kein anonymes Online-Tool, sondern eine persönliche Einschätzung, die sich erklären und nachvollziehen lässt.

Belastbar wird eine Einschätzung durch den regionalen Markt. Für den Raum Bremen und den Landkreis Osterholz-Scharmbeck gibt es dafür amtliche Grundlagen. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Bremen berichtet für das Berichtsjahr 2025: "Im Berichtsjahr 2025 sind insgesamt 6.519 Kaufverträge registriert worden. Das entspricht einer Steigerung bei der Anzahl der Verträge um rd. 13,4%. Die Zahl der Vorjahresverträge betrug 5.751." Ein Berichtsjahr umfasst dabei nach Angabe des Ausschusses den Zeitraum November bis Oktober des Folgejahrs, ist also kein Kalenderjahr (Snapshot geprüft am 17.07.2026).

Für Ihre Situation ist daran vor allem eines wichtig: Ein Markt, in dem die Zahl der Kaufverträge steigt, ist ein Markt, in dem sich Käufer finden lassen. Ein freihändiger Verkauf, bei dem Sie beide über den Preis entscheiden, ist also keine theoretische Option. Der Weg über ein Gericht lässt sich oft vermeiden, wenn Sie sich auf eine Zahl einigen können. Die Zahl bildet dabei das Bremer Stadtgebiet ab; für den Landkreis Osterholz-Scharmbeck ist sie ein Anhaltspunkt, kein Nachweis.

Die amtlichen Bodenrichtwerte können Sie kostenfrei über BORIS.NI abrufen. Sie beziehen sich allerdings auf ein fiktives unbebautes Grundstück und sind nicht der Wert Ihres Hauses.

Nebenbei: Der Bodenrichtwert ist der Wert, den Eigentümer am häufigsten missverstehen. Selbst errechnete Summen liegen dabei leicht daneben, in beide Richtungen. Das liegt nicht an mangelnder Sorgfalt. Es liegt daran, dass eine Zahl für unbebautes Land wenig darüber sagt, was ein Haus aus dem Jahr 1978 mit neuer Heizung und altem Bad einbringt.

Was aus solchen Daten für ein einzelnes Haus in Grasberg, Lilienthal oder Worpswede folgt, hängt an Zustand, Grundriss, Baujahr und Lage. Das sieht man erst vor Ort.

Drei Wege, das Haus bei einer Scheidung zu verkaufen

Der erste Weg klingt am einfachsten und ist finanziell der anspruchsvollste. Wer das Haus übernimmt, trägt künftig die Restschuld und die Auszahlung des anderen zusammen. Diese Summe muss eine Bank auf ein einzelnes Einkommen hin genehmigen, und sie prüft das neu. Dass Sie sich trennen, entlässt niemanden aus einem Darlehensvertrag. Ob der ausscheidende Partner aus der Haftung entlassen wird, ist eine Entscheidung Ihrer Bank. Sprechen Sie das früh mit ihr ab; die rechtliche Einordnung gehört zu einem Fachanwalt für Familienrecht. Prüfen Sie außerdem, welche Regelung Ihr Vertrag für eine vorzeitige Ablösung vorsieht.

Bei dieser Rechnung unterstützen wir Sie. Wir analysieren, welche Kredithöhe realistisch ist, vergleichen die Konditionen verschiedener Kreditinstitute unabhängig und stellen den Kontakt zu Banken und Sparkassen her. Das erste Gespräch dazu ist kostenlos.

Sie müssen sich heute nicht entscheiden. Eine kostenlose Bewertung ist erst einmal nur eine Zahl, mit der Sie beide arbeiten können, ohne Verpflichtung. → kostenlose Immobilienbewertung anfragen

Wie wir Sie dabei begleiten

Hier bleiben wir bewusst knapp, weil wir Ihnen nichts versprechen wollen, was wir nicht halten können.

Wir übernehmen den Verkauf der Immobilie, von der ersten Einschätzung über die Vermarktung bis zur Schlüsselübergabe, so wie wir auch jeden anderen Verkauf eines Hauses begleiten. Und wir erstellen die Bewertung, die Ihnen beiden als neutrale Grundlage dienen kann. Kostenlos und unverbindlich, auch dann, wenn ein Verkauf erst später oder vielleicht gar nicht geplant ist.

Was wir nicht tun: rechtlich beraten. Auch nicht kurz zwischen Tür und Angel. Dafür gibt es Fachanwälte, und in einer Trennung ist der Unterschied wichtig.

Sie haben bei uns eine feste Ansprechpartnerin, kurze Wege und jederzeit Klarheit über den Stand, statt anonymer Abwicklung. Unser Ziel ist nicht der schnelle Abschluss, sondern Ihre persönliche Sicherheit bei der Entscheidung.

So läuft es ab

1. Das Erstgespräch führen wir telefonisch oder bei Ihnen vor Ort. Sie schildern die Lage, wir sagen Ihnen, was wir übernehmen können und was nicht. Es kostet nichts.
2. Dann sehen wir uns das Haus an, prüfen Unterlagen und den regionalen Markt. Sie bekommen die Einschätzung mit der Herleitung dazu.
3. Danach überlegen Sie beide in Ruhe. Wir drängen nicht.
4. Entscheiden Sie sich für den Verkauf, bereiten wir die Unterlagen auf, besorgen auf Wunsch einen neuen Energieausweis, führen die Besichtigungen und prüfen die Finanzierung der Interessenten.
5. Zum Schluss koordinieren wir den Notartermin und begleiten Sie bis zur Übergabe. Auch danach noch, wenn Fragen offen sind.

Wie lange das insgesamt dauert, steht im Ratgeber: wie lange ein Hausverkauf dauert und wie ein Hausverkauf Schritt für Schritt abläuft.

Häufige Fragen zum Hausverkauf bei Scheidung

Muss ich das Haus verkaufen, wenn mein Partner es verlangt?

Das Gesetz gibt jedem Teilhaber einer Gemeinschaft das Recht, die Aufhebung zu verlangen (§ 749 Abs. 1 BGB). Was Sie mit einem gemeinsamen Grundbuchstand allein tun können und was nicht, hängt von Ihrem Güterstand und den eingetragenen Anteilen ab. Das beurteilt ein Fachanwalt für Familienrecht.

Wem gehört das Haus, wenn wir beide im Grundbuch stehen?

Ihnen beiden, zu den im Grundbuch eingetragenen Anteilen. Häufig ist das je die Hälfte, aber nicht immer. Deshalb beginnt alles mit dem Grundbuchauszug. Erinnerungen daran, wer damals was eingezahlt hat, helfen an dieser Stelle nicht weiter.

Wer zahlt den Kredit, bis das Haus verkauft ist?

Wer den Darlehensvertrag unterschrieben hat, bleibt der Bank gegenüber verpflichtet. Die Trennung ändert daran nichts. Wie Sie das untereinander regeln, ist eine andere Frage als die, was die Bank verlangen kann. Sprechen Sie beides an: mit Ihrer Bank und mit einem Fachanwalt für Familienrecht.

Wer bestimmt, was das Haus wert ist, wenn wir uns nicht einig sind?

Solange Sie sich außergerichtlich einigen, niemand von außen. Sie beide. Genau deshalb lohnt sich eine Einschätzung, deren Herleitung Ihnen beiden vorliegt und die Sie beide nachvollziehen können. Das ist etwas anderes als zwei Zahlen aus zwei Online-Rechnern.

Sollen wir im Trennungsjahr verkaufen oder die Scheidung abwarten?

Das hat rechtliche und steuerliche Folgen, die von Ihrem Güterstand, dem Anschaffungszeitpunkt und der bisherigen Nutzung abhängen. § 23 EStG nennt für Grundstücke einen Zeitraum von "nicht mehr als zehn Jahre" zwischen Anschaffung und Veräußerung und sieht Ausnahmen bei Selbstnutzung vor. Lassen Sie das vor einer Entscheidung von einem Steuerberater prüfen.

Was passiert, wenn wir uns überhaupt nicht einigen können?

Dann bleibt der gesetzliche Weg über die Zwangsversteigerung zur Aufhebung einer Gemeinschaft (§ 180 ZVG). Das Verfahren kann unter bestimmten Voraussetzungen zeitweise eingestellt werden, wenn ein Miteigentümer das beantragt und das Gericht die Interessen abwägt. Ob es in Ihrem Fall so weit kommen muss, gehört zu einem Fachanwalt für Familienrecht. Dort endet unsere Zuständigkeit als Makler.

Wir haben das Haus geerbt und trennen uns jetzt. Ändert das etwas?

Bei einer geerbten Immobilie kommen eigene Fragen dazu, etwa wenn mehrere Erben beteiligt sind. Die praktischen Schritte überschneiden sich teilweise, die rechtliche Ausgangslage ist aber eine andere.

Über die Autorin

Sybille Suhling ist Geschäftsführerin der Suhling Immobilien GmbH in Grasberg. Sie ist Dipl.-Ing., besitzt die Erlaubnis nach § 34c GewO (Aufsichtsbehörde: IHK Stade), ist IHK-zertifiziert und seit 2020 Mitglied im Immobilienverband Deutschland (IVD). Ihre erste Immobilie vermittelte sie 1994. Sie begleitet Eigentümer in Grasberg, im Landkreis Osterholz-Scharmbeck und im Raum Bremen persönlich, von der ersten Einschätzung bis zur Schlüsselübergabe.

Stand: 18. Juli 2026. Dieser Text informiert, er ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.

Eine Zahl, über die Sie beide sprechen können, ist oft der erste Schritt aus dem Stillstand. → kostenlose Immobilienbewertung anfragen

Was ist Ihre Immobilie wert? Sie bekommen keine automatisierte Zahl aus einem Online-Tool, sondern eine persönliche, marktgerechte Einschätzung — kostenlos und unverbindlich, auch dann, wenn ein Verkauf erst später oder vielleicht gar nicht geplant ist.
Rufen Sie an: 04208 8298 609 oder 0170 58 28 113, schreiben Sie an suhling@suhling-immobilien.de oder nutzen Sie das Kontaktformular auf suhling-immobilien.de. Unser Büro: Speckmannstraße 1, 28879 Grasberg.